房屋拆迁补偿价格评估方法探讨
时间：2016-04-26 16:23:34 作者：楹庭律师团
摘要 我国在2001年颁布了新的《城市房屋拆迁管理条例》，新条例规定房屋拆迁补偿金额以房地产市场价格评估确定。本文在分析房屋拆迁补偿价格评估特点的基础上，讨论了房屋拆迁补偿价格评估的原则，最后提出了新条例下房屋拆迁补偿价格评估的方法和步骤。
关键词 城市房屋拆迁管理条例 拆迁补偿 评估
一、问题的提出
旧城区一般都表现为道路系统混乱，布局不合理，环境低劣;建筑密度过高，缺少必要的绿地和室外活动场地;房屋质量、市政设施配套、卫生条件、公共服务设施差。随着社会经济文化的发展，对旧城区进行更新改造，使之符合现代生产和生活的需要，已成必然。根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。由于目前房屋拆迁估价均以1991年版《城市房屋拆迁管理条例》(以下称91 版条例)为依据，与新近颁布的2001年版《城市房屋拆迁管理条例》(以下称01版条例〕对估价的要求存在较大差异，鉴于拆迁补偿估价是政策性很强的一项估价工作，因此，比较研究91版条例和01版条例有关拆迁补偿的规定，探讨适应01版条例规定下的房屋拆迁补偿价格评估方法，无疑是迫切而重要的，也是房地产估价师的一项重要职责所在。
二、91版条例与01版条例的有关拆迁补偿规定比较
1.拆迁补偿方式
91版条例规定拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式;01版条例规定拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
2.补偿金额确定方法
91版条例规定作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算;01版条例规定货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
3.产权调换结算方法
91版条例对产权调换形式偿还的非住宅房屋结算方法作了规定，即：偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。以产权调换形式偿还的住宅房屋结算方法则由地方人民政府规定。以苏州市为例，拆除私有住房、单位自有住宅房屋实行产权调换的，按照下列方式结算：(一)偿还建筑面积与被拆除建筑面积相等的，新建住宅按照房屋建筑安装工程费结算，被拆除建筑面积按照重置价格结合成新作价结算;(二)偿还建筑面积超过被拆除建筑面积但在规定安置基准内的，超过部分按照成本价结算;(三)偿还建筑面积超过规定安置基准的，超过部分按照商品房价格结算;(四)偿还建筑面积小于被拆除建筑面积的，不足部分按照房屋重置价格结合成新另增百分之百结算。
01版条例规定，实行房屋产权调换的，不区别住宅与非住宅，均根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
4.拆迁非公益事业房屋的附属物补偿方法
91版条例和01版条例都规定拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当作价补偿或货币补偿。
5.91版条例与01版条例有关拆迁补偿规定的比较分析
91版条例带有很强的政策色彩，一是在措辞上，比如在涉及补偿金额时，称作价补偿或适当补偿，为补偿金额确定的随意性提供了政策基础;二是在金额确定方式上，采用重置价格结合成新方法或按照重置价格结算结构差价，而重置价格和结构差价等均由当地政府规定或公布的。这样，一方面具有很强的可操作性，非房地产估价专业人员均能承担拆迁估价工作;另一方面造成补偿金额与补偿对象实际价值的严重脱节，被拆迁人对拆迁工作的强烈抵触情绪充分地反映了这一点;第三方面是由于没有统一的重置价格确定标准，造成各地政府以不同的价格内涵测算、公布并实施其重置价格，造成地区间的不平衡;第四方面是拆迁补偿和安置捆绑式落实，房屋被拆迁人的诸多权益因补偿对象和安置对象的分离而流失，造成使用权价格因拆迁安置的高得益而不合理地趋大化。
01版条例具有很强的市场经济特征，在措辞上，在涉及补偿金额时，称货币补偿;在金额确定方式上，采用以房地产市场评估价格方式确定，毫无疑问地，房屋及房屋装饰装修价格评估应当做到客观、公正、科学、合理，为此，要求估价人员必须遵循其价格形成运动的客观规律，作出易于被委托方及其其他相关利益主体所接受的估价结果，保障受房屋拆迁影响的当事人的合法权益;在拆迁补偿和拆迁安置问题上，01版条例除了强调房屋租赁关系对房屋产权人拆迁补偿方式选择的制约和房屋承租人租住权利的保证外，确保了被拆迁人的诸多权益不因补偿对象和安置对象的分离而流失，房屋所有权权益得到充分的尊重。
三、拆迁补偿房地产市场评估价格分析
1.评估价格形成方法
房地产估价的基本方法有比较法、收益法和成本法，不同的评估方法有不同的适用范围、资料搜集要求、价格测算式和估价技术路线，并且众所周知评估价格是对应特定估价目的、对应特定法律依据而存在的，房屋拆迁补偿价格评估的法律依据显然应包括01版条例。
2.评估价格形成的假设前提
估价假设前提基本上有两类，一类是最高最佳使用前提，一类是持续使用前提。显然，待拆除的房屋及装修物不具备实现其最高最佳使用或持续使用可能的几种实现方式 ，比如保持现状、转换用途、装修改造、重新利用等;因此，房屋拆迁补偿估价应是房地产的权利在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值，其与真正意义上的房地产市场评估价格存在显著的区别。
3.评估价格形成的产权类型
随着住房制度的改革，城镇居民住房逐步由福利性实物分配向货币化分配转变，住房商品化已达相当的程度，并且在住房商品化过程中形成了我国特有的住房产权结构，房改房、经济适用房、商品房等具有不同产权内涵的产权类型并存，同时，房改房入市使房改房融入了市场。从产权构成看，房改房和经济适用房是受到一定约束或有一定缺损的产权形式，其上市交易过程中涉及土地出让金和收益分配问题，其中土地出让金缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定，上海市则把出售公房的土地出让金改为房改成本价的1%。因此，房屋拆迁补偿估价应反映不同产权类型的价格水平。
4.评估价格形成与房地产开发的动态成本过程
房地产开发建设过程是房地产产品实物的形成过程，也是其价值转移和创造的过程，从取得土地使用权、房屋拆迁安置、勘察规划设计、房屋及附属工程开发建设到竣工交付使用，房地产资金在不同的阶段以不同的形式固化到房地产产品实物上。在以房地产市场评估价格确定房屋拆迁补偿价格时，商品房包括按剩余年限计算的土地出让金金额，房改房和经济适用房则包括了土地出让金金额与标定地价的10%或房改成本价的1%的差额，而此时，开发单位，即土地使用者必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金，即在土地符合建设条件时，土地使用者既向房屋被拆迁人支付了相当于部分或全部土地使用权出让金金额(包含于房屋拆迁补偿价格中)又向土地部门支付土地使用权出让金金额(按出让合同约定)，其合理性显然值得商榷。
四、拆迁补偿价格评估的原则分析
作为房地产估价业务的构成部分，房屋拆迁补偿价格评估毫无疑问应当做到客观、公正、科学。合理，为此，就必须遵循其价格形成。运动的客观规律，明确房屋拆迁补偿价格评估应当遵守的原则，才能作出易于被利益主体所接受的估价结果。
l.公平原则
房屋拆迁补偿价格评估必须以公正为基本前提;充分考虑有关当事人的角色和心态，合理区别产权类型、合理分配产权收益、合理分摊产权或使用权转移费用。
2.优质优价原则
房屋拆迁补偿价格评估应根据被拆迁房屋的经济和自然环境、用途、实际新旧程度、维护保养状况、楼层朝向、房屋设备等的不同而区分计价，体现优质优价。
3.快捷性原则
从开发程序看，房屋拆迁(包括价格评估、拆迁实施等)所花费时间的长短将直接影响到整个项目的开发周期;同时，房屋拆迁评估往往又是批量性的，因此，在满足估价精度要求前提下，房屋拆迁补偿价格评估方法的快捷性显得尤为重要。
4.政策性原则
01版条例规定货币补偿金额以房地产市场评估价格确定，但不可否认，房屋拆迁是一项政策性。强制性很强的工作，而真正意义上的房地产市场价格是以市场公开、交易双方信息通畅、平等自愿。诚实无欺并有适当长的时间进行交易为前提的，两者存在本质上的区别。因此房屋拆迁补偿价格应是房地产的权利受到拆迁政策约束下的合理价值。
五、01版条例下拆迁补偿价格评估方法构建的设想
l.评估方法的适用性
房屋使用价值通过房地产的整体效用;包括房屋建筑和房屋设备、房屋装饰装修等房屋的附属物的效用来实现，因此，原则上完全可以视房地产的整体为估价对象或范围。但在估价实务中，缘于诸如房屋装修设备的个别性、待拆迁房屋的 少交易性等，只着眼于房地产整体价值评估存在诸多的困难，除成本法外，比较法和收益法的直接使用受到了限制。同时，由于01版条例规定，房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿，因此有理由也有必要对房屋和房屋的附属物作分别估价，此时房屋评估就可方便地采用比较法和收益法了。
2.房屋拆迁补偿价格评估的技术路线
房屋拆迁补偿价格评估采用对比法进行。在假设不含房屋的附属物的情况下，采用比较法、收益法和成本法综合确定一定结构类型、一定平面形式的标准房屋的评估价格水平;以此标准的评估价格水平为基准，估价对象与之逐项比较房屋价格影响因素，确定价格修正系数;标准评估价格水平与价格修正系数相乘即可求得市场价格;经拆迁政策约束因素修正即为房屋拆迁补偿金额。
3.标准评估价格水平的确定
标准评估价格水平的确定是前期基础性工作，全部评估过程的便捷性和准确性均取决于此。其确定步骤为：
a.确定标准评估价格水平对应的房屋结构类型和平面形式
在确定拆迁评估的范围后，调查踏勘选取典型(占较大比例者)结构类型和平面形式的房屋作为标准房屋，必要时可确定一个以上标准房屋。
b.确定标准评估价格水平
选取标准房屋的可比实例，在交易价格，或以租金按收益法形成的收益价格中剥离出房屋价格，按比较法确定标准房屋的评估价格水平，或直接以成本法确定之。
4.标准评估价格水平的调整
影响房地产价格的因素很多，包括环境状况、所处楼层、新旧程度、产权类型、朝向、道路交通临路状况、室内环境.工程质量等，或按百分率法，如所处楼层、产权类型、朝向等;或以明确的定量化方法，如环境状况。道路交通临路状况、工程质量等，编制调整系数或调整系数确定方法。
5.房屋拆迁补偿可视作一种特殊交易方式，卖者出售时有一个愿意接受的最低界限价格，该最低界限价格以其成本为依据。正如马克思所说;“商品出售价格的最低经济界限，是由商品的成本价格规定的。如果商品低于它的成本价格出售，生产资本中已经消耗的组成部分，就不能全部由出售价格得到补偿。如果这个过程继续下去，预付资本价值就会消失”。由于成本法是以房地产价格各构成部分的累加为基础的，因此根据成本法可以确定该最低界限价格，即：
最低界限价格=预付资本价值=市场价格一交易税费一开发利润
一般地，交易税费为市场价格 6.05%(5.55%+0.5%)，开发利润按房地产类型为预付资本价值的相应百分率，如商业25%、综合15%、普通住宅8%，经计算整理有商业、综合、普通住宅的拆迁政策约束因素修正系数分别为75.16%、81.75%和86.99%
6.房屋拆迁补偿价格的实现
房屋拆迁补偿价格的实现需结合房地产开发的动态成本过程，并取决于项目的实施步骤和方式。如果先取得土地使用权后实施拆迁，现为，无论住宅还是非住宅，产权交易的结算价格均确定为房屋的市场评估价格。
新旧条例对比的另一个价值论变化为房屋价值的多样性变化。在旧条例中，撇开成新因素，拆迁房补偿价格只有有限的若干结构类差别;而新条例按照市场评估价确定拆迁房价格的思路，等于承认了房屋价值的多样性特征，从房地产的个别性出发，没有两宗房地产完全相同，因此，每一宗房地产都具有与其他房地产不同的价格。按照旧条例，拆迁房屋价值只有结构、外观、成新等“实物”差别，“实物’”相同，补偿价格也相同;而按照新条例，房屋价值不但有实物差别，而且有权益和区位条件的差别。房屋价值既受建筑结构等外观因素的影响，又受产权状况的影响，因此，不同权种类型的房地产具有不同的价格。实物状况相同，如果权利状况不同，补偿价格也不同。新条例说明了房地产的实质内涵，房地产是实物、权益和区位三者的结合物，由实物十权益十区位，构成了纷繁复杂的房地产以及纷繁复杂的房地产价格。
新旧条例对比的再一个价值论变化表现为，旧条例中拆迁房按照房屋面积计价，补偿价格只有建筑面积概念;而新条例中拆迁房同时使用房屋面积和土地面积计价;补偿价格不但具有建筑面积概念，而且具有土地面积概念。按照旧条例，土地不计价，因此，房杂地、空地只是象征性地进行补偿，两宗拆迁房(类似成新)，只要房屋面积相同，其补偿价格也基本相同。而新条例按照房地产评估价确定拆迁房价格思路中，不但要考虑房屋本身及其占用的土地，还要考虑房屋拥有的院落和占用的房杂地。一个四合院的价值与一个没有院落、但具有同样建筑面积的房屋，两者的补偿价格肯定是不一样的。对于没有建筑物的完全空地，其补偿价格也按照这块土地的评估价格来确定。
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