法学教授八问土地拆迁评估机制

　　拆迁律师:向国务院提出废止拆迁条例的市人大代表、北京大学法学院教授姜明安在参加小组讨论时表示，北京提出的土地征收、拆迁市场评估机制值得肯定，但仍存在一些问题。而这些问题也正是老百姓在土地征收拆迁时要面临的问题，所以必须认真对待。 　　姜明安说，过去进行土地征收拆迁时，如何补偿被征收、拆迁人的权益都是政府说了算，老百姓意见很大，为此北京提出了新的办法：引入市场评估机制，从政府确定补偿标准，改为市场确定。这个机制值得推广，然而在执行中，市场评估机制还面临八个问题，只有解决了老百姓才能满意。 　　问题1 　　由谁来选择评估机构? 　　姜明安代表表示，评估机构也可以作假，不能完全由政府来选定。他建议可以由政府提供多个机构，由被拆迁人选择或者抽签决定。 　　问题2 　　对评估结果是否可以复核? 　　姜明安解释，现在很多人对评估后的补偿标准还有意见，比如前段时间一套300平米的房子评了26万。他认为，应明确规定被征收、拆迁人可对评估结果要求复核，包括对评估单位的资质、评估人是否回避以及明显错评的结果提出质疑，并要求复核。 　　问题3 　　土地使用权征收后，拆迁时除了补偿房价，怎样补偿土地价格? 　　姜明安介绍，目前征收的土地有四种情况，一是从政府买来的土地，支付过出让金;二是，从开发商手里买的房子，但房价中已经消化了开发商购买土地的钱;三是政府划拨的土地;四是祖上留下来的。姜明安认为，征收、拆迁补偿时，一定要把土地补偿和房屋补偿区分开来，对于自己支付过土地使用费用的，除了拆迁的房屋补偿，还应该对土地使用进行补偿。 　　问题4 　　营业性用房征收如何补偿评估? 　　姜明安说，现在对企业、商业用房如何补偿也是个问题。因为营业性用房往往会带来收益，他建议对营业性用房除了要补房价外，还要按照其前三年的平均营业收入，对其营业损失进行补偿。 　　问题5 　　姜明安解释，现在很多房子拆迁时，政府也会提供其他地区的住房等实物补偿方式。但姜明安认为，如果实物补偿的住房是政府安排的，其差价应该由政府出;如果是被征收人自己选择的，差价即要自己负担。 　　问题6 　　征收房屋产权调换的，差价是否应该补偿? 　　政府安排的周转用房，给被征收人生产生活带来不便的是否应该补偿? 　　姜明安认为，房子拆迁以后，有部分家庭可能两到三年才能入住新房，中间的周转房如果是政府安排的，应对给被征收人工作生活带来的不便进行补偿。 　　问题7 　　危旧房改造是否需要被改造房屋所有人同意? 　　姜明安介绍，按照目前国务院的办法，某一片认定的危旧房需要90%的居民投票决定是否拆迁。姜明安认为，必须区别危房和旧房，如果是旧房，就选择大家来投票决定走不走;而如果是危房，只要政府认定就可以拆迁。 　　问题8 　　被征收人提起复议、诉讼后，是否应该停止临时拆迁? 　　姜明安表示，目前很多拆迁人因为不愿意拆迁会提起法律诉讼，但经常告赢了官司，房子也拆没了。根据国务院的办法，如果胜诉，被征收人可以得到一笔补偿金。姜明安认为此举不妥， 先是如果拆迁地是文物，一旦拆迁就不可逆转。因此他建议，从法律上明确规定可以在诉讼期间进行临时拆迁的情况，对于情况以外的，都不可以在诉讼期间进行拆除。 　　花絮 　　有感而发写下“八问” 　　会下接受记者采访时，姜明安代表担心记者听不懂自己的口音，交给了记者一张便签，上面是用行书写下的八点意见。他告诉记者，这八点意见是自己在讨论时听到其他代表反映的问题有感而发，便临时写下的。