欠缴土地出让金，地产公司卖不了房，企业损失谁承担？

随着我国城市化进程逐渐加快，我国各地的基础设施建设也在逐步完善，征地拆迁成为热点话题。但是，征地拆迁的补偿合理与否直接关系到广大企业的经营和发展。为了能够帮助到更多在征地拆迁中遇到问题的企业主，楹庭拆迁律师总结了多年的办案经验，为广大企业主做了一些相关法律知识的分享，让我们来看下面的这个案例：

【案件背景】

2006年3月20日，再审申请人与原青岛经济技术开发区(黄岛区)国土资源局签订国有土地使用权出让合同，约定将位于珠江路以南、滨海公路以北的国有土地一宗出让给原告。2007年6月21日，黄岛区城市建设局给再审申请人的“关于薛家岛商业街用地调整的函”中记载有：根据开发区规划，区政府在薛家岛示范居住区内规划设计了一条步行商业街，目前规划方案已获批。2012年10月24日，再审申请人取得建字第370200201217302号的《建设工程规划许可证》，建设项目为“青年公寓楼”。2013年12月4日，再审申请人向青岛经济技术开发区房地产登记交易中心出具《承诺书》记载：我公司开发的“凤凰城”二期住宅、网点及青年公寓，2013年10月已具备申领《商品房预售许可证》的条件，我公司按要求备好了申请书及全部材料递交贵中心，贵中心当日向我公司出具受理通知书。因迟迟未颁发，经了解是因电脑系统中有我公司欠缴土地出让金的记录，所谓欠缴土地出让金是因政府原因造成容积率“被动提高”所致，我公司不认同。……我公司现承诺如下：对其中的青年公寓楼，在前述历史遗留问题解决前，我公司承诺暂不进行销售。2014年11月5日，再审申请人向被申请人提交“关于尽快核发凤凰城‘青年公寓楼’预售许可证的申请”。2014年11月27日，被申请人向再审申请人作出了“关于《关于尽快核发凤凰城“青年公寓楼”预售许可证的申请》的回复”，要求再审申请人将其欠缴的土地出让金缴清后，再申请办理《商品房预售许可证》。再审申请人认为被申请人拒不履行颁发《商品房预售许可证》的法定职责，诉至一审法院，请求判令被申请人履行颁发《商品房预售许可证》的法定职责。

【法院观点】

本案的审理重点是再审申请人申请办理《商品房预售许可证》是否符合法律规定以及被申请人拒绝为再审申请人办理《商品房预售许可证》的行为是否合法。

《城市商品房预售管理办法》第七条规定，开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(一)商品房预售许可申请表;(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。本案中，再审申请人提交了上述规定中的全部申请材料，对此被申请人在本院听证过程中亦予以认可，因此，再审申请人具备了上述法律规范所规定的办理预售许可的法定条件，被申请人应当为再审申请人办理《商品房预售许可证》。再审申请人申请办理《商品房预售许可证》符合法律规定，被申请人拒绝为其办理《商品房预售许可证》属于不履行其法定职责的行为，应予纠正。

被申请人以再审申请人欠缴土地出让金，不符合《城市房地产管理法》第四十五条等规定为由，认为其不应当为再审申请人办理《商品房预售许可证》。但根据相关法律规定，支付全部土地出让金是办理土地使用权证书的前提条件。被申请人在再审申请人已经取得土地使用权证的情况下，以再审申请人欠缴土地出让金为由拒绝为申请人办理《商品房预售许可证》，理由不当，不予支持。至于再审申请人是否欠缴土地出让金以及被申请人是否应当向其追缴土地出让金系另一法律关系，被申请人可以通过其他途径解决。

【法院判决】

综上，被申请人拒绝为再审申请人颁发《商品房预售许可证》属于不履行其法定职责的行为，应当予以纠正。原一、二审法院判决适用法律错误，应予改判。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：

一、撤销青岛市中级人民法院(2015)青行终字第239号行政判决;

二、撤销青岛市黄岛区人民法院(2015)黄行初字第27号行政判决;

三、青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局自本判决生效之日起三十日内为青岛凤城置业有限公司办理《商品房预售许可证》。

一、二审案件受理费各50元，均由青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局承担。

本判决为终审判决。

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