拆迁律师谈企业拆迁损失评估

随着我国经济高速发展，越来越多的工厂需要拆迁，由此产生企业拆迁损失的评估项目也不断增加。与某些业内人士主张将工厂拆迁损失评估人为地划分为三个阶段不同，我们在参与企业拆迁评估的一个项目中，从评估结论的适用性。评估资料的可获得性和评估工作简易性出发，将某上市公司拆迁损失评估分为不动产损失，停产损失和拆迁费三个子项。由此产生的评估结论和评估报告获得了相关政府主管部门和公司董事会、大股东。股东大会的认可。我们的体会如下

某大型汽车部件生产企业原为某军工集团与一汽合作兴办。根据城市规划从主城区迁至高新技术开发区即将建成的新址。凭着对项目内涵的准确把握，我们通过竞标获得了拆迁损失评估的委托。

该企业的产品涵盖6大系列200余个品种，市场占有率达20％。公司资产5亿元。工业建筑42.000平方米，机器设备826台(套)，存货按定额管理，包括数控立体仓库等生产辅助设施齐全。厂区管网密布，绿化美观。工厂为多品种大批量生产，技术先进，开发能力强，管理水平与上市公司相称。经济效益稳定，2007年实现利润596万元。随着我国国民经济高速增长和汽车产量连年上升，预计拆迁后将更有利于企业发展。

委托方对本拆迁项目评估的要求是评估结论和评估报告能得到各方面认可，所获得的经济补偿足以保证完成拆迁任务，顺利地在新址全面投入生产。

通过对项目内涵的深刻理解，并为使评估结论和评估报告便于各相关方审查核准，我们设计的评估方案将拆迁损失评估分为三个子项：

一是不动产损失评估。指不能随迁的财产的拆迁补偿价值评估；

二是停产损失评估。指因拆迁而停产给企业造成的损失价值评估；

三是拆迁费评估。指随迁财产拆迁的全部合理费用。

我们的分项也获得了委托方的认可，分项不仅体现了对项目内涵的深刻了解，评估结论和报告也便于各方审查核准。其中，不动产损失是要用于与政府主管部门谈判补偿，停产损失要为董事会和股东大会审议通过，并向政府主管部门申报；拆迁费需由大股东核准并出资。在评估过程中，我们本着“科学合理，不重不漏”的原则，加大现场核查工作力度，按时高质量地实现了在竞标时的承诺。评估报告受到主管部门的肯定，评估结论也为各方所接受。我们的作法是：

(一)不动产损失评估

拆迁企业的不动产包括：房屋建筑物、构筑物(设备基础，道路、围墙、挡土墙等)、管网(给排水、暖，电、燃气、通讯、管理信息系统，安全监控、消防等)、绿化景观等不能随迁的财产。不动产损失评估的价值类型是“拆迁补偿价值”。拆迁补偿价值是根据政府主管部门房屋拆迁的有关规定和拆迁补偿标准确定的评估对象在评估基准日可能获得的补偿价值。例如当地政府明确规定了树木的补偿标准，只要根据树种树龄就可确定补偿价值。对房屋拆迁补偿的评估。当地政府规定了住宅拆迁评估的平均指导价，非住宅房屋拆迁评估指导价则要求比照住宅拆迁评估指导价适当浮动，但未对有关因素调整系数做出具体规定，本次评估对象为工业厂房，与住宅很难比对，加之可供比对的工业建筑市场交易案例难寻，故在与拆迁方协商后，决定本次评估采用成本法确定不动产拆迁补偿价值。

(二)停产损失评估

《城市房屋拆迁管理条例》规定，因拆迁非住宅房屋造成停产，停业的，拆迁人应当给予适当补偿。一般以被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，也有的地方法规规定按被拆迁企业上年月平均净利润的若干倍给予补偿。

拆迁会造成停产，停产意味着获利能力的暂时损失。需要注意的是，机械工厂的拆迁，其短时停产并不意味着停止全部经营活动。以本案为例，产成品仍必须按合同兑现，原材料仍按计划采购，一些生产经营活动仍在进行。在此次工厂拆迁损失的评估中，停产损失的评估用拆迁期间企业净利润的损失计算。拆迁期间月度平均净利润用企业前三年年均销售收入净利润率和当年预计实现的月平均销售收入计算。当年预计实现的月平均销售收入为：上年实际销售收入×(1+前三年销售收入平均增长率)/12。委托方设定此次的拆迁时限为两个月。

(三)拆迁费评估

工厂拆迁费评估是对随迁财产，包括机器设备，工装模具，工位器具。存货，在用低值易耗品、文件档案等从拆卸运到新址安装试车投产全过程合理费用的估测。此次评估中拆迁费不计资金成本。

拆迁费的估价不是严格意义上的资产价值评估。注册资产评估师要针对不同的拆迁财产，经过深入调查研究，科学缜密，经济合理地设定一个拆迁方案，以此作为拆迁费用计价的基础。以机器设备为例，拆迁费一般应包括：拆卸费，包装费，吊装费，运费，卸车费，安装调试费，验收费，不可预见费，管理费，保险费。

拆迁费评估为计价所设定的运输方案，不是拆迁组织措施计划，更不是装车计划。

工厂拆迁损失评估是注册资产评估师为拆迁企业获得补偿而提供的价值参考的专业意见。注册资产评估师应针对拆迁企业行业和规模不同，以及评估报告使用要求的差异，关注到可能影响拆迁损失的所有层面。以本案为例，包括：

1　鉴于为拆迁损失给付补偿的部门不同，对应的拆迁损失评估报告特别是价值类型必须符合该部门的有关规定。例如房屋建筑物损失的评估要采用政府拆迁主管部门规定的方法进行，价值类型是“拆迁补偿价值”。而对于给付经济补偿的部门不承诺补偿的项目，如订单流失、信誉受损等形成的间接损失，则不列入评估范围内。

2　拆迁企业占地7.4万平方米，土地使用权依长期合同租赁取得。租赁费已一次付清，租金远低于现行市价。工厂拆迁失去了继续使用的权利，也享受不到租金的优惠。从而形成拆迁损失，并纳入本次评估范围。委托方拟在拆迁新址土地使用权的取得方式和价格协议中，向有关部门申报经济补偿。

3在工厂拆迁损失评估中，注册资产评估师要加强现场清查核实。工业建筑要逐一核实建筑面积和结构；机器设备要逐台设定运输方案，关注拆卸损失和不可预见损失；存货除数量外，包括体积、重量，包装状态都要心中有数；大量的在产品、在用低值易耗品、在用工装模具刃具和工位器具都要掌握其数量，体积和重量。所有这些都要作到“不重不漏”。

目前，该上市公司拆迁损失的评估结果已为各方所接受，相关经济补偿顺利推进。工厂按计划完成拆迁，在新址已正式投入生产，并为当地政府树立为样板工程。