广州“旧城改造”腾笼换鸟：地产商要进批发商想留

近期，《广州市旧城更新改造规划纲要(征求意见稿)》向社会各界公示，划定了更新改造重点为内环路以内———越秀、天河、荔湾等区，广州过半数专业市场的分布圈层，面积约为33平方公里。

这仅是政府腾笼换鸟，激活现有商圈物业的部分信号。消息人士称，国土、规划等多个政府职能部门刚刚联合成立了“旧改办”，招揽各路资本豪客进入旧城开发。

记者多方了解到，除了保利、富力等大型开发商提前布局之外，大连万达、瑞安天地、新光商业等老牌商业操盘手也蠢蠢欲动。而专业市场作为这场“旧城地盘争夺战”的另一派主角，则死守其已占据的“黄金地段”，扬言“不搬迁”。

多元势力暗中角力，广州商业格局暗藏变局。

专业市场搬迁不易

内环路圈起来的“老市区”从来都是流金淌银的风水宝地。这里，广州市有超过一半的专业市场集中在此，比如被业界称为“广州价格”的黄沙水交易中心，比如出货量有“世界十双鞋，广东占其三”的站西鞋业商圈等等。

“因为专业市场的开发时间很早，跟随广州城市化进程的推进，其所处的地块便从以前的‘生偏地’变为如今的‘钻石地’。但也是因为开发得早，传统专业市场难免存在硬件设施落后等弱点。”华南汽贸城董事长黎名准告诉记者，政府想借力“旧城改造”的磅礴气势倒逼专业市场外迁，“但可能不那么容易，至少要8-10年才能实现。”

原因很简单，“大多数专业市场都是自己建设自己经营的，产权不归属于政府。”位于流花服装商圈的广控服装城财务总监田瑞华告诉记者，“政府力促商家把专业市场从市中心搬到市郊番禺，但建场容易成市难，番禺目前还没有‘市’气，也就保不住‘人’气和商机。没有商机就是死路一条。”

但一位不愿透露姓名的官员告诉记者，“广州有一千多家批发市场，因为广州市中心城区的土地非常紧张，许多专业市场内的摊位可以转去做零售、仓库等，这就导致了真正做批发经营的商场不过半数，市场出现空壳现象。”

从这个角度来看，“地段决定价值”，也是众多老牌专业市场开发商扬言“绝不会搬迁”的重要原因之一。

“旧改”令新增建设用地激增

一方面，传统专业市场提前卡位布局，牢牢盘踞中心城区的“钻石地盘”。另一方面，从上个世纪90年代，广州就提出“限制开发商进入老城区参与开发”。这在某种程度上也导致了广州零售商业网点不如专业市场多，盘子远不如专业市场大，租金不如专业市场高，外来者也是“不得其门而入”。