甘肃省人民政府办公厅关于进一步促进物业行业健康发展的实施意见

甘肃省人民政府办公厅关于进一步促进物业行业健康发展的实施意见

甘政办发[2014]52号

各市、自治州人民政府，兰州新区管委会，省政府各部门，省属有关企业，中央在甘有关单位：

为进一步规范物业服务行为，促进物业服务行业发展，根据国务院《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》等法规规章，结合我省实际提出如下意见。

一、健全物业管理的工作体制

按照属地管理、重心下移的原则，建立市州、县市区、街道乡镇物业管理层级监管机制。县级以上人民政府要加强组织领导，房地产行政主管部门要按照决策部署，加强对本行政区域内物业管理服务活动的监督管理工作。各级公安、环保、建设、物价、规划、工商、卫生、城市管理等部门要按照各自职责，依法实施对物业管理活动的监督管理。街道办事处、乡镇人民政府指导本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。社区协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理方面的工作。建立社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会(业主代表)三方协调机制，及时协调处理物业纠纷。

实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城市管理、房地产管理等部门参加。联席会议主要协调业主委员会不依法履行职责的问题;物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;物业管理区域内发生的突发事件、物业管理和社区管理衔接配合中出现的重大问题等。业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位相互之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决;协商不成的，可申请调解、仲裁或者依法向人民法院起诉。

县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，制定落实扶持政策,加强行业管理,提高专业化、社会化水平，促进物业服务行业健康发展。物业服务行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护物业服务企业合法权益。

二、依法规范物业管理活动

严格执行相关法规规章,依法查处和纠正物业管理活动中的各种违法违规行为。物业管理区域内供电、供暖、供水、供气、通讯等单位应当收费到户，依法承担业主专有部分以外相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任和费用，承担经营服务过程中产生的损耗。对不能实现终端收费，确需物业服务企业代收的，实行有偿服务。禁止以停水、停电、停气、停暖等形式强迫物业服务企业代收相关费用和承担损耗费用。违反规定的经营单位，属地政府要及时督促整改落实，给业主、物业服务企业造成损失的，依法承担赔偿责任。

严格执行《甘肃省物业管理办法》中关于新建住宅小区物业管理用房建设规定，配套完善住宅小区物业管理用房。各级规划设计管理部门要将住宅项目物业管理用房标准列入规划设计审查范围。建设单位在申请商品房销(预)售许可证和办理所有权初始登记时，应当提供物业管理用房的位置和面积，并在商品房销(预)售时予以公示。设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当在房地产登记簿中注明住宅区内物业管理用房的位置和面积，供业主查询。物业管理用房不得计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主，不得买卖或抵押。

严格项目招投标监管。新建住宅小区要全面实行前期物业管理招投标制度。业主大会、业主委员会成立后，可以通过设区的市、县(市、区)物业服务行业主管部门的招投标平台,重新选聘物业服务企业。

三、建立质价相符的价格体系

各市州政府价格行政主管部门和房地产行政主管部门要依据全省物业管理服务等级标准，结合实际，制定普通住宅小区物业管理服务等级标准。县市区房地产行政主管部门会同价格行政主管部门，按照等级标准，认定住宅小区物业管理服务等级，作为价格行政主管部门核定收费标准的依据。

普通住宅物业服务收费实行政府指导价。价格行政主管部门要会同房地产行政主管部门建立政府指导价与物业服务成本的联动机制，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，原则上三年调整一次政府指导价。业主大会成立后，物业服务收费由业主大会决定。逐步形成业主和物业服务企业协商确定、质价相符的市场化价格机制。

四、大力扶持物业服务企业发展

物业服务企业享受支持现代服务业发展的税收优惠政策。物业服务企业代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金不计征营业税。住宅小区内公用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格，按照当地居民使用价格的标准计收。涉及向物业服务企业收取的行政事业性收费和经营服务性收费，根据相关规定能免缴的免缴，不能免缴的按最低收费标准收费。配合城市美化亮化用电，按公益电价计收。住宅小区内的绿化用水，免收污水处理费。各级政府要积 支持物业服务企业通过实施设施设备改造、节能减排项目降低服务成本。

五、加大住宅专项维修资金归集力度

各市州建设(房地产)主管部门会同财政部门要制定完善住宅专项维修资金管理办法，并对应急情况维修资金使用管理作出规定。切实加强商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督工作。住宅专项维修资金管理坚持专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。要加大住宅专项维修资金归集力度，在办理房屋所有权证时，应查验缴纳住宅专项维修资金的情况。房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况，并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋的所有权同时过户。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

各级电梯质量安全主管部门要按照《质监总局关于进一步加强电梯安全工作的意见》(国质监发[2013]14号)，做好电梯安全工作，保障人民群众安全、舒适、便捷地使用电梯。

六、积 化解物业矛盾纠纷

各级政府要高度重视物业服务领域的矛盾纠纷，把解决开发建设遗留问题作为突破口，严把质量验收关、承接查验关、合同约定关，充分发挥人民调解的优势作用，保护业主和物业服务企业的合法权益。要根据《甘肃省2013—2017年城市棚户区改造规划》，立足经济社会发展水平和财政能力，统筹推进老旧小区改造，不断提高基础设施和公共服务设施建设水平。各市州、县市区政府要明确相关部门、单位的主体责任，并在小区设立矛盾纠纷调查处理责任公示栏进行公示。要加强引导监督，从规范服务和提升物业服务企业素质入手，全力推动物业服务行业提质升级，通过提高业主对物业服务的满意度，化解矛盾纠纷。社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会要加强物业服务区域内公共秩序的维护，配合公安机关做好社会治安等相关工作，积 创建平安小区。

七、加强监管提高物业服务水平

各级房地产行政主管部门要严格按照《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号)规定，把好市场准入关。加强对物业服务企业的动态管理，坚决清退整体素质低下和严重违规的企业。建立和完善物业服务企业信用档案，并向社会公示，规范物业市场管理秩序，全面实行物业服务信息公开制度。物业服务企业应在服务区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用、经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况、业主规约(含高空抛物、公共空间占用、饲养宠物等内容)等相关信息。物业服务企业的收费文件、收费标准(含代收水、电、暖和天然气等费用标准)、收费金额和使用情况等，每半年向小区业主公示一次，当年7月底前公布上半年的收费和使用情况，次年1月底前公布上一年度全年收费和使用情况。

八、加大宣传营造良好物业发展环境

各级政府和房地产、价格行政主管部门要充分发挥舆论宣传的导向作用，坚持正面宣传，让广大群众了解物业管理政策法规，引导业主树立正确的物业消费观念和消费意识，积 支持和参与物业服务相关活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，努力营造全社会关心和支持物业管理服务工作的良好氛围。

省建设厅要会同省发展改革委等有关部门，加强对各地物业管理服务工作的检查和指导，对物业矛盾纠纷突出的地区和城市要进行重点督查。要开展物业管理示范项目试点工作，以点带面，推进物业服务水平的整体提升。各市州政府要强化工作措施，靠实工作责任，加大奖惩力度，确保促进物业行业健康发展的各项措施落到实处。

甘肃省人民政府办公厅

二○一四年三月二十一日

(完)