上海企业拆迁律师讲解租的厂房怎么补偿

　　随着经济的发展，经济发展形势前景良好，越来越多的人不满足于给别人打工，很多人开始兴起自己当老板的念头。生产产品就要有厂房，但是很多人并没有能力自己建造厂房，那么就有很多人租赁厂房。但是如果遇到拆迁，厂房拆迁承租方的赔偿有多少呢?律师律师为您简单的介绍一下。

　　一、法律规定承租人有哪些补偿项目，怎么计算?

　　承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类：

　　1、停产停业损失的补偿;

　　2、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);

　　3、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);

　　4、解聘员工的安置补偿费;

　　5、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);

　　6、奖励和补助;

　　7、自建房的重置成新补偿;

　　8、剩余租赁年限的租金差价的补偿;

　　9、其他。

　　关于补偿的计算需要结合拆迁项目的拆迁安置补偿政策，通常情况下，计算方式如下：

　　(一)承租房屋企业，补偿金额计算公式为：

　　补偿金额=租金差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失;

　　(二)承租土地上自建房屋企业，补偿金额计算公式为：

　　补偿金额=租赁土地差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失。

　　二、承租人在承租的土地上有自建房，但却不给拆迁补偿，可不可以争取?

　　关于企业承租土地自建房的情况分为两类： 类是取得合法规划、建设审批手续的自建房;第二类是未取得规划、建设审批手续的自建房。

　　 类自建房实质上是合法建设的房屋，承租企业对该房屋有所有权，但是对于该房屋坐落的土地却是基于承租取得的土地使用权，虽然突破"房地一体"原则，但并不影响承租人取得拆迁补偿的权利。

　　第二类自建房需要结合建房年限、历史原因、当时的政策综合确定是否被认定违法建筑。该自建房被认定为违法建筑的情况下，依据《土地管理法》、《城乡规划法》、《行政强制法》等法律规定可能被强制拆除。尽管国有土地上的房屋征收或集体土地上的征地拆迁，都规定对违法建筑不予认定，但是对违法建筑的认定与处理要按法定程序处理，这时候要在专业人士帮助或指导下争取合理的补偿。

　　三、实际承租人没有和产权人(房东、村委会、经济合作社等)签订租赁合同，但是一直缴纳租金，会影响拆迁补偿的取得吗?

　　关于租赁关系的确定，是通过租赁合同确定的。若是没有形式上的租赁合同，但是承租人一直在履行交纳房租的义务，并实际使用房屋，事实上形成了不定期租赁关系。

　　对于不定期租赁合同的解除，法律规定是出租人解除需要提前一定的合理期间书面告知，一般是一个月。承租人随时可以提出，满足解除的条件之后，租赁合同即解除。

　　解除的后果就是租赁合同不存在了，承租方需要腾房搬迁。结合拆迁的情况，在拆迁中，出租人(房屋的所有权人)作为被拆迁人，容易和拆迁人签订拆迁补偿协议。该协议签订即生效，双方应当履行，履行的结果就是出租人领取补偿款并将该房屋(承租人的经营场所)交予拆迁人拆除。因此，没有租赁合同的状态使承租人主张损失补偿存在很大的风险。如果你是没有签定租赁合同的承租人，应当得知拆迁时就咨询专业律师，请专业律师帮助争取应得的拆迁补偿。

　　四、合同正常履行，还有剩余租赁年限，遇到拆迁时可以获得哪些补偿?

　　关于承租土地自建房屋经营和承租房屋经营(没有自建房)两种情况，拆迁补偿中可以取得的补偿项目略有差异。

　　承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类：

　　1、剩余租赁年限的租金差价的补偿;

　　2、停产停业损失的补偿;

　　3、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);

　　4、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);

　　5、解聘员工的安置补偿费;

　　6、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);

　　7、奖励和补助;

　　8、自建房的重置成新补偿;

　　9、其他

　　涉及到承租土地自建房屋的，较上述而言，多了关于房屋的补偿部分。该房屋补偿的计算，需要分情况讨论，以国有土地上自建为例：

　　1、取得合法审批手续建设的;

　　2、没有取得建设工程规划许可证建设的房屋(可能被认定为违法建筑)。实践中，关于该房屋的补偿主要是房屋的重置成新价。

　　由上文可知，厂房拆迁承租方的赔偿 是有具体的规定的，一定会保障大家的利益。补偿的标准也分的很细致，包括停产的补偿和解散员工的安置费。所以大家如果在生产中遇到要拆迁的情况，一定要保障自己的权益，多了解一下相关的知识，到时候就知道自己会获得多少补偿，以安排好接下来的工作。