浅述出租违章建筑时的拆迁补偿问题

　　浅述出租违章建筑时的拆迁补偿问题 　　现行《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第二款规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。据此，在出租纯粹的违章建筑时不存在拆迁补偿的问题，更不用说对违章建筑上的承租人的补偿问题了。但仔细考虑这一问题可以发现，现行法的规定可能并不周到。在实践中，违章建筑是由规划部门来认定的。一幢建筑在被规划部门确认为违章建筑之前应该推定为合法建筑，除非有显而易见的违章情形，如在耕地上搭建永久建筑物或既没有土地使用权证也没有其他任何审批手续以及房屋产权证的建筑等等。如果是由于规划部门的错误，使本不应该准许建设的区域获得了建设审批，成为合法建筑，而几年后该建筑又被规划部门确认为违法建筑的情形，则对该违章建筑应否给予拆迁补偿呢? 　　按照现行法的逻辑，即使该情况也不能给予拆迁补偿。而由于规划部门的错误造成的违章建筑，应该由规划部门对受害人进行 赔偿。但问题是，我国目前的 赔偿遵循的基本上是慰抚性原则，赔偿的标准和数额很低，都远远低于拆迁补偿的标准和数额。如果在拆迁程序中对这种情况置之不理而任由 赔偿程序进行低水平的救济，对被拆迁人实在难谓公平。更为糟糕的是，如果上述建筑被规划部门确认为违章建筑之前，善意第三人(不知该房屋实际上存在被确认为违章建筑的可能的人)已经与房屋所有人签订了长期性的租赁合同进行经营性活动，则该承租人的经营利益损失由将如何救济?向出租人(被拆迁人)主张，可出租人同样也是得不到任何拆迁补偿的受害者;向规划部门主张 赔偿，可承租人又没有这一资格。因此，在这种情况下，被拆迁人和作为拆迁利害关系人的承租人的利益都会受到 大损害，且难以获得妥善的救济。 　　所以，笔者以为将来的《城市房屋拆迁管理条例》应该在违章建筑是否给予补偿的问题上进行细分，而不应一概不予补偿。但在目前的情况下，对于违章建筑的拆迁而言，被拆迁人只有被拆迁的主体资格，但没有被补偿的主体资格，而租赁该违章建筑的承租人就更不具有拆迁补偿利害关系人的资格了。   （北京拆迁律师网 热线咨询：4000083855）