拆迁补偿、拆迁注意事项
时间：2016-04-15 16:04:13 作者：楹庭律师团
一、发布拆迁公告阶段
拆迁始于拆迁公告的公布。在这一阶段，应该着重关注以下几点：
1、认真阅读公告内容
2、确定拆迁许可证的合法性
合法的拆迁许可证需要具备以下证书及文件：
1、建设项目批准文件；
2、建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证；
3、国有土地使用批准文件；
4、城市房屋拆迁资格证书；
5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件；
6、拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等 ；
7、拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算等。
（三）拆迁范围确定后,在拆迁范围内应注意暂停办理下列事项：
1、新建、改建、扩建房屋；
2、房屋租赁；
3、改变房屋、土地用途。
如果的房屋所在的是集体土地，将停办：
1、新批宅基地和其他建设用地；
2、审批新建、改建、扩建房屋；
3、办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；
4、核发工商营业执照；
5、房屋、土地租赁；
6、改变房屋、土地用途
二、商谈和协议签署阶段
1、明确拆迁建设项目的性质
在此阶段， 先应该明确房屋涉及的拆迁是公益事业建设项目房屋拆迁还是经营性建设项目房屋拆迁。相关法律法规对于两种不同的拆迁有着不同的规定。
2、签订拆迁补偿安置协议
依据我国法律法规的规定，拆迁人应当与订立拆迁补偿安置书面协议。可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。选择货币补偿的，协议应当规定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及约定的其他条款；选择产权调换的，与拆迁人还应当就房屋位置、房屋面积、差价结算、房屋承租人的安置等订立协议。拆迁补偿安置协议订立后，应当办理房地权属注销登记手续。
如果利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，拆迁人除应对予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。
因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人应结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费。
如果的房屋为公益事业用房，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
在拆迁补偿中需要注意的一点是，的合法权益应当受到保护，但如果被拆除的房屋是违法建筑或超过批准期限的临时建筑，将不能得到补偿；的房屋属未超过批准期限的临时建筑，仅能按照重置成新价结合剩余期限得到适当补偿。
（三）评估
在拆迁中的补偿款的取得要以评估的结果作为依据。对于评估，需要了解以下要点：
实行货币补偿的，将根据房屋的区位、用途、建筑 面积等因素，以房地产市场评估价确定。的房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。拆迁人应当委托有资质的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）对的房屋进行评估，并将评估报告报区、县国土房管局备案。
对评估结果有异议的，应当持委托的评估机构出具的评估报告向区、县国土房管局提出申请，由区、县国土房管局指定评估机构复核，并按复核结果补偿。评估机构复核的费用，由过失方承担。 市国土房管局按照 有关评估机构资质管理的规定会定期公布符合规定条件的评估机构名录。
（四）出租房屋拆迁中所有人、承租人与拆迁人关系的处置
出租房屋的拆迁，将涉及房屋所有人、承租人与拆迁人关系的处置问题。作为房屋所有人或承租人，需要对以下内容给予关注：
拆迁租赁房屋，所有权人与房屋承租人解除租赁关系的，或者所有权人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对所有权人给予补偿；所有权人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的， 拆迁人应当对所有权人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，所有权人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
拆迁租赁房屋实行产权调换，拆迁人提供的产权调换房屋在规划市区内（在规划市区外的房屋拆迁除外）、与原房屋价格相当并且使用面积不低于原房屋使用面积的，所有权人、房屋承租人应当服从。
拆迁执行本市规定租金标准的私有出租房屋，拆迁人给予补偿，房屋承租人应当按照市人民政府关于解决城镇私有标准租出租房屋问题的有关规定搬出。 房屋承租人搬出确有困难的，拆迁人可以给予资助或者提供房屋临时安置。
（五）公房的拆迁
如果房屋属于已购公房，应关注以下对已购公房的特别规定：
拆迁已购公有住房，拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对给予补偿，政府对不再提供经济适用住房。的住房超过房改政策规定的标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。
（六）产权不明的房屋
拆迁产权不明确的房屋（包括在区、县国土房管局公告的搬迁期限内产权仍未明确的），或所有权人下落不明或者在拆迁公告规定的搬迁期限内未答复的，经公证机关办理证据保全，由拆迁人按照本办法规定的标准给予货币补偿后先行拆迁。补偿款由拆迁人向公证机关办理提存公证，并将被拆迁房屋的有关 证明文件交区、县国土房管局保存。
（七）拆迁补偿之外可获得的费用
私有房屋和已购公有住房的自住人、执行本市规定租金标准的出租住房的承租人住房确有困难的，拆迁人应当支付搬迁补助费。
拆迁住宅房屋的，搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的补助标准计算；拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。
拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费包括：
1、设备搬迁、安装费用。
2、无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。
被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的,拆迁人可以给予提前搬家奖励费。
拆迁住宅房屋，搬迁补助费根据被拆迁正式房屋的建筑面积计算，城、近郊区按照每平方米20元补助；远郊区、县按照每平方米15元补助。由拆迁人出车搬迁的，不予补助。
拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算 ；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。
被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，提前搬家奖励费按照提前的日期计算，城、近郊区每户付给500元至5000元；远郊区县每户付给200元至2000元。
因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对会根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产停业综合补助费。
属出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，按照双方协议约定给予补偿 ；双方没有约定的，参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。
三、执行、拆除阶段
如果与拆迁人不能在拆迁期限内达成补偿安置协议，的房产将可能进入强行拆迁阶段，在这一时期，与拆迁人的之间的矛盾冲突将白热化，应特别关注自身利益的维护，充分运用法律手段保护自身权益。
1、达不成补偿协议申请裁决
如果在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，达不成拆迁补偿安置协议的，自搬迁期限期满之日起至拆迁许可证规定的拆迁期限届满之日前，可以向有管辖权的裁决机关申请裁决。
2、听证程序
本市城市房屋拆迁中，未达成拆迁补偿安置协议的户数超过项目拆迁总户数的40％的，区、县国土房管局在受理裁决申请前，应当组织听证。
（三）拆迁现场应注意：
强制拆迁的执行评估、拆迁和房屋拆除施工工作人员（以下统称现场工作人员）是否持证上岗。 胸卡上是否注明项目名称、受托单位名称、上岗人员的执业资格证书号（包括估价人员的估价师证书号、拆迁人员的岗位证书号等）。
拆迁现场是否公示了以下内容：
1、拆迁许可证；
2、拆迁范围；
3、拆迁基本法规、规章；
4、拆迁评估补偿和补助费基本标准或确定办法；
5、评估单位资质证书、评估工作人员名单及估价师证书号；
6、拆迁单位资质证书、拆迁工作人员名单及拆迁岗位证书号；
7、拆除施工单位资质证书、《安全生产许可证》及拆除施工人员情况；
8、拆迁工作流程；
9、拆迁工作纪律；
10、拆迁文明规范和拆迁文明用语；
11、按照规定依要求予以公示的拆迁估价初步结果。
四、行政及司法救济阶段
当在拆迁中的权益受到侵害之时，必须拿起法律的武器，寻求行政和司法救济途径，以实现自己的合法权益。对行政及司法救济，需要了解以下要点：
（1）、行政救济
在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与达不成拆迁补偿安置协议的，自搬迁期限届满之日起至拆迁许可证规定的拆迁期限届满之日前，向核发房屋拆迁许可证的区、县国土房管局申请裁决。裁决机关会自收到申请之日起30日内作出裁决。
在行使行政救济过程中需要注意的是，有下列情形 的，裁决机关将不会受理：
1、已签订拆迁补偿安置协议的；
2、搬迁期限未满，或者已超过拆迁期限的；
3、非因拆迁补偿安置事项申请裁决的。
除市政府确定的重大市政基础设施建设工程以外，同一拆迁项目已裁决居民户数超过拆迁范围内居民总户数5%，拆迁人再申请裁决的，裁决机关也可以不予受理。
申请裁决时，应当向裁决机关递交裁决申请书，并按被申请人人数提交申请书副本。 申请书应当载明下列事项： 1、申请人、被申请人及其委托代理人的姓名、性别、年龄、住所，法人或其他组织的名称、地址、法定代表人姓名和职务； 2、裁决请求和所依据的事实、理由； 3、申请日期。 应当在申请人处签名或者盖章。
（2）、司法救济
如果对裁决结果不服，可以依法向人民法院提起诉讼，但应注意的是，拆迁人已向提供房屋的，将不会停止拆迁的执行。
拆迁始于拆迁公告的公布。在这一阶段，应该着重关注以下几点：
1、认真阅读公告内容
2、确定拆迁许可证的合法性
合法的拆迁许可证需要具备以下证书及文件：
1、建设项目批准文件；
2、建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证；
3、国有土地使用批准文件；
4、城市房屋拆迁资格证书；
5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件；
6、拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等 ；
7、拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算等。
（三）拆迁范围确定后,在拆迁范围内应注意暂停办理下列事项：
1、新建、改建、扩建房屋；
2、房屋租赁；
3、改变房屋、土地用途。
如果的房屋所在的是集体土地，将停办：
1、新批宅基地和其他建设用地；
2、审批新建、改建、扩建房屋；
3、办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；
4、核发工商营业执照；
5、房屋、土地租赁；
6、改变房屋、土地用途
二、商谈和协议签署阶段
1、明确拆迁建设项目的性质
在此阶段， 先应该明确房屋涉及的拆迁是公益事业建设项目房屋拆迁还是经营性建设项目房屋拆迁。相关法律法规对于两种不同的拆迁有着不同的规定。
2、签订拆迁补偿安置协议
依据我国法律法规的规定，拆迁人应当与订立拆迁补偿安置书面协议。可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。选择货币补偿的，协议应当规定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及约定的其他条款；选择产权调换的，与拆迁人还应当就房屋位置、房屋面积、差价结算、房屋承租人的安置等订立协议。拆迁补偿安置协议订立后，应当办理房地权属注销登记手续。
如果利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，拆迁人除应对予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。
因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人应结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费。
如果的房屋为公益事业用房，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
在拆迁补偿中需要注意的一点是，的合法权益应当受到保护，但如果被拆除的房屋是违法建筑或超过批准期限的临时建筑，将不能得到补偿；的房屋属未超过批准期限的临时建筑，仅能按照重置成新价结合剩余期限得到适当补偿。
（三）评估
在拆迁中的补偿款的取得要以评估的结果作为依据。对于评估，需要了解以下要点：
实行货币补偿的，将根据房屋的区位、用途、建筑 面积等因素，以房地产市场评估价确定。的房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。拆迁人应当委托有资质的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）对的房屋进行评估，并将评估报告报区、县国土房管局备案。
对评估结果有异议的，应当持委托的评估机构出具的评估报告向区、县国土房管局提出申请，由区、县国土房管局指定评估机构复核，并按复核结果补偿。评估机构复核的费用，由过失方承担。 市国土房管局按照 有关评估机构资质管理的规定会定期公布符合规定条件的评估机构名录。
（四）出租房屋拆迁中所有人、承租人与拆迁人关系的处置
出租房屋的拆迁，将涉及房屋所有人、承租人与拆迁人关系的处置问题。作为房屋所有人或承租人，需要对以下内容给予关注：
拆迁租赁房屋，所有权人与房屋承租人解除租赁关系的，或者所有权人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对所有权人给予补偿；所有权人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的， 拆迁人应当对所有权人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，所有权人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
拆迁租赁房屋实行产权调换，拆迁人提供的产权调换房屋在规划市区内（在规划市区外的房屋拆迁除外）、与原房屋价格相当并且使用面积不低于原房屋使用面积的，所有权人、房屋承租人应当服从。
拆迁执行本市规定租金标准的私有出租房屋，拆迁人给予补偿，房屋承租人应当按照市人民政府关于解决城镇私有标准租出租房屋问题的有关规定搬出。 房屋承租人搬出确有困难的，拆迁人可以给予资助或者提供房屋临时安置。
（五）公房的拆迁
如果房屋属于已购公房，应关注以下对已购公房的特别规定：
拆迁已购公有住房，拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对给予补偿，政府对不再提供经济适用住房。的住房超过房改政策规定的标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。
（六）产权不明的房屋
拆迁产权不明确的房屋（包括在区、县国土房管局公告的搬迁期限内产权仍未明确的），或所有权人下落不明或者在拆迁公告规定的搬迁期限内未答复的，经公证机关办理证据保全，由拆迁人按照本办法规定的标准给予货币补偿后先行拆迁。补偿款由拆迁人向公证机关办理提存公证，并将被拆迁房屋的有关 证明文件交区、县国土房管局保存。
（七）拆迁补偿之外可获得的费用
私有房屋和已购公有住房的自住人、执行本市规定租金标准的出租住房的承租人住房确有困难的，拆迁人应当支付搬迁补助费。
拆迁住宅房屋的，搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的补助标准计算；拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。
拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费包括：
1、设备搬迁、安装费用。
2、无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。
被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的,拆迁人可以给予提前搬家奖励费。
拆迁住宅房屋，搬迁补助费根据被拆迁正式房屋的建筑面积计算，城、近郊区按照每平方米20元补助；远郊区、县按照每平方米15元补助。由拆迁人出车搬迁的，不予补助。
拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算 ；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。
被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，提前搬家奖励费按照提前的日期计算，城、近郊区每户付给500元至5000元；远郊区县每户付给200元至2000元。
因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对会根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产停业综合补助费。
属出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，按照双方协议约定给予补偿 ；双方没有约定的，参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。
三、执行、拆除阶段
如果与拆迁人不能在拆迁期限内达成补偿安置协议，的房产将可能进入强行拆迁阶段，在这一时期，与拆迁人的之间的矛盾冲突将白热化，应特别关注自身利益的维护，充分运用法律手段保护自身权益。
1、达不成补偿协议申请裁决
如果在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，达不成拆迁补偿安置协议的，自搬迁期限期满之日起至拆迁许可证规定的拆迁期限届满之日前，可以向有管辖权的裁决机关申请裁决。
2、听证程序
本市城市房屋拆迁中，未达成拆迁补偿安置协议的户数超过项目拆迁总户数的40％的，区、县国土房管局在受理裁决申请前，应当组织听证。
（三）拆迁现场应注意：
强制拆迁的执行评估、拆迁和房屋拆除施工工作人员（以下统称现场工作人员）是否持证上岗。 胸卡上是否注明项目名称、受托单位名称、上岗人员的执业资格证书号（包括估价人员的估价师证书号、拆迁人员的岗位证书号等）。
拆迁现场是否公示了以下内容：
1、拆迁许可证；
2、拆迁范围；
3、拆迁基本法规、规章；
4、拆迁评估补偿和补助费基本标准或确定办法；
5、评估单位资质证书、评估工作人员名单及估价师证书号；
6、拆迁单位资质证书、拆迁工作人员名单及拆迁岗位证书号；
7、拆除施工单位资质证书、《安全生产许可证》及拆除施工人员情况；
8、拆迁工作流程；
9、拆迁工作纪律；
10、拆迁文明规范和拆迁文明用语；
11、按照规定依要求予以公示的拆迁估价初步结果。
四、行政及司法救济阶段
当在拆迁中的权益受到侵害之时，必须拿起法律的武器，寻求行政和司法救济途径，以实现自己的合法权益。对行政及司法救济，需要了解以下要点：
（1）、行政救济
在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与达不成拆迁补偿安置协议的，自搬迁期限届满之日起至拆迁许可证规定的拆迁期限届满之日前，向核发房屋拆迁许可证的区、县国土房管局申请裁决。裁决机关会自收到申请之日起30日内作出裁决。
在行使行政救济过程中需要注意的是，有下列情形 的，裁决机关将不会受理：
1、已签订拆迁补偿安置协议的；
2、搬迁期限未满，或者已超过拆迁期限的；
3、非因拆迁补偿安置事项申请裁决的。
除市政府确定的重大市政基础设施建设工程以外，同一拆迁项目已裁决居民户数超过拆迁范围内居民总户数5%，拆迁人再申请裁决的，裁决机关也可以不予受理。
申请裁决时，应当向裁决机关递交裁决申请书，并按被申请人人数提交申请书副本。 申请书应当载明下列事项： 1、申请人、被申请人及其委托代理人的姓名、性别、年龄、住所，法人或其他组织的名称、地址、法定代表人姓名和职务； 2、裁决请求和所依据的事实、理由； 3、申请日期。 应当在申请人处签名或者盖章。
（2）、司法救济
如果对裁决结果不服，可以依法向人民法院提起诉讼，但应注意的是，拆迁人已向提供房屋的，将不会停止拆迁的执行。
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