城市房屋拆迁中存在的问题

　　拆迁规模问题 　　近几年来，随着城市化进程的加快和城市履行力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。2003年，各城市房屋拆迁量继续呈迅猛上升势头。许多省份2003年上半年房屋拆迁面积已经超过2002年全年。2003年 城市房屋拆迁总量超过了1.4亿平方米，接近当年房屋竣工面积的30%。 　　在城市房屋拆迁规模不断扩大的同时，城市房屋拆迁呈现如下两个明显特征;一是拆迁项目相对集中。以江苏南京市为例，2003年4月份以来，在长江路不足1公里范围内就有土地拍卖、老城改造、道路拓宽及商品房开发等9个拆迁项目同时实施，涉及拆迁居民3000余户;2003年上半年拆迁涉及400户以上的片区有13个，其中1000户以上片区4个。二是在被拆迁户中，低收入、低补偿款的拆迁居民比例呈增加趋势。据南京市统计，在已备案的10642份拆迁补偿协议中，5万元以下的被拆迁居民占备案总户数的15.45%，10万元以下的被拆迁居民占备案总户数的46.55%，“双困家庭”约占拆迁总户数的6%。 　　由于拆迁规模过大，被拆迁项目集中，部分城市和地区房价上涨较快，而被拆迁居民大多数为收入较低的家庭，导致中低价位的普通商品房和经济适用房需求猛增。与此比较，城市中低价位商品房和经济适用房供应明显不足，供需矛盾激化使得城市房屋拆迁矛盾更加突出。 　　拆迁评估问题城市房屋拆迁的核心是拆迁补偿金额的多少，而拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据。因此，城市房屋折迁评估问题已经成为当前拆迁纠纷的焦点。 　　一是估价方法问题。《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。《城市房屋拆迁估价指导意见》明确指出：“拆迁估价一般应当采用市场比较法。”考虑到部分城市拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，有些省份在地方条例中规定了“基准价格+修正”的估价方法。但在实践中，基准价格并未根据城市房价变化及时调整，造成评估价格与市场价格相差甚远。 　　二是估价机构缺乏独立性，正常估价活动受到干扰。有的城市政府为了降低补偿标准，直接干预评估价格。如河南某县政府为了确保“政府工程”，要求拆迁评估机构的评估价格不得超过300元/m2。有的是拆迁单位干预拆迁评估。拆迁单位往往利用手中拥有的评估业务发包权指定评估机构，越位干预估价人员的工作，甚至直接参与评估，要求房地产估价单位采用拆迁单位提供的结论。 　　三是拆迁评估混乱无序。有的城市不具备拆迁评估资格的机构做评估。如中部地区某市，当地有资质的房地产评估机构只有2家，但包括计委、审计局、物价局、财政局在内的多家政府机构都在做房地产评估，甚至还包括鉴定法律物证的法院鉴定处。有的评估机构为了承揽评估业务，按照委托人的要求或与拆迁人串通，做不实评估，违规出具虚假评估报告，评估价格与市场价格差距较大，严重损害了被拆迁人的合法权益。而目前对禁止串通评估损害拆迁当事人利益的规定过于原则，不能从根本上扼制串通评估的现象。 　　历史遗留问题 　　一是由于历史原因造成的手续不全，无权属证书的房屋，在拆迁时按违章建筑拆除，导致被拆迁人不能得到合理补偿。我国《城市房屋拆迁管理条例》规定“拆迁违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。但是在实际操作中，拆迁人往往忽略对房屋的鉴定环节，直接以有无房屋证照作为界定违章建筑的依据，即对无权属证书房屋一律视为违章建筑，实施无偿拆除。事实上，无权属证书房屋并不等于违章房屋。 　　二是对住宅改为营业性用房多年未办理变更手续的房屋，拆迁时按住宅用房补偿，引发大量的拆迁纠纷。改革开放以来，许多城市为了扩大就业，鼓励个人广开就业门路，大量临街房屋由住宅用房改为营业用房，并办理了营业执照、缴纳了各种税费。但因未及时办理变更手续，拆迁时按住宅房屋进行补偿，与营业用房的市场价格相差甚远，被拆迁人意见很大。另外，一些被拆迁人在上访时反映，曾多次到主管部门申请办理使用性质变更手续，但主管部门之间互相推诿，无人受理。 　　城乡结合部集体土地房屋拆迁问题 　　随着农村城市化和城市郊区化，城乡结合部集体土地房屋拆迁量越来越大。由于《土地管理法》及《条例》所调整的对象范围不同，城市规划区域内不同性质土地上的房屋拆迁补偿适用于不同的政策。现行的《条例》仅适用于城市规划区内国有土地，对于集体土地上房屋拆迁尚无明确的法律规定，目前集体土地房屋拆迁一直依据的是土地征用条件。这就造成了同一项目或相近地块，由于土地级差和级别交叉，国有土地与集体土地的性质不同，房屋有无证照等原因，适用于不同的补偿标准和拆迁政策，群众所获补偿存在明显差异，有的地方能相差数倍，主要表现为集体土地上房屋拆迁补偿价格明显低于其实际市场价值。另外，部分地区还存在集体土地转为国有土地多年后，房屋拆迁仍执行集体土地拆迁补偿标准的现象。如东部地区某市国土局规定，原集体土地转为国有后，仍按照征用农村集体土地的办法补偿。一些集体土地已转为国有10余年，房屋拆迁时却按集体土地房屋进行补偿，群众要求执行国有土地房屋拆迁补偿政策。 　　因此，集体土地房屋归纳起来就是“两种性质(集体土地、国有土地)，两个政策(征用、拆迁)，两个部门(土地部门、建设部门)，两个许可证(征用、拆迁)”的问题。