拆迁补偿政策调整讲解

　　济南市拆迁管理办公室就刚刚颁布实施的《济南市管理办法》举行新闻通报会，对此次调整进行释疑解惑。

　　为什么进行调整?

　　济南市房地产开发拆迁管理办公室负责人说，如何使城市房屋拆迁政策更能符合国务院拆

　　迁条例，符合本市经济发展和消费水平的实际，符合广大居民群众迫切要求加快旧城区改造步伐、改善居住条件的愿望，是一个必须面对和解决的重要问题。

　　济南市政府2002年187号令和市开发拆迁管理办公室制订并经市政府批准的住宅补偿规定，自去年4月1日施行以来，对于我市房屋拆迁由实物补偿向货币补偿的转变起了促进作用。但随着形势的发展，也逐步暴露出一些矛盾，各方从不同角度提出了不少意见。经认真和分析研究，认为该补偿政策确实存在与济南市经济发展和价格水平结合不够紧密以及不够科学合理的问题。主要原因是没有把纳入本市房地产市场价格总的水平框架内通盘考虑，形成了双轨并行。

　　2001年6月13日公布、同年11月1日起施行的国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定：“货币补偿的金额，根据被拆房屋区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”其核心的精神是同房地产市场价格接轨，使被拆房屋体现其市场价值。这次拆迁政策的调整，基本原则是贯彻国务院拆迁条例精神，体现经营城市的思想，补偿标准同本市房地产市场价格相平衡，实事求是，公开公正。这样，补偿标准的价位高低随行就市，淡化行政的因素，也就从管理机制上解决了拆迁政策修改过于频繁的问题。

　　对住宅的拆迁补偿采取直接评估房屋的基准单价方式

　　原《办法》规定，拆迁补偿费由区位价和房屋重置成新价两部分组成。占主要部分的区位价，是在评估基础上经综合平衡统一划分确定价格的，但一条马路之隔两级区位，一个区位范围内各个不同条件的地域均按一个标准补偿，对被拆房屋重置成新价的补偿，只从建筑造价的角度考虑，没从市场价值的角度考虑，房屋的朝向、楼层高低等影响房屋价格的因素未区别对待，这样显然不够科学合理，难以客观评价被拆房屋的实际价值，也难以反映大城市错综复杂的现状和不断发展变化的动态效应。

　　这次政策调整对住宅的拆迁补偿采取了直接评估房屋的基准单价的方式。为了使补偿标准更科学，最大限度减少自由裁量因素，平衡各被拆迁人利益，新的拆迁补偿标准实行一个拆迁项目一评，不评到每栋房，只评出不同类型房屋每平方米的基准价，细化到不同房屋类型(平房、简易楼房、成套楼房)建筑结构、成新、朝向、楼层，评出不同补偿标准，分别对应计价。考虑有的房屋虽建筑年限相同，但由于维修等情况不同，实际新旧也会有差异，所以规定了2%的调整系数。这样做一是为了加快评估定价的速度，二是为了避免评到每栋房可能出现的有意影响评估机构而导致的不公平现象。对于不接受基准价的被拆迁人，仍可以申请对自己的房屋或承租的房屋单独评估;对单独评估结果不服的，可申请复评，补偿额以复评结果为依据，以保障被拆迁人的权利得到充分行使。

　　对于住房面积较小且经济困难的被拆迁户，《办法》也作了拆迁人应当给予适当照顾的规定。被拆迁人或公有住宅房屋承租人，不能结清房屋或屋与货币补偿金额之间的差价的，可以由拆迁人为其提供与货币补偿金额价值相当的房屋;对于结清差价仍有困难的，经与拆迁人协商，可以签订延期协议，使每户被拆迁居民都能得到安顿。

　　公有住宅按房屋总补偿额的比例分成

　　对按政府规定租金出租的公有住宅房屋货币补偿的分成，原规定对被拆迁人按重置成新价值进行补偿，对房屋承租人按住宅房屋区位价值进行补偿或房屋安置。该规定没有考虑房屋总体价格同产权人的关系。新政策改为按房屋总补偿额的比例分成，不同价值房屋的产权人获得不同数额的补偿，维护了其正当权益。新的分成比例额(即平房、简易楼房按10%：90%，成套楼房按15%：85%分别补偿被拆迁人和承租人)的确定，仍参照原规定分成的水准，总体是相当的，依然是向承租人倾斜。

　　住宅装修补偿由评估机构根据装修档次和成新评估确定

　　对住宅部分的补偿额，原《办法》规定由拆迁人按房屋重置成新价值的3%-10%确定。为了体现公平原则，现改为由评估机构根据装修档次和成新评估确定。被拆迁人或房屋承租人可向评估机构申请房屋装修部分的评估，根据评估结果确定补偿金额。对被拆迁人自费安装的电表、电话、有线电视等设施的补偿也都作了相应的规定。

　　货币补偿的奖励取消了

　　原规定设立的货币补偿的补助条款是为了鼓励被拆迁人由房屋安置转向货币补偿，经过一年多来的实践，货币补偿已经被社会普遍接受。同时考虑到全部实行评估后，各种因素能够在评估中充分体现出来，这种规定已失去实施价值，这次修改中删除了此内容。

　　增加了拆迁奖励费，提高了搬家补助费等标准

　　但鉴于拆迁行为具有与房屋正常交易不同的行政性因素，故除在原设定的搬家补助费每平方米10元增加到20元，周转费由每平方米10元增加到15元外，另设定了带有补贴性的6000元按时搬家奖励费和具有激励性的提前搬家奖励费，即在规定的搬家时限内腾空并交验空房均可得6000元按时搬家奖励费;从规定的搬家截止日算起，每提前一天，再发400元提前搬家奖励费，总额不超过4000元。两项奖励费之所以不按面积计，而是对私房产权人或公房承租人，是为了向住房面积较小的被拆迁人倾斜，以照顾弱势群体。

　　这次拆迁政策的调整，除在拆迁补偿标准的确定方法上坚持与市场接轨外，在具体操作方式上也充分体现公开、透明原则。主要表现在：

　　机构由拆迁人确定改为公开选定

　　按新的拆迁政策，确定补偿价格，评估机构起着重要作用，必须加强对评估机构评估行为的全程监督和管理。为此，市拆迁主管部门制订并经市政府批准下发了《济南市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》，明确规定可参加拆迁评估的资质条件，建立了进入、监督评价、退出机制。对每一拆迁项目评估机构的选定，均采用公开的方式，并由公证机关公证，被拆迁房屋所在地居委会派员参加监督。被拆房屋和安置房屋价格的评估结果，报市拆迁主管部门备案后公布实施。