在拆迁补偿安置阶段中应注意哪些事项

第一、对被拆迁人及其房屋情况进行调查了解。

首先，调查、取得被人的权属证书，了解房屋面积等。其次，确定被拆迁人的范围，如果是租赁的房屋应当查明房屋所有人及承租人，如果原房屋所有死亡的应查明其。

第二、做好房屋拆迁评估。

在拆迁中，必须查明被拆迁房屋的价值，为此专门评估的概念及其程序。估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

《》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。……房屋征收评估办法由国务院住房城乡主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。《国有土地房屋征收评估办法》建房〔2011〕71号第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体的办法由省、自治区、直辖市制定。事实上，被拆迁人往往不愿确定评估机构，拒绝评估。由于被拆迁人有时涉及上百户，在选定评估单位如何召集他们进行协商选定评估机构显得比较困难同。因此，在实际中有的评估是由政府部门委托，也有相当一部评估是由拆迁单位委托的，评估结果往往很难得到被拆迁人的认可。在实际工作中，会经常出现两种情况：一是拆迁单位委托评估没有与被拆迁人协商或双方协商后仍无法就选定评估单位达成一致，二是有的被拆迁人自行委托评估单位进行评估，在这种情况下由于拆迁人、被拆迁人都委托评估出现两个评估结果。

由于评估往往由拆迁方委托，因此为了评估结果的客观公正性，为保护被拆迁人、房屋承租人的合法权益，被拆房屋的评估报告应送达被拆迁人、房屋承租人。赋予了拆迁相对方即被拆迁人、房屋承租人对评估报告的知情权和异议权。所谓知情权，是指评估报告的内容应向拆迁相对方送达，使之知晓。异议权则是指如果拆迁相对方对于评估结果有异议的，可以向有关机构提出异议，如申请复估、鉴定等。只有在被拆迁人、房屋承租人的知情权得到充分保障、异议权得以充分行使的情况下，被拆除房屋的评估报告才能作为认定被拆除房屋价值的依据。

如果拆迁对评估报告有疑问或者异议，可向原评估机构询问、申请复核。原评估机构应当对拆迁人、被拆迁人就评估报告提出的疑问向其作充分解释和说明，解释内容包括拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。拆迁当事人对评估报告有异议且评估机构不能充分解释的，可以在规定的时间内，向房地产价格评估机构申请复核评估。如对原评估机构的评估结果、复核结果有异议，且协商达不成一致意见时，评估委托人可以在评估报告、复估结论后的10日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估机构应当配合专家委员会的鉴定工作，向专家委员会提供评估报告、评估技术报告及鉴定所需的其他有关资料。如需要对征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第三、做好补偿安置方案，进行补偿安置的协商。

要向被拆迁人送达或告知有关拆迁许可的文件、评估报告、补偿安置方案及拆迁通知等。在协商过程中必须做记录。由于房屋拆迁评估结果往往很难到被拆迁人的认可，实际上经双方谈判协商后补偿的价格往往比评估价格高，否则难以达成补偿安置协议。补偿包货币补偿和房屋安置补偿。

进行补偿安置协商是比较艰难的过程。在出现矛盾后，作为拆迁人必须要有耐心，不得采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁，须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或者缩小，确需扩大或者缩小拆迁范围的，应当按规定办理规划、土地批准手续，并向颁发原拆迁许可证的区、县房地局申请变更拆迁范围。