企业拆迁补偿需要注意哪些问题

对于很多企业来说，遇到无疑是件头疼的事情，因为企业拆迁的很多方方面面，、等都没有太多单独、细致的，只是零散的见于法律、法规关于拆迁及征收的条文中。那么当企业遇到拆迁问题时该如何维护自己的权益呢?怎么能从有效的法律条文中阐释出有利的方面?下面京云就分析一下关于企业拆迁的法律条文，以及企业拆迁时能获得的补偿有哪些?

企业拆迁

《》第十七条 作出征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁房;选择房屋产权调换的，产权调换房屋支付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

国务院2001年颁布实施的《》

第三十三条 因拆迁非房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

企业拆迁的补偿适用上述，企业拆迁的过程中也会遇到各种的程序问题，比如评估机构的选取、时效问题、采取何种救济方式，这些程序问题和普通的拆迁相同。下面根据上述法条以及律师的实务经验，着重研究企业都有哪些方面，在立法不完善的情况下，企业在拆迁的过程中律师如何帮助其将损失降低到最小。

从上述法条以及各地颁布的法规及其他法律文件中，能够得知企业拆迁的补偿主要包括五个方面：

一、房产、建筑物及土地的补偿

1、房产、建筑物的补偿

企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库,也有部分住宅和办，具体的补偿面积以相关明登记的建筑面积为，因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。企业房屋及建筑物价值评估应当考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。而且企业拆迁也涉及到房产的所有权问题，企业拆迁的补偿对象只能是房屋的产权人，如果企业是承租人的话，那么只能是对承租人在租赁对自建的地上物有权获得补偿。

2、土地的补偿

在企业拆迁时土地的补偿问题就会涉及到土地的性质，国有土地与集体土地的问题，《国有土地上》对国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定，全国各地方拆迁时土地的补偿，往往与房屋、建筑物补偿在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得人的权益无法获得相应的合理补偿;集体土地上企业的拆迁一般按评估价格补偿，如果企业为承租人的话，就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题，补偿的依据以证书或为准。

二、设备、设施的补偿

1、不可移动设备的损失补偿。对其补偿的标准应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格计算，对所有权人进行补偿。

2、可移动设备的搬迁费、安装费的补偿。具体补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算，主要包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等，安装调试费还应当由设备供应商出具报价和证明等。

三、停产、停业损失

《国有土地上条例》第二十三条规定 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。由于各地的情况不一样，这部分的补偿也有很大的差别，但是在地域相同的情况下，停产停业损失也有可能不同，停产停业损失包括哪些、如何计算，都是律师可以争取的，弹性比较大，是企业拆迁过程中很重要的一部分补偿。

停产停业损失补偿既包括实际损失补偿，也包括预期利润损失补偿。实际损失补偿主要有原材料、半成品等物品的损失，以及订单违约损失补偿。订单损失应当出具正式法律证明，以判决书的形式确定解约损失证明效力最高，被拆迁企业不能随便与客户约定中止订单的协议，否则拆迁人或征收人不予认可。预期损失主要指根据往年的情况，企业可期待的利润，被拆迁企业应当证明数额和近几年平均合理利润，以证明合理的投资收益回报，结合剩余经营期限，计算预期的利润损失。

四、人员遣散安置等补偿费用

针对员工的这部分补偿，法律也没有具体的规定，有的地方制定了相应的规定，但有一些地方没有具体的规定。这些都是律师可以进行争取的，如果企业进行搬迁的，一般来说需要支付停工期间的和费;对于停止经营的，需要依据的有关规定，支付的经济补偿金等费用。

五、搬迁奖励费用及其他费用

在拆迁的过程中，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆置补偿协议，让被拆迁人搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际的情况确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商进行确定。其他损失如实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费，广告投入后尚未回收成本的损失。

企业拆迁的过程中，拆迁人不会如上述所述，根据法律、法规及其他规范性文件给予被拆迁人各种补偿，下面京云律师团针对拆迁中经常遇到的两个问题，给予企业被拆迁人提醒以及建议，使企业在拆迁的过程中防止受到更多的损失。

第一个问题，是企业作为次承租人的问题，现在有很多企业租用的厂房可能是从其他承租人那里租过来的，此时，遇到拆迁，拆迁人通常都会和所有权人、承租人签订补偿协议，而将次承租人排除在外。为什么会出现这种情况呢?一是因为法律未明确规定次承租人的被拆迁人的地位，二是次承租人凭借租赁承租人及出租人，通过途径解决于事无补，很难从出租人或者承租人手中要到本属于企业自己的补偿。这个时候，企业该如何做呢，首先，在拆迁未进行前，企业就要做好相关的准备工作，有的企业会采取拖延的方法，认为这样能获得更高的补偿，这实为一种不明智的做法。我国法律明确规定了拆迁人可以通过合法的程序进行拆除，而且企业在拖得过程中可能丧失了与拆迁人谈判的最佳时机，拆迁人可能会分裂次承租人与出租人、承租人的关系，直接与他们签订补偿协议，企业作为次承租人受到的损失会非常大。再次，企业在拆迁时不能被动的接受，要主动地出击，调查拆迁人的违法之处，依法申请查处非法拆迁，通常拆迁人不可能每一个程序都按照法律的规定，拆迁手续也不可能都齐全，当被拆迁企业掌握这些信息时，就可以进行行政复议或者提起行政，从而使被拆迁企业处于有利的地位，与拆迁人进行谈判，得到企业应有的补偿。

第二个是关于企业租用集体土地的问题，由于集体土地的租金相对比较便宜，在现行经济活动中，租用集体土地兴办企业及建造厂房的情况在实践中普遍存在。但是在目前的法律环境下，在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此，对于签订合同取得企业经营用地的企业，在拆迁的过程中需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。

经过对法律条文的分析，通过租赁方式合法取得集体用地使用权仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，或者因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”等情况。其他的租赁行为均为无效行为，双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也会因违反国家法律的强制性规定而成为。所以企业在无效合同的基础上取得的土地使用权是没有合法保障的，其在土地上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。这个时候企业就会处于不利的状态，企业应积极搜集拆迁人存在的违法行为，从而使自己占据有利的地位，与拆迁人进行谈判，获得应得的补偿，维护自己的合法权益。

企业拆迁对于企业来说是一件大事，企业拆迁涉及的范围广、多，补偿标准不统一。只有在律师的帮助下才能面对复杂而且周期又长的拆迁过程。

企业拆迁又是一项专业性极强的法律业务，很多办案经验需通过实际操作才能获取，只有具有专门企业拆迁、实践经验的律师才能帮助企业与拆迁人抗衡，才能为企业争取更多的利益。

京云拆迁维权律师团具有多年拆迁维权经验，总结了一套时间短、效率高、能快速提高补偿的维权方法。通过诉讼及谈判，给拆迁人施加压力，为企业争得与拆迁人同等的谈判地位，为企业争取合理的拆迁补偿。同时，京云律师在进行拆迁工作中还注意维护企业的各方社会关系，让企业赢了补偿、也赢了关系，为企业拆迁后继续开展经营活动提供保障。

企业拆迁补偿的多少直接关系到能否继续经营，所以企业应积极维护自己的合法权益获取合理的拆迁补偿。

文章原作者：北京京云

以上就是华律小编为大家整理的有关企业拆迁补偿需要注意哪些问题的知识，如果您还有更多的疑问，可以咨询专业律师，或者直接委托律师帮您摆脱法律困境。

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