厦门拆迁补偿安置确定两种方式
时间：2016-05-09 16:07:40 作者：楹庭律师团
拆迁补偿安置确定两种方式——货币补偿+产权调换
《厦门市城市房屋拆迁管理规定》昨获通过，7月起实施
经过一个多月反复修改、审议，昨日，《厦门市城市房屋拆迁管理规定》(以下简称《规定》)在厦门市第十二届人大常委会第四次会议上三审获得通过，将从7月1日起实施。
据介绍，此前，国务院制定了新的《城市房屋拆迁管理条例》，将拆迁补偿安置政策从原来以被拆迁房屋面积为主要依据改为以被拆迁房屋市场价格为主。作为下位法，1996年制定的《厦门市城市房屋拆迁管理规定》必须进行修改。于是，市国土房产局牵头进行了草案准备，并提交市人大审议。在昨日审议中，32位市人大常委会委员，以29票赞同，0票反对，2票弃权的结果，通过了《规定》。
厦门国土资源与房产管理局局长林长树称，新《规定》为适应市场经济规律作出了重大原则性改变，即以拆迁房屋市场价格为主要依据，采取货币补偿和房屋产权调换两种方式进行拆迁补偿安置，并充分考虑到低收入经济困难家庭等弱势群体利益，设立了基本保障面积，比之旧有规定，新《规定》更为适应拆迁操作的实际需求。
据悉，有关部门将于近日通过媒体正式向外界公布新《规定》。
新规定要点提示
厦门市的城市房屋拆迁管理有了重大变革。根据昨日获得通过的《厦门市城市房屋拆迁管理规定》，今后的房屋拆迁，将以被拆迁房屋市场价格为补偿安置的主要依据，被拆迁住宅房屋鼓励货币化补偿。
拆迁房屋先评估
对于被拆迁房屋，以往都是以拆迁面积为依据，按对应规定进行补偿。
新《规定》实施后，拆迁房屋由拆迁人委托评估机构，在拆迁当事人和拆迁管理部门的监督下，依据区位、用途、建筑面积等要素进行估价，形成补偿安置的依据。建筑面积以土地权属证书标明为准，未标明建筑面积的，按规定换算或以实际丈量为准。
被拆迁人可选择货币化补偿和房屋产权调换两种方式，但法规规定不能选择的除外。
实行产权调换的，双方依据相关规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价，但若产权调换地在拆迁地5公里外者，同等面积部分不结算差价。
被拆迁住宅房屋鼓励实行货币补偿，其补偿金额由拆迁当事人依据规定协商确定，计算公式大致如下：被拆迁住宅房屋实行货币补偿的金额=被拆迁房屋的建筑面积×(区位房屋补偿价+被拆迁房屋的重置价结合成新+补贴金额)+红线内空地面积×区位土地使用权补偿价。
市政府将通过听证会的办法制定补贴金额的计算办法，区位土地使用权补偿价按区位房屋补偿价的30%计算，实行货币化补偿之后，拆迁人不再给予被拆迁人购买安置房。
必须指出的是，区位房屋补偿价为设置于拆迁范围中心位置的标准房屋的市场评估价减去标准房屋的重置价结合成新的余额。
拆迁直管公有住宅房屋，房屋承租人补偿也实行货币补偿或房屋安置，也有相应规定依据。
遇到争议怎么办?
拆迁中，双方意见难免出现不统一，导致拆迁工作难以为继。新《规定》对此提出了较好解决办法。
拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向仲裁委员会申请仲裁，也可向法院提请诉讼，并在诉讼期内依法申请先予执行。
各方达不成拆迁补偿协议的，当事人可提交申请，由拆迁管理部门裁决，如果拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级政府裁决，裁决必须在收到申请的30日内作出。若当事人对裁决不服，可在裁决书送达日起3个月内向法院起诉。拆迁人依据规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置房、周转房地，诉讼期间不停止拆迁的执行。
被拆迁人或房屋承租人超过裁决规定的搬迁期限未搬迁的，将被强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人将向公证机关办理证据保全。
另外，因市政府批准的公益事业和市政基础设施建设项目而需要拆迁的房屋，在拆迁期限内不能形成补偿安置协议的，拆迁人办理证据保全，并为拆迁人、房屋承租人提供安置用房或周转用房的，经市拆迁管理部门批准，可先拆迁腾地，后处理纠纷。
新《规定》还要求，对拆迁产权不明确的房屋，拆迁人须提出补偿安置方案，报管理部门审核同意后实施拆迁，且在拆迁前应就被拆迁房屋的有关事项向公证机构办理证据保全。
基本保障最低45平方米
新《规定》对低收入经济困难家庭设定基本保障面积，即2个成员家庭及以下的基本保障面积为45平方米;3个成员家庭的基本保障面积为55平方米;4个及4个以上成员的家庭基本保障面积为65平方米。
不过，这些家庭成员必须是有厦门常住户口、在被拆迁房屋实际居住且在本市无其他房源的对象。在拆迁公告发布后析产或迁入户口的，除学生毕业、军人复员转业、结婚、出生的落户外，不能享受以上规定。
低收入经济困难家庭的认定办法，由市政府另行规定。
对于这些家庭，如果被拆迁房屋是其唯一居住场所，未经析产或者变更房屋租赁关系，且建筑面积小于基本保障面积的，将按基本保障面积结合有关规定给予产权调换、公有房屋安置或者货币补偿。具体操作，新《规定》有详细说明。
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