非住宅房屋租赁中的拆迁补偿问题
时间：2016-04-15 15:27:09 作者：楹庭律师团
【案情经过】
2001年1月1日，李某以某家禽养殖厂的名义与某水泥厂签订租赁合同。合同约定：某水泥厂将化验室14间、机电车间闲置更衣室6间，房屋和土地使用权2000平方米出租给李某；李某承租房屋及土地使用权，主要用于家禽养殖业；租赁期限10年，自2001年1月1日至2011年12月31日，年租金人民币15万元；如遇 征地、拆迁及不可抗拒因素影响，本合同自行解除，双方互不追究责任。合同签订后，双方依约履行了合同义务。2008年9月，某投资公司开始进行拆迁，涉案房屋在拆迁范围以内。2009年，某投资公司与某水泥厂签订拆迁协议。另外，某家禽养殖场系个体工商户，房主为李某。李某占用水泥厂房屋的建筑面积合计671.95平方米，某投资公司一审中提交的第三物评估明细单，李某应获地上物补偿费因为4470530元，李某对真实性无异议。
李某以所承租的房屋及场地被拆迁，多次与某水泥厂、某投资公司就补偿问题协商未果，诉至法院，要求某水泥厂、某投资公司支付停业损失费140万元、搬迁费5万元、地上物补偿费467057元。
某水泥厂辩称，双方签订的租赁合同中约定：如遇拆迁，租赁合同自行解除，双方互不追究责任。所签订租赁合同合法有效，依照合同约定李某无权要求支付停业损失费、搬迁费、地上物补偿费、停业损失费与李某无关，不同意李某的诉讼请求。
某投资公司辩称，其按照拆迁许可证确定的拆迁范围进行拆迁，某水泥厂是被拆迁房屋所有权人，只能对某水泥厂进行补偿。李某并不是被拆迁人，某投资公司不是租赁合同的出租人，不应作为被告，不同意李某诉讼请求。
【审判结果】
法院审理后认为，出租人（被拆迁人）与承租人在租赁合同中虽然就合同解除的责任进行了约定，但该约定不能排除承租人在拆迁补偿中应享有的拆迁补偿利益。故最终判定：某投资公司、某水泥厂给付李某搬迁费人民币5万元、停产停业补偿费人民币470365元、地上物补偿费447053元。
【相关法条】
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《城市房屋拆迁管理条例》
第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系打不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当于原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费
第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
《北京市城市房屋拆迁管理办法》
第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
拆迁住宅房屋的，搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的不足标准计算；拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。
拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费包括：
（一）设备搬迁、安装费用
（二）无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。
第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人可以结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费。
《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》
第五条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成替你更惨、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位，使用性质，按照每平方米建筑面积500至1500元给予一次性停产停业综合补助费。具体标准由各区、县房屋、拆迁行政主管部门制定。 属出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿；双方没有约定的，由被拆迁人参照欠款规定标准对承租人给予适当补偿。
2001年1月1日，李某以某家禽养殖厂的名义与某水泥厂签订租赁合同。合同约定：某水泥厂将化验室14间、机电车间闲置更衣室6间，房屋和土地使用权2000平方米出租给李某；李某承租房屋及土地使用权，主要用于家禽养殖业；租赁期限10年，自2001年1月1日至2011年12月31日，年租金人民币15万元；如遇 征地、拆迁及不可抗拒因素影响，本合同自行解除，双方互不追究责任。合同签订后，双方依约履行了合同义务。2008年9月，某投资公司开始进行拆迁，涉案房屋在拆迁范围以内。2009年，某投资公司与某水泥厂签订拆迁协议。另外，某家禽养殖场系个体工商户，房主为李某。李某占用水泥厂房屋的建筑面积合计671.95平方米，某投资公司一审中提交的第三物评估明细单，李某应获地上物补偿费因为4470530元，李某对真实性无异议。
李某以所承租的房屋及场地被拆迁，多次与某水泥厂、某投资公司就补偿问题协商未果，诉至法院，要求某水泥厂、某投资公司支付停业损失费140万元、搬迁费5万元、地上物补偿费467057元。
某水泥厂辩称，双方签订的租赁合同中约定：如遇拆迁，租赁合同自行解除，双方互不追究责任。所签订租赁合同合法有效，依照合同约定李某无权要求支付停业损失费、搬迁费、地上物补偿费、停业损失费与李某无关，不同意李某的诉讼请求。
某投资公司辩称，其按照拆迁许可证确定的拆迁范围进行拆迁，某水泥厂是被拆迁房屋所有权人，只能对某水泥厂进行补偿。李某并不是被拆迁人，某投资公司不是租赁合同的出租人，不应作为被告，不同意李某诉讼请求。
【审判结果】
法院审理后认为，出租人（被拆迁人）与承租人在租赁合同中虽然就合同解除的责任进行了约定，但该约定不能排除承租人在拆迁补偿中应享有的拆迁补偿利益。故最终判定：某投资公司、某水泥厂给付李某搬迁费人民币5万元、停产停业补偿费人民币470365元、地上物补偿费447053元。
【相关法条】
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《城市房屋拆迁管理条例》
第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系打不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当于原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费
第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
《北京市城市房屋拆迁管理办法》
第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
拆迁住宅房屋的，搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的不足标准计算；拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。
拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费包括：
（一）设备搬迁、安装费用
（二）无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。
第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人可以结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费。
《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》
第五条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成替你更惨、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位，使用性质，按照每平方米建筑面积500至1500元给予一次性停产停业综合补助费。具体标准由各区、县房屋、拆迁行政主管部门制定。 属出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿；双方没有约定的，由被拆迁人参照欠款规定标准对承租人给予适当补偿。
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