房屋拆迁如何保护私人财产

    　　■议题一：房屋拆迁是城市改造的重要环节，也是对被拆迁人(房主)的房屋所有权的改变，应当具有正当性。如何界定和保障这一正当性? 　　近年来，随着我国城市建设的快速发展，房屋拆迁引发的相关问题已经相当严重。其中 要的问题是，开发商无需同房主协商就可以直接申请并获得政府许可进行拆迁，公民房屋所有权事实上已经变得非常脆弱，那么什么样的拆迁是正当的、合法的，而什么样的拆迁是不正当的、非法的? 　　城市发展需要拆迁，没有拆迁就没有发展，但是，我们不能把拆迁建立在对私有财产的侵害上。在我国长期的拆迁历史中恰恰忽视了这个问题，只是到了最近，我们才关心起私人财产权问题，但立法对此没有给予“足够”的重视，严重一点说，现在有的房屋拆迁是一种大规模的、有组织的对私人财产权的侵犯，不但直接侵害了私人财产权，而且也引发了社会 大的不稳定，破坏了人们对法治的信心。 　　当前的房屋拆迁有为城市公共利益的拆迁，也有纯为商业利益的拆迁，但目前的立法没有将两者区别对待。因此， 先必须区分公益性拆迁和商业性拆迁。凡为修建公共道路、兴办医疗、文化、军事等设施而拆迁房屋的，是公益性拆迁，本身具有一定的正当性，政府在这种拆迁中可以有较多的发言权。而在公益性拆迁之外的商业性拆迁，是开发商为了赚取商业利润而进行的拆迁，这种拆迁应结合城市发展的需要来看待其正当性，并且必须依照商业模式而非现在的公益模式来拆迁，在补偿费用和安置上应给予所有权人及时、充分的补偿，决不能像现在这样让开发商大饱私囊。 　　现在的房屋拆迁实际上是一种行政行为与民事行为交错在一起的混合物，说它是行政行为是因为有政府的批准、许可;说它是民事行为是因为有开发商个人的拆迁开发。正本清源的说，拆迁应该是政府行为，是政府出于社会公共利益的目的进行的拆迁，这种拆迁的正当性就是为了公共利益的需要。而开发商出于商业性目的进行的拆迁不应该叫拆迁，其是一种民事行为，政府不应该介入，更不应该赋予开发商某些行政权力。目前一些开发商为了实现自己的商业利益，通过向政府公关的办法，获得政府的批准许可，取得对某块地段实施拆迁和开发的权利，从而开发商就可以挂上“公共利益”的幌子，借助政府的公共权力侵害私人财产权。所以说，当前的商业性拆迁很难说具有正当性。其实，商业性拆迁完全应该按市场规律操作，遵循另外的程序，而不应该按现在的公益性拆迁程序办理。 　　从正当性的角度看，无论是危旧房改造，还是新区开发，都符合现代城市化的大趋势。因此，无论是政府亲自进行，还是转由开发商进行，房屋拆迁的正当性是不可否认的。比如说，开发商要开发商品房或者旅游度假村，对于开发商来说，其目的主要是为了赚钱，但是，我们不能因此而断定其开发不具有正当性，不能说其完全是为了商业目的，因而不能批准拆迁。这里的关键在于，这种开发是否有利于城市化的发展，是否有利于改善或者提高居民的生活质量。只要这些答案是肯定的，那么，其正当性就足够了。不过，仅仅借助政府权力，而忽略市场规律，或者仅仅强调城市化和公共利益，而忽略个人利益，这种正当性就应当受到质疑。因此，在拆迁具有正当性的前提下，还有一个利益的均衡问题，也就是说，既要使房地产开发商获得经济效益，又要使居民通过拆迁改善居住条件和居住环境，还要考虑城市的可持续发展战略。 　　实际上，房屋拆迁不论其具体建设项目是什么，从城市的改造和发展上讲，都具有一定的公益性，只是其公益性的程度或形式不同，这种公益性决定了政府参与拆迁的必要性和正当性。我国宪法既规定了公民的合法财产受法律保护，也规定了 为公共利益的需要可以依法征用土地，房屋拆迁与所有权受保护并不矛盾。现在的问题是如何体现拆迁的合理性，以减少日益增多的纠纷和诉讼。这一合理性应从三方面来把握：其一，拆迁目的是否正当，是否为城市发展或改善人们生活所必需;其二，拆迁程序是否正当;其三，补偿标准是否合理，是否充分协调了各方利益。 　　■议题二：在房屋拆迁补偿费用和安置上，如何从程序上和实体上保护被拆迁人的财产所有权? 　　当前开发商热衷于房屋拆迁的关键原因在于拆迁成本很低，而造成这一不公正结果的因素就是在补偿费用和安置问题上几乎是由开发商单方决定，房主在整个拆迁过程中没有表达自己意愿、维护自己权益的机会。实际上，补偿费用和安置就是房主丧失房屋所有权的对价，房主对此岂能没有发言权? 　　开发商是强者，房主是弱者，这一强一弱不仅表现在前者是有组织的经济势力强大的团体，还表现在信息的不对称上，前者拥有全面的信息。因此，应该有适当程序保障房主在整个拆迁过程中有机会表达自己的意见，主张自己的权利。 先，在房屋价格评估上，应取消由开发商聘请评估机构来评估的做法，采取公开、公正的程序如招标等方式来选择评估机构，保障公正评估。其次，应建立拆迁谈判机制，让房主和开发商有一个平等交流的机会，平等协商补偿费用和安置问题。在补偿问题上，完全等价有偿地补偿房主的损失是不可能的，完全满足开发商的利益更不应该，这里要贯彻适当补偿原则。适当补偿是从充分补偿被拆迁人利益的角度上而言的，补偿到什么程度才是适当的?这要结合具体情况而定。但可以肯定的是，拆迁补偿不仅要补偿被拆迁人的房屋损失，而且还要补偿被拆迁人的宅基地使用权。当前房屋拆迁中存在的一个重大问题就是补偿数额过低，之所以过低，原因正在于只补偿被拆迁人的地上建造物，而不补偿其宅基地使用权。 　　虽然我们说拆迁中的开发利益应该返还社会，但实际上其中的大部分利益被开发商拿走，政府也从中得到了很多，惟独较少获得开发利益的就是被拆迁人。这一结果的出现，固然与目前我国的土地所有制有较大关系，但和拆迁立法的不完善也有关。至少，从程序上看，拆迁补偿的重要原则即先协商后拆迁的原则必须得以贯彻执行;此外，从实体上看， 应该制定拆迁各方都能够接受的拆迁补偿标准、拆迁补偿方式和方法。