哪些因素决定被征收房屋的价格？

文章导读：哪些因素决定被征收房屋的价格？

一、被征收房屋价值的评估依据是什么？

1、与被征收房屋价值有关的几个因素

市县级政府征收房屋，一般是为了更有效使用土地；“房地一致”原则决定了对房屋价值的评估必须包含土地使用权价值。对此，《征补条例》《评估办法》《城镇土地估价规程》均有相应规定。如《评估办法》第11条、第14条规定：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

 

2、对房屋价值的评估，必须包含土地使用权。

对房屋所有权人补偿内容已经包含了国有土地使用权补偿的，对同时收回的国有土地的土地使用权人不再单独给予补偿。征收房屋的同时，所占土地也应当一并收回。较为棘手的问题是，如何确定划拨土地使用权的价值，如何确定房屋未占用土地但又附属于房屋的院落等土地的价值。楹庭拆迁团了解到，此类问题虽有一定特殊性，但通过评估仍能确定此类房地产的市场价值，从而为合理补偿提供基准。由于我国不动产统一登记仍未全面实施，房屋和土地的管理职权又分属住房和土地行政管理两个行政领域，房屋征收决定、补偿决定、收缴房屋所有权证、注销房屋登记与收缴土地使用证、注销土地使用权登记等行政行为，职权主体各异，时间常有先后，甚至可能出现征收补偿问题尚未解决，土地使用权已被另行出让、颁证，造成“一地两证”的局面。

3、违章建筑和无证房屋是否应该有补偿？

这些问题都属于征收补偿的附随问题，相关行政机关应加强沟通联系，尽量避免不必要的争议，地方政府也可以试行土地预出让、预登记等制度，从而避免权利主体冲突。实践中，违章建筑问题认定与补偿问题，也有一定分歧。原则上，违章建筑不应得到补偿或赔偿，但仍应结合个案进行判断：对于无所有权证房屋是否构成违法建设的认定，应综合考虑土地历史使用情况和现状、是否符合土地利用规划以及有关用地政策等因素。在补偿过程中，可综合考虑当地对类似房屋的补偿政策等因素，适当补偿。

 

二、怎样通过评估，确定房屋补偿的价格？

（一）我们都知道，房屋的评估价格与补偿款有很大关系。只有经过评估，被拆迁人才可以了解拆迁补偿的大概数额。那么，被拆迁的房屋是怎样估价的呢？首先，在房屋拆迁过程中，拆迁评估是争取合理补偿的基础性程序。在拆迁公告下发后，由具有相应资质的评估机构依法评估。对被拆迁房屋的市场价值评估，要遵循一定的流程。其中包括选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定，被拆迁人可以参与每个环节。

（二）其次，被拆迁人选择评估机构，掌握评估主动权非常关键！

1、可以采取听证会的方式进行“推举式”的选定。

2、双方无法达成一致时，可使用“抽签式”的方法，由拆迁管理部门从待选的评估机构中抽签选定。

3、如果被拆迁人对评估结果不满意，经过评估复核符合仍然存在异议的，楹庭认为可以自行选择评估机构，重新进行评估。但自行选择的评估机构应是已公示过的评估机构。

 

（三）再次，选择哪种评估方法，对补偿数额也有很大影响。

（1）注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

（2）根据住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知，第十三条规定：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。楹庭拆迁团了解到，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

（3）除了以上内容以外，还要考虑房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋的价值因素。

 

楹庭提示您：

1、不管涉及违章建筑，还是遇到征地拆迁，最好不要自行拆除涉案房屋。如果你自己拆了，以后很难获得补偿。因为你找不到理由要补偿，也很难确定要到法院起诉谁。如果你的房屋被拆除了，你就可以在拆除之前、拆除现场、拆除之后，拍摄相关的照片和视频，作为拆除的证据，以及提出补偿条件的基本依据。也容易确定实施拆除的主体，知道该起诉谁，找谁承担拆除的责任。

2、根据我国相关法律规定，被征收人被拆迁人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被拆除，要在知道拆除之日的6个月内提起诉讼维权。有些拆迁户会去信访，但信访不是法律途径，不管信访多久都不构成起诉期限中断的理由。很多被拆迁人去信访耽误了时间，错过诉讼时效，即使起诉，法院也不会受理。即使找律师，也做不了什么帮你！在实践中，无论找上级反映情况，去举报当地工作人员，到处走访，都不能实质解决问题，耽误的只是您的宝贵的维护权益的时间！在无法与征收拆迁方协商谈妥的情况下，请尽快联系专业的征拆律师，寻求解决方案。