开发商觊觎城中村改造
时间：2016-04-27 16:22:53 作者：楹庭律师团
根据北京市社会科学院“北京城区角落调查”课题组的调查，北京城中村分为三种类型：一是老旧城区型——指城市中心区未拆迁的危旧平房区域。这类“城市角落”一般面积较大，边界清晰并且成建制，如大栅栏、什刹海等。二是城乡结合部型——指城市与乡村交错的地区面积大中小不等，一般以大中为主。这类“城市角落”边界不清晰或不很清晰，并且不成建制，管理归属不明确，例如大红门地区、立水桥地区等。三是遗忘角落型——指星罗棋布布满城市各个角落的袖珍型的“城市角落”。这类“城市角落”一般规模在10—200户之间，100户左右较多，边界清晰，管理归属较明确，例如西城背阴胡同、宣武德源胡同等。
“这三种类型的城中村中，”老旧城区型“最特殊，它们原来多是城市核心区域，由于其地理位置的优越导致了地价昂贵，加之规划的特殊性，使房地产商望而却步。”“北京城区角落调查”课题组专业袁振龙说。
大栅栏商业区东西长约275米，宽不足10米。在这个区域内老字号鳞次栉比，是全市30片文物保护区中面积最大的一片。大栅栏地区明清木楼296处，市级保护文物8处，区级保护文物4处，会馆21处，名人故居11处，寺庙7处，有特色的四合院100余处。文物保护和文化街区的特征非常明显，保护与改造的矛盾非常突出。“政府和企业先后3次投巨资改造商业街，都未能从根本上改变大栅栏地区衰败的趋势。”袁振龙说。
在调研的过程中，“北京城区角落调查”课题组发现，朝阳、丰台、海淀等近郊区的城乡结合问题较为集中。在这些地区，城镇居民在迁入和流动人口的大量聚集致使地区原本不足的市政公共设施难以支撑，地乡混合的局面又造成管理的被动，以至产生了城乡结合部型“城市角落”。比如大红门地区，大红门街道位于永定门以南4公里，占地13平方公里，含5个自然村，人口15000户，常住人口7.8万，流动人口约5万人，地区注册企业72家。80年代后期逐渐发展起来的“浙江村”集中在50多个租赁地和37个服装市场。
商机隐现
北京将花三年时间对建成市区内的232个城中村展开集中整治， 先要拆除奥运场馆周边及四环路以内的171个“城中村”，其余的60个“城中村”将在2008年以后继续完成。此前据媒体报道，171个 先要改造的城中村的占地面积在697万平方米左右。而目前记者了解到，有关部门已初步统计出232个城中村的总占地面积在1092万平方米。
据了解，231个城中村地块基本分布在朝阳、丰台、海淀、石景山四城区，主要分布在铁路沿线和大型工厂内，甚至商业繁华地区附近。比如，西直门桥东北角的西直门西内阔袋胡同，将要拆迁的老雅宝路市场城中村，丰台区左安门外关厢东里城中村等。在过去二三十年里。这些城中村周边发生了翻天覆地的变化。但作为村民的宅基地，这些土地被保留了下来。
“今天它们周边高楼林立，土地价值不断攀升，楼价动辄八九千甚至上万元每平方米。而对于视土地如生命的房地产商们来说，这些待改造的‘城中村’都是位于京城的黄金地段，自然不会轻易放过。”北京社科院研究员陈孟平说。
北京市朝阳区的雅宝路附近，邻近使馆区，是寸土寸金之地。周边的朝外MEN、昆泰国际中心、尚都国际中心等众多写字楼和高档公寓聚集于此，均价都在每平方米万元以上，但目前周围已经没有更多的土地可供开发，雅宝路市场城中村无疑是块肥肉。
记者从北京市发改委了解到，在这21个“城中村”中，除了海淀区和石景山区几个奥运工程周边的，大多数都像雅宝路这样位于三环以内的黄金地段，如宣武区陶然亭公园周边、东城区柳荫公园、西城区地内大街、崇文区东南护城河沿岸、南中轴路自然博物馆周边、永定门立交桥周边等，面积从500多平方米到100000平方米不等。“城中村改造为房地产商提供了商机。”陈孟平说。
“城中村”的改造给房地产商提供的商机是，一方面许多土地被清理成“熟地”，政府投资建设公共基础设施，降低了开发商进入的门槛;另一方面，大量被拆迁安置的居民需要重新购房，又为市场提供了充足稳定的需求。
“城中村对开发商来说，目前面临的主要问题是：北京城区众多的”城中村“中，有的是规划实施中的征而不用，占而不拆，如 钢厂区内的几个”城中村“;有的是铁路沿线，铁、地两不管而形成的。这些”城中村“往往都是产权主体由于资金的困难或意识的问题，如果开发商产生兴趣，则需要与不同性质的产权单位接洽，这无疑将降低效率，增加交易成本。”袁振龙说。
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