办理确权登记时可能会遇到的以下四种“麻烦”

近日，自然资源部对城镇户籍子女可依法继承农村宅基地上房屋及其使用权的答复持续引发热议。不过，我们需要提示各位朋友的是，在一些特定情形存在的情况下，办理确权登记将可能遇到麻烦或者争议。接下来我们重点解析这其中的4方面问题。

【情形一：宅基地上原有房屋自然坍塌】首先需要明确的是，根据《民法典》第1122条之规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。据此可知，按照传统的观点，作为法定用益物权之一的宅基地使用权是不能作为遗产继承的。关键就在于它不是“个人”的财产，而是以“户”为单位无偿分配的具有农民集体身份属性的用益物权。故此，此次自然资源部的答复事实上主要是从宅基地上的住宅房屋能够作为遗产依法继承的角度出发给出的。

按照一些业内专家的观点就是，房子在，那么地随房走，宅基地使用权也在；一旦房子塌了，那么宅基地使用权就将被村集体依法收回。

【情形二：宅基地上房屋存在权属争议】宅基地使用权及其上房屋存在权属争议时，确权登记发证将无法进行，需要先解决权属争议。根据新修订的《土地管理法》第14条之规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理……个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。至于村民家庭成员内部的“分家析产纠纷”则属于典型的民事纠纷范畴，影响到宅基地上房屋的确权登记的，若调解无效只能通过民事诉讼的途径解决。

【情形三：所谓“宅基地”系乱占耕地或者违反生态保护红线管控要求而存在】按照一些农村老百姓的观点，建房占的地就可以叫做宅基地。而事实上，宅基地是一个专业的法律概念，一块地究竟是不是宅基地不是由其上面建了住宅这一结果“倒推”的，而是要看其以往的确权登记情况、土地地籍调查和乡村庄规划等等。实践中，很多被老百姓占用建房的地其法律属性均系耕地、林地、草地或者“四荒地”“自留地”，而这些地在土地分类中或者属于农用地，或者属于未利用地，总之都是不能擅自拿来建房的。

还有些建房用地存在违反生态保护红线管控要求，建到了饮用水水源保护地、自然保护区里面。当建房用地涉嫌乱占耕地、破坏环境等问题时，占地建房行为的合法性就会存疑，那么必须经过自然资源和规划部门的调查认定才能确定其能不能依法继承并且确权登记。“小产权房” 是一种特殊的存在，尽管没人说它是“违法建筑”，但它至今也无法取得合法身份。对于这类房屋，农业农村部和自然资源部均明确不予确权登记。

【情形四：宅基地上房屋存在擅自加盖、扩建情形的】

证载面积80平方米，实际面积好几百平方米的情况在农村地区并不鲜见。即便涉案房屋稳稳地建在合法的宅基地范围内，其自身是否具有合法性也仍然需要经受《城乡规划法》《土地管理法》及当地地方性规定的检验。对于近10年来未经审批擅自新建形成的加盖、扩建面积，将可能被依法认定为违建，那么这部分面积就将无法继承，也无法给予确权登记，遇到征收拆迁时也不能按照合法面积的标准计算补偿。

如前所述，能够被依法继承的只能是“合法财产”，违法建筑显然不在此列。我们最后要提示大家的是，对农村宅基地使用权能够依法继承这一新提法大家切勿“过度解读”，譬如有些人指出这似乎意味着宅基地使用权的流转将被进一步放开，为城镇居民下乡置地建房埋下了伏笔等等，这些说法都缺乏事实和法律上的依据，更与宅基地“三权分置”制度改革的设计相违背。

“三权分置”之要义就在于“资格权”将被牢牢掌握在村民手中，城镇户籍居民只能通过继承取得使用权，所以其进一步的权利是严格受限的，尤其是不能私自买卖宅基地及其上房屋。