中小城市房屋拆迁工作的经验

都匀市是贵州省南部中心城市，是黔南布依族苗族自治州 府所在地，全市人口48万，其中城镇人口21万。作为西部一个贫困地区的小城市，如何抓住西部大开发的机遇，调整发展思路和发展模式，推动经济的快速发展。一九九八年都匀市委、市政府提出了“资本置换，整合资源，以人为本，优化环境”的十六字工作方针， 先将“资本置换”经济运作模式运用于旧城改造。房屋拆迁工作是旧城改造的 要任务，这几年，我们在拆迁点多、面广、情况复杂、纠纷多的情况下，为规范拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，化解矛盾，保证社会稳定方面，严格贯彻执行《城市房屋拆迁管理条例》，并结合我市实际，认真做好拆迁管理工作，确保了城市建设的稳步推进，基本杜绝了因房屋拆迁而引起的群体上访事件的发生，平稳地实现了新、旧《条例》的过渡。

　　新修订的《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)，对被拆迁房屋的补偿，核心是以货币补偿为主，完全体现了市场经济原则，较好地保护了被拆迁人的合法利益。不论是货币补偿，还是产权调换，均应以房地产市场评估价格来确定。对于我们西部中、小城市来说，房地产评估机构发育还很不成熟，许多小城市还没有具有资质的评估机构，都匀市到目前为止，也只有一家具有正式资质的房地产评估所。评估机构的缺乏，导致房地产评估市场不能满足房屋拆迁评估工作的需要。因此，如何处理好新、旧《条例》的衔接，尤其是按照国务院新的《城市房屋拆迁管理条例》，协调好拆迁人与被拆迁人在补偿价格上存在的差异，结合我市的实际情况，我们的具体做法主要有以下几个方面：

　　一、 充分发挥交易中心的信息平台作用，让拆迁当事人了解市场房屋价格，为达成拆迁补偿协议做准备。

　　房屋拆迁引发补偿安置纠纷的焦点，主要是拆迁当事人对补偿价格难以达成共识。因此，如何让老百姓了解房屋市场的价格信息，是拆迁双方对补偿金额尽快找到统一点的关键。在这方面我们充分利用小城市主要区域容易被信息覆盖，信息传播快的有利条件，发挥房地产交易中心作为我市房源、房价的桥梁作用，将全市各片区，各地段的新、旧房信息，尤其是各类房屋的价格信息，通过信息专栏向市民宣传，把各房地产开发企业的商品房信息输入到交易大厅的电子触摸屏，让市民通过交易中心，能够基本了解都匀各地段的新、旧房的市场价格。据我局抽样调查，都匀市的旧房拆迁，有80%以上的被拆迁人是从交易中心了解市场房屋价格信息后，与拆迁人达成补偿安置协议的。

　　今年上半年，都匀进达集团房地产开发公司，在新建的“现代城”项目中，需对该片区的105户住户进行动迁，拟采用货币补偿和产权调换两种方式进行补偿安置。方案向被拆迁户公布后，绝大部份被拆迁人通过交易中心已经了解过该地段的新、旧房市场价格，有的甚至了解了近两年的房屋市场价格，因此，在一个多月的时间内，就有103户被拆迁人与拆迁人签定了拆迁补偿安置合同，只有两户对货币补偿的价格存有异议。经我局拆迁管理办公室组织双方调解，并对照新条例的基本原则，结合该地段所在区位因素情况，虽然这两户的旧房已经有近20年的时间，考虑被拆迁人的实际困难，提出按新房价的80%给予被拆迁人一次性货币补偿，不再进行评估。双方采纳了我们的建议，很快签订了补偿合同，按时搬迁完毕，使该片区的旧城改造得以顺利进行。

　　二、利用中介机构的房源信息，为当事人办实事，化解纠纷。

　　房屋拆迁纠纷的问题十分具体，情况又复杂。拆迁人处理此类纠纷工作方法单一，不能较好地解决被拆迁人实际问题。特别是小区建设的规划要求较高，由于开发的商品房户型大，被拆迁人无法承受支付产权调换超面积部份的购买资金，货币补偿又不足以购买新房，因而对解决好这部份被拆迁人的居住条件和生存条件较为困难， 大地影响了拆迁工作的进度，容易产生各种拆迁纠纷。作为拆迁人，只强调超面积按市场价补差，而不研究解决被拆迁人的实际困难，当达不成协议后，往往采用的方法就是申请强制拆迁，这样，不利于社会的稳定，上访、信访的情况层出不穷，也解决不了实际问题。为解决好这种带普遍性的矛盾，我们主要是通过中介机构掌握的房源信息，尤其是二级市场的房源信息，及时提供给拆迁人和被拆迁人，从中找到双方都能接受的二手房，来安置这些被拆迁户。

　　例如：我市匀城房地产开发公司改造的“匀星苑”小区，是我市的老城区，存在“三多”现象：旧房多、面积小的住户多、没有正常收入的居民多。 期被拆迁的私人住户就达140多户，其中30%左右的被拆迁人旧房面积在4O平方米左右，实行货币补偿或产权调换安置，被拆迁人因经济困难都难以接受，拆迁工作拖了近半年一直进展不大，影响了工程建设。我们了解到这个情况后，积 与中介机构联系房源，从二手房中寻找到适合安置被拆迁人小面积户型的房源23套，解决了拆迁人和被拆迁人的困难。另外，在协调中，我们要求拆迁人适当为困难的被拆迁人让一些利，缩小双方争议，实际上就是把不再进行评估的费用让利给被拆迁人，调解了16户的拆迁纠纷，以此带动了其他被拆迁人积级参预搬迁，有效地化解了该小区因拆迁可能出现的群体纠纷问题，也使小区久拖未拆的房屋很快拆除完毕。

　　三、准确掌握市场信息，加强行政调解。

　　城市不断发展，拆迁就会存在，纠纷就会发生。重视研究解决纠纷对稳定社会非常重要，但纠纷的焦点也在不断发生变化，既有实际问题所产生的纠纷，也有被拆迁人的过高无理要求所产生的纠纷。拆迁工作中，往往有 少数被拆迁人，他们不讲政策，凭自已的主观愿望和想法，定价离谱，漫天要价。要求拆迁人执行，如不答应其条件，就采取不会面、不接触的方法，或以种种无理要求阻碍拆迁工作。在处理此类纠纷中，我们主要采取准确掌握市场信息，加强行政调解的方法来协调双方之间的矛盾。 先是向被拆迁人宣传拆迁法律、法规和政策，并将我们掌握的房屋价格信息、商品房成本构成、旧房评估规范等向被拆迁人作详细宣传。对事实清楚无理取闹的被拆迁人严格依法裁决。

　　我市有一小区建设，需进行旧房拆除的被拆迁人有300来户，整个拆迁过程中，绝大多数都能按规定进行搬迁。但有3户房屋较新的被拆迁人，要求按自定标准货币补偿，虽然他们只是三、四层楼的自建房，却要求拆迁人按该片区有电梯的高层建筑商品房的市场价格给予货币补偿。我们根据拆迁人申请，在调解中按照新《条例》精神，要求当事人必须按法律规定委托房地产评估机构进行市场价格评估。而被拆迁人以我市只有一家评估机构，评估机构是偏向拆迁人的，因而评估价不显公平为由拒绝评估。针对这一情况，我们多次组织双方调解，最后提出以产权调换的方案对被拆迁人进行补偿安置。并将高层建筑的成本构成与多层建筑的成本构成的差异，价格相差的原因向被拆迁人作了详细的解释。要求拆迁人根据被拆迁人房屋较新，有简易装修等因素，给予补差价上适当照顾。双方同意这一方案，使被拆迁人原来要求以较高价格货币补偿，转变为同意产权调换安置，虽未经过房地产市场价格评估，但对我们解释的价格差异表示认同，也觉得自已的合法利益得到了保护。

四、加大媒体宣传力度，扩大宣传范围。

　　房屋拆迁工作涉及到千家万户，政策性强，是保持社会稳定的关键，且拆迁工作是城市里最难的工作 ，如果宣传工作能够深入到广大老百姓家中，工作就相应顺利一些，怎么将 的房屋拆迁政策向老百姓宣讲?我们的主要做法：

　　一是与地区有线电视台联办《安居漫话》专栏节目，每周二、三在黄金时段宣传房地产方面的有关法律、法规和房地产动态，并在节目中安排一定时间，有选择性地发布本市主要地段的商品房、二手房的价格信息，让市民在家里也能清楚了解房屋最新价格和房源信息。专栏至今已开办三年，是我市电视专栏中最受欢迎的节目 。

　　二是在市区人流较多的地段，建立房屋交易信息栏，随时更换房屋交易信息内容，市民能及时知道房屋市场情况。

　　三是在拆迁人申报拆迁安置方案时，尽可能准确、详细地写出商品房成本组成状况，一旦被拆迁人来咨询时，能较好地回答被拆迁人对新房价格所提出的疑问，减少评估环节，缩短拆迁时间。

　　自国务院新的《城市房屋拆迁管理条例》实施以来，我们采取以上具体做法，使拆迁人和被拆迁人不论是协商调解还是裁决，当事人双方都能很快找到认可的补偿价格。尤其是被拆迁人，通过各种媒体的信息反馈，对新、旧房的市场价格做到心中有数，拆迁人的让利也知道让在明处，缓解了我市评估机构发育不全的状态。到现在为此，我市没有一宗房屋拆迁通过市场评估，没有一户被拆除，也没有出现被拆迁人上访的情况。

　　1998年下半年我市大规模的旧城改造开始至今，在拆迁中共受理拆迁纠纷仅占总量的17.66‰。，依法行政裁决占5.3‰，依法拆除占3‰，而通过调解达成拆迁的占8.3‰。

　　我市的拆迁工作在地方党委、政府的高度重视下，在各部门的支持下，按照《城市房屋拆迁条例》精神，结合我市实际开展拆迁管理工作，对旧城改造起到了较好地促进作用，使城市面貌发生了很大变化。近几年，我市相继被评为“ 卫生城市”、“ 广播电视先进市”、“中国优秀旅游城市”。到2001年底，城市化水平已经达到41%，比1997年提高6.3个百分点。今年8月份成功举办的贵州都匀国际摄影博览会，都匀的城市面貌受到了中、外来宾的赞誉。由于我市地处西部地区，各方面条件有限，城市房屋拆迁管理工作虽然取得一定成绩，但与经济发展较好的大、中城市相比，工作上还有很大差距，通过这次会议，我们看到不足之处，今后，我们将虚心学习大家的先进管理经验，把我市的拆迁管理工作做得更好。(贵州省都匀市房地产管理局)