农村宅基地“三权分置”改革将对农民权益产生5大影响！

　一、什么是宅基地的“三权分置”？

 

　　宅基地的“三权”指的是宅基地所有权、宅基地使用权、宅基地资格权三项权益。前两者是大家比较熟悉的老概念，而“资格权”则是本轮改革诞生的新提法。

 

　　宅基地所有权：根据《宪法》第十条、《土地管理法》第九条，宅基地属于农民集体所有。对此有人可能不理解，自家的宅基地已经几代人住在这里，分明就是自家私有财产，怎么就变成农民集体的了？实际上，强调宅基地集体所有，是坚持我国土地公有制的表现，但这并不妨碍农民占有、使用宅基地的财产安全。

 

　　宅基地使用权：《物权法》第十三章专列一章对宅基地使用权进行了规定，即农民对宅基地享有占有和使用的权利。在“三权分置”之前，该使用主要指“地基”使用，即利用宅基地建造住宅及其附属设施。在“三权分置”之后，该使用权被分离成了宅基地“资格权”和“宅基地使用权”。

 

　　分离后的“宅基地使用权”放活了宅基地的商业价值，与农村集体经济组织成员的身份不再挂钩，可基于租赁等市场行为取得。

 

　　2020年1月1日起施行的《土地管理法》为这一改革给出了法律层面的依据（第62条）：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

 

　　2019年9月20日，由中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中规定，“鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。”

 

　　这些租赁宅基地上房屋居住或开展经营的城镇居民、工商资本即同步拥有宅基地使用权。由于宅基地使用权属于实实在在的财产性权利，可以通过出租、赠与、抵押等方式在符合一定政策条件的基础上流转。

 

　　宅基地资格权：宅基地资格权仅限于农村集体经济组织成员享有，具有身份权属性。享有宅基地资格权的前提在于具备农村集体经济组织成员资格。

 

　　如何判断成员身份？

 

　　一般认为，农业户籍是判断农村集体经济组织成员资格的基本标准。不过，随着户籍改革，以及人口流动数量达、范围广导致的出生、死亡、嫁娶、当兵、上学、服刑及释放、退休返乡等情况十分复杂，因此实践中已经不再单纯依靠户籍关系确定成员身份，而是综合了户籍关系、农村土地承包关系、对农村集体资产积累的贡献等因素综合确定。

 

　　具备宅基地资格权的农村村民，享有宅基地分配资格权、征收补偿权以及抵押、有偿流转权等。如果买卖或继承，只能在具备农村集体经济组织成员资格的人员之间进行。

 

　　在不动产登记日益完善的背景下，很多地方已经颁出了三权分置后的“三本证”，即：村集体的宅基地所有权证、村民的宅基地资格权证、投资经营者的宅基地使用权证，为理顺村集体、村民、投资人对宅基地的占有、使用收益提供了保障。

 

　　二、宅基地“三权分置”对农民权益有何影响？

 

　　其一，对于人留守在农村、户籍未迁出的农户而言，宅基地“集体所有、成员使用、无偿分配、长期占有”的基本特征不因“三权分置”而发生变化。

 

　　其二，对于进城务工、工作、随亲属在城市里定居等原因，造成农村宅基地及其上房屋闲置的，可以将房屋进行出租获得收益，出租对象没有身份限制；

 

　　也可以选择进行买卖，买卖的对象以往要求是本村集体的成员，但三权分置后，不少地方已经进行了范围放宽，有限允许跨区域集体组织成员、本村外出工作退休的回村人员或到该村创业的外来“乡绅”购买，但前提是不违反“一户一宅”政策；

 

　　还可以选择“自愿有偿退出”，将宅基地退还给村集体并获得一定的补偿资金或分红股权。不过，出租或者转让宅基地之后，就不得再行申请宅基地。

 

　　其三，宅基地上房屋从不可以抵押改变为可以从银行抵押贷款，以进行资金融通。

 

　　其四，根据基层政府或村委会的统一规划的社区聚集项目，以原有宅基地上房屋进行“上楼”置换。

 

　　其五，村民可以以旧房作为出资，与来自城市的投资人进行共建，通过合同形式确定投资人的使用年限、使用用途、使用方式等，但需确保房屋的所有权属于村民所有。