广州市黄埔区科学城片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）

日前广州市黄埔区政府印发了关于科学城片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行），适用于联和街、萝岗街、永和街、东区街、夏港街辖区内集体所有土地的征收补偿。

 

 

广州市黄埔区科学城片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）

 

第一章 总则

 

第一条  为维护被征收人的合法权益，高效、有序地推进征地工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》及广州市关于征地的法规和政策文件规定，结合黄埔区近年来的土地征收标准和作法，特制定本意见。

 

第二条  联和街、萝岗街、永和街、东区街、夏港街辖区内集体所有土地的征收补偿适用本意见。

 

第三条  本意见所称被征收人，指被征收土地、房屋及其他建（构）筑物、附属物的所有权单位或个人。

 

本意见所称本村村民是指符合以下两个条件之一的被征收人。条件一是征收项目规划用地范围内的村、社（以下简称“本村”）现有集体经济组织成员；条件二是本村集体经济组织成员的且户籍在本村的配偶和子女（含自然血亲子女和拟制血亲子女）。

 

本意见所称征收人是指受黄埔区人民政府、广州开发区管委会委托组织实施土地、房屋及其他建（构）筑物、附属物征收补偿的征收单位。

 

第四条  征地预公告或者建设通告发布后，在征地范围内抢栽、抢种的青苗和抢建的地上附着物，一律不予补偿。

 

第五条  征地预公告或者建设通告发布之日起，在拟征地范围内暂停办理以下事项：

 

（一）新批宅基地和其他建设用地；

 

（二）审批新建、改建、扩建房屋；

 

（三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、高校毕业生户籍回迁、投靠直系亲属、刑满释放等原因应当入户、分户的除外；

 

（四）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续；

 

（五）改变土地、房屋用途；

 

（六）房屋、土地的转让、租赁和抵押；

 

（七）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建。

 

土地行政主管部门应当就前款事项书面通知相关部门暂停办理相关手续。

 

第二章  集体土地征地补偿

 

第六条  征收集体土地综合补偿标准不超过30万元/亩。综合补偿费包括土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置费、一般附着物补偿费、农田建设费、水利设施费、交地奖励等。在控制总补偿标准不提高且土地补偿费不低于广州市征地补偿标准的前提下，征收单位可根据实际情况调整每个子项目补偿标准。

 

有证照的专业性苗圃，继续沿用该片区内原有处理方法。

 

征收集体土地留用地安置按区内留用地相关管理办法执行。被征收土地为社区历史征地返还地的，按1：1返还留用地。若被征地单位放弃留用地指标安置的，则留用地指标以196万元/亩标准进行货币补偿,也可按区内留用地相关的规定置换房屋。

 

第七条  对在征地过程中形成的属于同一个村集体，不具备独立耕作条件，形状不规则，确实难以利用或无法利用的夹心地、边角地，可以参照本意见一并予以补偿。

 

第三章  集体土地上非住宅房屋征收补偿

 

第八条  有合法产权和报建手续的非住宅房屋（含合法有效的集体土地所有权证、集体土地使用权证、宅基地使用权证、房地产权证、历史上镇及村部门核发的建筑申请文件和建房批准文件、历史上因政府征拆安置建设的相关文书和人民法院或仲裁委员会的生效法律文书等）及村社在留用地上建设的非住宅房屋原则上给予货币补偿。

 

集体土地上有合法产权证和报建手续的非住宅房屋（包括集体所有和个人所有），征收人根据评估确定的市场价值对被征收人予以货币补偿。对于评估价低于9500元每平方米商铺首层，可按9500元每平方米补偿；二层或二层以上的商铺评估价低于6500元每平方米的，按6500元每平方米补偿。（商铺的认定：有合法产权和报建手续且明确注明为商用的；或持续经营一年以上的临街物业。）对于评估价低于6200元每平方米的框架结构类（A）商铺以外的非住宅房屋，可按6200元每平方米补偿；对于评估价低于5800元每平方米的混合结构类（B）商铺以外的非住宅房屋，可按5800元每平方米补偿；对于评估价低于5600元每平方米的砖木结构类（C）商铺以外的非住宅房屋，可按5600元每平方米补偿。

 

对2007年6月30日之前建设的且无法提供有效证明材料的建筑面积，若已完善历史用地手续且符合用地管理相关规定的，经村集体批准的（以下简称“2007年6月30日以前历史房屋”），可参照本条第二款处理。属于未经村集体批准，私自占地建设的按建安成本价给予货币补偿。对2007年6月30日之后建设认定为违法建筑的不予补偿。

 

被征收的集体所有的商铺确有特殊原因且具备城市更新改造安置条件的，根据被征收人意愿，由被征收人书面申请，村（社）、街道及征收单位确认，经区政府同意后，也可选择在本村（社）的城市更新改造范围内给予安置，过渡期间的安置工作由政府统筹协调。若本村（社）城市更新改造项目在5年内仍未取得批复的，必须按货币补偿，补偿款应在签订协议时按本条第二款予以确定。

 

集体土地上除房屋以外的其他建（构)筑物，按评估价给予补偿。

 

第九条  有合法经营手续的各种经营性场所（含经营性场地和房屋），因征收造成停产停业的可给予停产停业补偿，经营或生产受损的可给予经营损失补偿。

 

补偿时间根据用地、房屋及设备、货物搬迁等实际情况确定，补偿时间原则上为3至12个月。其中一般经营性场地原则上为3个月，无证房屋原则上为6个月，有证房屋原则上为12个月，税审报告、财务报表齐全并且有固定设备的货运场可按12个月，其他特殊情况另行确定。

 

补偿标准原则上凭征收前被征收单位1年或3年税审报告或财务报表等有效资料计算出的实际月平均税后利润执行。

 

对于不能提供纳税情况、财务报表等证明材料或者无法核算税后利润的，停产停业或经营损失补偿按如下标准执行。

 

（一）经营性场地补偿单价参考如下标准：

 

1.居住用地12元/平方米/月；

 

2.商业服务业设施13.5元/平方米/月；

 

3.工业用地、物流仓储用地12元/平方米/月；

 

4.其他类用地8元/平方米/月。

 

（二）经营性房屋根据不同经营性质予以分类补偿，参考如下标准：

 

1.用于商业或服务业的，首层为70元/平方米/月、二层为50元/平方米/月、三层为40元/平方米/月、四层（含四层）以上为30元/平方米/月；

 

2.用于办公场所或公益性事务的，首层为60元/平方米/月、二层为50元/平方米/月、三层为40元/平方米/月、四层（含四层）以上为30元/平方米/月；

 

3.用于厂房、仓库的不分楼层，统一为25元/平方米/月。

 

被征收房屋产权不属于实际生产经营单位或个人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任，被征收人与生产经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业或经营损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。

 

第十条  搬迁费补偿及签约奖励的标准如下：

 

（一）非住宅搬迁费：50平方米以内（含50平方米）的2000元/户、50至200平方米以内（含200平方米）的3000元/户、200平方米以上的5000元/户。非住宅的“户”以营业执照计，一照为一户；多个经营者共用一个营业执照的，按l户计。以上所指面积均为实测面积。

 

（二）设备搬迁、安装、调试及其他特殊搬迁等费用，可参照评估价给予补偿，搬迁资产运距一般按不超过20公里计算。不可搬迁的机器设备可参照评估的重置价给予补偿。

 

（三）根据征收项目进度需要，可按第二十五条的标准给予签约奖励。

 

第十一条  非住宅房屋的临时安置费标准参照项目所在地同类物业的租金评估确定。商铺给予30-60元/平方米/月的临迁费，其他物业给予18元/平方米/月的临迁费。

 

集体经济组织物业经申请批准复建或安置的，按核定复建或安置面积向被搬迁人支付临迁费，临迁期时间（即计算临迁安置费的时间）从被征收人迁出被征收房屋并整体腾空、全部移交房屋及产权证明之日起至政府发出交付安置房屋的书面通知、交付钥匙之日后3个月止。村民委员会、祠堂等农村集体经济组织的公共建筑物复建安置的，临迁费从被征收单位迁出房屋并整体腾空、全部移交房屋及产权证明之日起至复建验收完毕之日止。选择在城市更新改造中安置的集体所有商铺，临迁费最多支付5年。

 

选择货币补偿（不复建或安置）的合法非住宅房屋，按房屋实测面积一次性给予被征收人3个月的临迁费。

 

第四章  集体土地上住宅房屋征收补偿

 

第十二条  补偿安置以“户”为单位，户籍在黄埔区范围内属于本村村民的被征收人，符合下列条件之一的，可以视为“一户”：

 

（一）已婚夫妇及其未成年子女；

 

（二）征地预公告或建设通告发布之日，年满18周岁的未婚村民；

 

（三）征地预公告或建设通告发布之日，已离异或丧偶后未再婚的及其抚养的未满18周岁的子女。但公告发布之日后离婚的，离婚双方只能按一户核定。

 

第十三条  征收农民集体所有土地上住宅房屋应当以合法有效的集体土地所有权证、集体土地使用权证、宅基地使用权证、房地产权证、建房批准文件、人民法院或仲裁委员会的生效法律文书和侨房证作为补偿安置依据。房屋的用途和批准建筑面积（以下简称“批建面积”），以本条所列的证件及文书记载（以下简称“证载”）为准。仅有证载建基面积无批建面积的，房屋三层半以下或240平方米以内的实测面积视同为批建面积。分户后，符合“一户一宅”原则，仅有证载建基面积无建筑面积的，批建面积以建基面积的3.5倍（三层半）实测面积确定，但不超过240平方米。

 

第十四条  按照被征收住宅房屋的重置价加区位补偿价计算征收补偿。

 

征收补偿金额包含房屋重置补偿和区位补偿，计算公式为：征收补偿金额=房屋重置补偿+区位补偿=被征收房屋重置单价×应补偿安置的建筑面积×补偿百分比＋区位补偿单价×应补偿的建基面积。

 

第十五条  房屋重置补偿按以下办法计算：

 

（一）被征收人房屋的用地及建筑面积由有房地产测量资质的机构进行测量；被征收房屋及附属物补偿由有房地产评估资质的机构进行评估。经批准建设的住宅房屋评估价低于600元/平方米的，按600元/平方米予以重置成本价补偿。

 

（二）批建面积等于实测面积的，补偿百分比为100%。

 

（三）批建面积大于实测面积的，实测面积部分补偿百分比为100%，差额部分按600元/平方米计算。已办理用地或报建手续未建，或原建筑已拆除未建且无其他无证住宅房屋的，按600元/平方米计算。

 

（四）批建面积少于实测面积的，批建面积部分补偿百分比为100%，差额部分按本条本款第五项处理。

 

（五）对2007年6月30日以前历史房屋，以“户”为单位，实测面积少于或等于240平方米的，无证部分补偿百分比为90%；实测面积超过240平方米的，无证部分补偿百分比为60%。对未经村集体批准，私自占地建设的按建安成本价给予货币补偿；对2007年6月30日之后建设认定为违法建筑的不予补偿。

 

（六）在征地预公告或建设通告发布前已动工建设且建成规模，给予不超过60%的重置成本价补偿。城管部门立案要求停建后继续建设的部分不予补偿。涉及恶意抢建或被认定为违法建设的，不予补偿。

 

第十六条  区位补偿价是指被征地范围内房屋所占土地使用权价值，按被征地所在区域用地基准地价级别价的50%计算。用地基准地价级别价按照《广州市国土资源和规划委员会关于公布广州市2017年国有建设用地使用权基准地价成果的通告》（穗国土规划字〔2017〕229号）确定。结合科学城片区的实际，基准地价级别价统一为9600元/平方米。

 

有证载建基面积的，证载建基面积给予区位补偿。

 

无证载建基面积的住宅房屋，或者是2007年6月30日以前历史房屋，其建基面积给予区位补偿，但每户补偿面积不超过80平方米。

 

被征收人户籍不在黄埔区的，不给予区位补偿。

 

第十七条  被征收人可选择实物安置、货币安置或实物与货币相结合的安置方式。安置房为国有土地房屋，由区国土房管部门按规定核发房地产证。

 

第十八条  根据被征收房屋批建面积、实测建筑面积及被征收人分户情况，核定被征收人的安置面积。被征收人在征收范围外、黄埔区范围内还有其他集体土地房屋且符合安置条件的，合并计算安置面积。分期实施征收的，每期安置面积根据当期被征收房屋实测建筑面积及被征收人分户人口情况核定，但当期及之前各期所享受的安置面积之和，不得超出按区有关政策核定的总安置面积最高限制。

 

被征收人为本村村民，其批建面积大于或等于实测面积的，批建面积为该户的安置面积。

 

被征收人为本村村民，其批建面积小于实测面积的住宅房屋、无批建面积的住宅房屋或2007年6月30日以前历史房屋，每户所有实测面积不超过240平方米的，按实测面积核定;超过240平方米的部分，不核算安置面积。

 

第十九条  征收人应与区安置房管理单位按就近安置的原则确定安置房源。被征收人依据核定的安置面积，在指定的安置房源内，按被征收人签订房屋征收补偿安置协议的先后顺序和相关规定选择并购买安置房。电梯房为2300元/平方米，多层公寓为2100元/平方米。被征收人积极配合征收工作，在项目征收规定时间内签订房屋征收补偿安置协议的，可优惠300元/平方米。选择多层公寓的另外给予200元/平方米奖励。

 

被征收人在选定安置房的户型时，应科学搭配，选定户型面积尽量与安置补偿面积相当。安置对象所选安置房面积之和小于应安置补偿面积的，剩余部分可在本项目安置对象中流转，也可按下一条选择货币补偿。如出现被征收人选择的安置房总建筑面积大于应安置补偿面积的，超出部分面积须在20平方米以内（含）。其中5平方米以内（含）允许被征收人以规定的购房价购买，5-10平方米（含）允许被征收人以建安成本购买，10-20平方米的允许以第二十条货币补偿价购买。

 

被征收人原则上应按本意见的要求进行安置。确有特殊原因且具备城市更新改造安置条件的，根据被征收人意愿，由被征收人书面申请，村（社）、街道及征收单位确认，经区政府同意后，可对被征收人的房屋先行按本意见征收补偿标准办理征收手续。被征收人的补偿与旧村改造补偿标准存在差额的，在旧村改造实施时，政府支持由改造主体补齐差额部分。

 

第二十条  被征收人选择货币安置并放弃实物安置的，征收人按货币安置价格补偿给被征收人。货币安置价格=同期同区域普通商品房网签均价-2300元/平方米-基准地价。

 

每个项目的货币补偿价均以该项目发布征地预公告、建设通告或公布征收补偿方案当年的货币补偿价为准。

 

货币补偿价格以街为单位按评估价确定，每年度调整一次，由区土地征收部门委托有资质的评估公司，以每年度1月1日为基准日评估确定。

 

第二十一条  被征收人为非本村村民的，原则上选择货币安置，如在广州范围内无其他住宅房屋，可选择部分实物安置，但实物安置最多不超过120平方米。

 

被征收人是在本村建有或继承合法房屋的（含在本社有合法产权，现侨居海外、港澳台的村民），可参照本村村民进行处理。

 

第二十二条  被征收人在通知规定期限内无故不参加安置房挑选，或选定安置房后不签订补充协议，经征收单位书面催告后30天内仍不签协议的，视为被征收人选择货币安置方式。

 

第二十三条  被征收房屋为本村村民唯一住宅的，对被征收房屋补偿款不足以回购一套最小面积安置房的，可提出申请经批准后，差额部分由征收人给予补助。

 

第二十四条  本村村民的被征收房屋为其唯一住宅的，被征收人不得选择货币补偿，但属特殊情况经征收单位批准的除外。

 

第二十五条  根据征收项目进度需要，被征收人配合征地并在规定时间内完成签约并自行搬迁交出物业的，可由征收项目业主根据签约时段和项目情况，按核定安置（或拆除）面积给予签约奖励，标准上限为200元/平方米。

 

第二十六条  被征收人按照房屋征收补偿安置协议的约定迁出原址房屋，将原址房屋交付给征收人拆除之日起，征收人按其核定安置面积，每月18元/平方米计发临时安置费给被征收人。选择实物安置的，临时安置费发放至征收人通知被征收人签订安置房购房合同之日后3个月止。选择货币安置的，给予被征收人一次性3个月的临时安置费。

 

第二十七条  搬迁费用计算以栋为单位，被搬迁房屋的现状房屋测量面积在150平方米（含150平方米）以下的，搬迁费用为3000元／栋；现状房屋测量面积在150平方米以上的，搬迁费用为5000元／栋。搬迁费用包括空调、电话、电视、煤气、网络等一切迁移、拆装费用。

 

第五章  其他

 

第二十八条  征收中遇到有产权纠纷、依法抵押或房屋共有人不能协商达成一致等情况，由属地街道办事处负责协调并向公证机构办理各类证据保全和征收补偿费的提存，所产生费用由征收部门承担。

 

第二十九条  被征收农村集体经济组织在决定各项补偿安置费用分配、使用时，应当严格按照《广东省农村集体经济组织管理规定》（省政府令第189号）第十条规定召开农村集体经济组织成员大会或成员代表会议讨论决定。

 

第三十条  收回国有农用地补偿参照本意见执行；收回国有土地使用权及征收国有土地上房屋按照相关规定执行。

 

临时借地涉及上盖建（构）筑物、停产停业、青苗等补偿可参照本意见执行。

 

第三十一条  本意见自颁布之日起实施，本区域内新增项目（包括国家、省、市、区的项目）都按本指导意见组织实施。

 

本意见自颁布之日前原有项目继续按原项目征收补偿方案执行。

 

第三十二条  本意见所称安置面积均为建筑面积。

 

第三十三条  本意见未包含的其他方面，参照省、市有关文件标准执行。街道可按照本指导意见，结合项目制订具体征收补偿方案组织实施。

 

第三十四条  本意见自公布之日起实施，有效期3年。有效期届满或有关法律政策依据发生变化，将根据实施情况予以评估修订。