偷领父亲房产证 拆迁补偿协议被判无效
时间：2016-04-26 13:31:08 作者：楹庭律师团
[提要] 2000年10月25日，刘大爷与本案的第三被告――当时的淮安市某区城镇拆迁管理办公室签订了房屋拆迁补偿安置协议书，约定与第三被告实行产权调换，原地安置。法院经审理，判决：一、刘梅与被告淮安市某区城镇拆迁管理办公室签订的时间为2000年10月23日的《房屋拆迁补偿安置协议书》无效。
■案例解读
2009年6月22日，70多岁的刘大爷来到法院递交诉状。老人在诉状中告的不是别人，正是他的二女儿、女婿，还有老人所在地的拆迁办公室!
翻开刘大爷的诉状，原来是在不知晓的情况下，本属于刘大爷的一栋房屋竟被女儿、女婿悄悄地占为己有。刘大爷家的祖屋原在淮安市某区。2000年，根据当时的淮安市某区人民政府规划建设美食街的需要，刘大爷祖屋需拆迁。2000年10月25日，刘大爷与本案的第三被告――当时的淮安市某区城镇拆迁管理办公室签订了房屋拆迁补偿安置协议书，约定与第三被告实行产权调换，原地安置。
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2002年1月13日，拆迁安置房顺利竣工，刘大爷按照拆迁协议，从第三被告处高高兴兴领取了一套面积为67.55平方米的住宅，住进了新房。按照当时的拆迁协议和2002年1月13日的拆迁安置房结算表，均明确显示该安置房的房主是刘大爷。可当时所有回迁安置户均未能及时办理房屋所有权证书，刘大爷也同样如此，但是，谁也没有在意，反正房子已经是自己的，大家也没考虑那么多。
2005年5月，淮安市某区房地产管理处开始为回迁的安置户办理所有权证书，因刘大爷年老体力不支，便将该房屋的相关资料交给寄居在刘大爷家的女婿李江，委托他替自己去办理房屋所有权证书，谁料李江利用这一代理机会，采取偷梁换柱的手法，与第三被告串通炮制了另一份房屋拆迁补偿安置协议书，该协议书的表达内容与刘大爷的原协议书内容完全一致，所不同点是乙方即被拆迁人的名字变成了刘梅，签约时间变成2000年10月23日。甲方即第三被告的公章变成了淮安市某区拆迁管理办公室，甲方的签名没有了。此协议炮制后，刘梅、李江夫妇即持此协议以合法拆迁安置户的身份在淮安市某区房地产管理处领取了署名为刘梅的房屋所有权证书，公然将房屋变为自己所有。
2009年5月，一个偶然的机会，刘大爷才得知自己的房屋被自己的女儿、女婿非法侵占。在要回无果的情况下，一纸诉状将女儿、女婿和淮安市某区拆迁管理办公室告上法庭，请求人民法院依法判令确认女儿、女婿与淮安市某区拆迁管理办公室于2000年10月23日签订的房屋拆迁补偿安置协议为无效。
接到法院诉状后，刘梅夫妇向法庭提交诉状，称刘大爷所诉不是事实。他们说：刘大爷2002年元月取得拆迁房后，无其他子女照顾，刘梅和丈夫就搬过来与其共同生活。在房屋未取得房产证前，刘大爷也明确表示其死亡后将房屋赠与女儿刘梅。至2005年5月可以办房产证后，刘大爷决定提前赠与刘梅，将拆迁协议名字更改为刘梅，后到拆迁办申请变更协议，最终刘梅领取了房产证。在赠与后，刘梅夫妇还向父亲支付了2万元，并对房子进行了装修。刘大爷将房屋实际交付，也领了证。4年多来刘大爷也未有异议，因此刘梅是合法所有权人。
庭审中，刘梅夫妇还向法庭举证了刘大爷书写的“事由”一份，内容为：从2003年12月31日我老婆死亡后，我何(和)二女儿一家在一起生活直到现在相依为命，我本生有七个子女，五个男两个女儿，别的子女都没有履行赡养义务，我死亡以后，我本身财物赠予(与)二女儿李玉梅，余(与)别子女无关。
法院经审理，判决：一、刘梅与被告淮安市某区城镇拆迁管理办公室签订的时间为2000年10月23日的《房屋拆迁补偿安置协议书》无效。二、驳回刘大爷其他诉讼请求。
■链接
无效的民事行为
公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占。刘大爷因拆迁安置取得了住宅，其产权属于合法取得，应当予以保护，而刘梅与被告淮安市某区城镇拆迁管理办公室明知该房屋所有权属刘大爷所有，却在无法律依据的情况下，双方又签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，导致刘梅办理了该房屋的所有权证书的事实，双方的行为侵害了刘大爷的利益，双方的行为属于无效的民事行为。
所谓无效民事行为，是指欠缺民事法律行为的有效要件，不发生当事人预期法律后果的民事行为。根据《民法通则》第五十八条规定，无效的民事行为有下列几种：
(1)无民事行为能力人实施的;
(2)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;
(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;
(4)恶意串通，损害 、集体或者第三人利益的;
(5)违反法律或者社会公共利益的;
(6)经济合同违反 指令性计划的;
(7)以合法形式掩盖非法目的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
附条件赠与行为
该案中，对于刘梅夫妇辩称的“在房屋未取得房产证前，刘大爷也明确表示其死亡后将房屋赠与刘梅。至2005年5月可以办房产证后，刘大爷决定将房屋提前赠与刘梅，将拆迁协议名字更改为刘梅，后到拆迁办申请变更协议，最终刘梅领取了房产证”，法院经审理认为，一是两被告没能提供证据证明刘大爷提前赠与和申请变更协议的事实，故对两被告的该辩称，法院不予采纳。对于刘梅夫妇辩称的“刘大爷将房屋实际交付，也领了证，4年多来刘大爷也未有异议”，因刘大爷与刘梅夫妇多年均居住在该房屋一起生活，刘梅夫妇未能举证证明双方履行交付手续和刘大爷明知办理房屋所有权证的事实，因此对该辩称，法院没有采信。二是两被告仅举证了刘大爷死亡后赠与的证据，而该赠与是附条件的赠与。所谓附条件的赠与，是指当事人在将某物赠与给其他人时，附加了一定的条件，只有当附加的条件发生的时候，赠与行为才生效。也就是说，附条件的赠与能否生效，取决于将来的所附加的条件是否发生。本案中，刘大爷在亲笔书写的“事由”中，对自己所有的房屋赠与给自己的女儿，所附条件为“我死亡以后”，而本案发生时，刘大爷没有死亡，所附条件并未成就，故该赠与行为尚未发生效力。
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