律师如何为被拆迁户维护权益？
时间：2016-04-21 13:38:20 作者：楹庭律师团
拆迁案涉及多方关系，具体为被拆迁户和拆迁人的关系、被拆迁户和动拆迁公司的关系，被拆迁户和房管局的关系，被拆迁户和政府的关系，被拆迁户和法院的关系，被拆迁户和律师的关系等等，错综复杂。
惟有在错综复杂的关系中抓准时机，以恰当的理由和恰当的姿态切入，才能打赢拆迁案这场攻坚战。
某被拆迁户因与动拆迁公司协商近1年未果，被区房管局行政裁决货币补偿，该被拆迁户聘请律师代理该案，律师耗时2个月，最终凭借行政诉讼中的辩论优势和谈判桌上的高超技巧，成功地为该被拆迁户争取到房屋拆迁房屋补偿，赢得了该被拆迁户的盛赞。
律师工作日志：
1、法律和政策的事先准备和分析
要“抓”法律规定中拆迁人和房管局容易出现软肋之处，比如①房屋拆迁许可证的取得是否合法，是否具备六大文件：(一)建设项目批准文件;(二)建设用地规划许可证;(三)国有土地使用权批准文件;(四)拆迁计划和拆迁方案;(五)本市银行出具的补偿安置资金专用存款帐户的存款证明;(六)产权清晰、无权利负担的安置用房证明。②拆迁许可证是否已经期限届满，延期的批准程序是否完备，是否进行公告。③分户估价报告是否送达，评估价是否低于政府规定的最低补偿单价。等等
要“借”政策的东风，比如①拆迁范围是否属于政策倡导的改造或者建设区域②拆迁期限是否一延再延，久拆不下③被拆迁户们是否与拆迁人和动拆迁公司矛盾激烈，上访至政府部门。等等
要“挑”房屋拆迁裁决书中的事实不清和程序违法之处，比如①是否准确的认定被安置人口和被安置面积②房管局在作出裁决前是否向被拆迁户送达裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被拆迁户的权利③房管局在作出裁决前是否组织被拆迁户与拆迁人进行调解。等等
2、投石问路
主要是和动拆迁公司的摸底谈判。除了运用法律和政策，还要巧妙运用多轮心理战和口水战，具体不再赘述。
3、敲山震虎
主要是罗列拆迁人和动拆迁公司的部分软肋之处，分批次以挂号信的形式向拆迁人出具律师函，切忌一股脑将全部底牌掀给对方，具体的行文方式和频率要是具体情况而定，既不能隔靴搔痒，也不能过犹不及，火候要掌握好。
4、得道多助
在被拆迁户执意信访的时候，律师要对被拆迁户进行必要的劝导，向被拆迁户告知政策和法律的规定，告知拆迁人和动拆迁公司的明显违法之处，告知被拆迁户不要有过激言行，告知被拆迁户要有理有据有节，要相信政府关注民生疾苦、化解社会矛盾的能力。通常政府部门会采取一定的措施为被拆迁户与拆迁人和动拆迁公司搭建一个商谈的平台。
5、实质谈判
主要是和动拆迁公司的实质谈判。除底牌亮至70%之外，和上述第2部分摸底谈判的方式方法基本一致，具体不再赘述。这一阶段的主要目的是要大致判断出拆迁人和动拆迁公司的底牌，并对被拆迁户进行劝导，力争被拆迁户的心理期望值进行理性调整而接近拆迁人和动拆迁公司的底牌。
6、行政诉讼
律师在庭审中与房管局激辩2个小时，掀出全部底牌，即行政裁决存在主体错误、事实瑕疵、程序违法：①被拆迁户中的“名字”被拆迁人和房管局均记载为别字，虽仅一字之差，却构成主体审查上的严重疏忽②房管局在作出裁决前未向被拆迁户送达裁决申请书副本及答辩通知书，未告知被拆迁户的权利，属程序违法③房管局在作出裁决前未组织被拆迁户与拆迁人进行调解，属程序违法④拆迁人的拆迁许可证的延期申请批准程序不完备。等等
最终作为行政诉讼第三人的拆迁人当庭同意与被拆迁户进行协商解决，而房管局和法院均一致表示希望拆迁人妥善重视被拆迁户的要求。
7、最终谈判
行政诉讼庭审后的这一次谈判，也是拆迁人唯一一次被迫正面与被拆迁户进行协商。律师代表被拆迁户与拆迁人进行了最终谈判，赢得了谈判成果。
这里需要重点提示的是，①诉讼不是目的，仅仅是一个策略，目的就是逼拆迁人回到谈判桌
②见好就收，切忌恋战，避免拆迁人被逼急后谈判失败，即使律师通过行政诉讼撤销行政裁决后，被拆迁户仍然可能面临着弥补事实和程序瑕疵后的第二份行政裁决，而行政裁决的货币补偿款项将可能保持不变。
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