浅论武汉市城中村改造
时间：2016-04-28 11:38:58 作者：楹庭律师团
3月31日下午4点多，武汉邓甲村的村干部施长见从村子出发，往汉阳区城中村改造工作领导小组办公室赶，他计划在下班前赶到，以便能看一下邓甲村综合改造的补充稿。
作为邓甲村负责城中村改造的村干部，施长见已经和有关工作人员打了5年多交道，他知道工作人员上班时间忙于开各种会议，没时间接待他们。即使是下班后，还有别的村干部来和施长见抢时间。武汉城中村改造驶入快车道，各级城中村改造领导小组办公室成了武汉最繁忙的政府部门 。
武汉计划2011年前完成二环内56个城中村综合改造项目。上市公司从中看到机会，福星股份(000926)、名流置业(000667)已和不少城中村签订合作协议。而在2月份武汉市进行的一场城中村土地挂牌交易中，地产巨头保利地产(600048)和万科(000002)也各有斩获。
量大价优
据了解，自2009年以来，武汉市城中村改造建设全面启动并加速，武汉市政府2009年年初下发了《关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》，要求在2011年底前完成二环线内56个城中村综合改造任务。
近年来武汉市公开出让土地大部分集中在二环及三环间和三环左右，二环内的土地很少，而近期推出的城中村则大多位于城市中心。而远期来看，武汉市还有大量城中村土地可逐渐推出。武汉的城中村包括147个行政村和15个农林单位，土地总面积200平方公里，相当于武汉市2020年规划建成区面积的四分 。
参与城中村改造的土地成本优势很大，以名流置业公告为例，该公司计划与武汉鹦鹉沣盛投资有限公司共同合作参与鹦鹉村改造项目，根据测算，该项目建筑总面积约40.05万平方米，其中可销售建筑面积约27.35万平方米，还建建筑面积约12.70万平方米，该项目土地获得价款约6.24亿元。将获地成本摊到可销售建筑面积27.35万平方米后，合楼面地价2280元/平方米。
此前福星股份取得城中村改造土地成本也不高，红霞村地块和贺家墩地块的楼面地价分别只有1014元/平方米、2381元/平方米，位于武汉洪山区的三角路村城中村，楼面地价也仅2858元/平方米。据称目前武汉中心城区土地招拍挂不会低于4000元/平方米。
实际上，有些成本是外界所无法得知的。名流置业集团武汉分公司总经理廖玉森表示，城中村土地的价格优势并没有外边想象的那么大，大概低于市场价20%左右。福星股份证券事务代表杨望云则表示，低于市场价很正常，因为企业在此方面投入了不少金钱、时间和人力。
房地产开发商更看重的，除了地价，还有地块和资金杠杆。廖玉森认为，现在政府限制单个地块供应面积为20万平方米，而规划区如果太小，就不大可能做出自己独特的东西，做出品牌，而城中村容易出大地块。另外，开发城中村可以分期投入资金，对资金占用量不大，可以一边改造一边建，这点优于拍卖市场拿地。
积 参与武汉城中村改造的福星股份2009年土地储备较2008年增长165%，达到596万平米，公司计划2010年增加500万平方米土地储备。有分析人士表示，福星股份有望成为武汉房地产市场龙头企业，市场占有率达到10%。
名流置业的廖玉森则表示，公司在项目选择上比较谨慎，“我们再拿几个城中村是没问题的，公司更看重未来市场，比如在汉阳区拿地，之前就做过测算，汉阳区计划最近几年人口将从62万增加到100万，这样每年要增加200万平米的房屋供给，而现在供给量只有60-70万平米。”
捆绑
3月31日，和施长见一起到区城中村改造领导小组的，还有名流置业的工作人员。早在去年10月份，名流置业就和邓甲村签订协议，介入开发邓甲村，邓甲村要保证名流置业在土地挂牌时以低于协议价摘牌。
这大概是武汉城中村改造的独特之处。在城中村改造初级，就有开发商介入，村集体和开发商互相探讨如何开发使用村土地，一二级开发联动。
长期关注当地城中村改造的武汉律师周俊宏表示，城中村改造分为三种模式，一种是村集体自己开发;二是村集体经过改造，成立企业，村民为企业股东，引入投资方一起合作开发;三是 征收土地，进入土地拍卖中心。
武汉市前期试点使用的是 种模式，但是现在使用这种模式很少，目前使用最多是第二种模式。在这种模式下，不少企业主动走入城中村，希望能在开发中获利。
在上市公司公告中，可以看到这种模式的独特之处。福星股份旗下公司2月10日和青菱村集体企业签订协议，项目在武汉市土地交易中心挂牌时，要力争在青菱村集体企业支持下摘牌。
这实际上是一个绑定条款，要求双方互相支持。一般还规定，协议任何一方若单方提出解除协议，应按所涉价款总额的30%支付违约金。
“签了协议，基本上这块地就定下来了。”福星股份证券事务代表杨望云表示。
事实也证明杨望云所言非虚，在今年2月初武汉市举行的一场土地拍卖会上，12宗“城中村”地块集体出让，总面积超3000亩，出让起始价高达120亿元，最后只有一块土地进入竞价程序，11块以底价成交。
目睹过拍卖过程的一位记者表示，“实际上大家都知道怎么回事，有一地块进入竞价程序，我们还挺意外的。”
功夫在前期
当然，以底价成交并不证明城中村地块竞争不激烈。竞争体现在挂牌之前，准确的说是签订意向性协议之前。
“为什么没人竞价?那是因为他们不知道村集体和合作方到底有什么协议，不知道垫了多少资金进去。”名流置业集团武汉分公司总经理廖玉森表示，具体的协议只有村集体和合作公司知道。
而且，参与方都知道，在土地交易中心的挂牌底价实际上低于双方协议价，这是因为政府规定拆迁费用为还建房成本的15%，而实际上拆迁成本会高于此，双方只有在私下另行约定。“实际成本会超过还建房成本的30%。”这些超额资金将会用于装修补偿，过渡房租金，以及鼓励尽快搬迁等。 “成本的不确定因素很大，经常变化。”一位开发商表示。
城中村历史遗留问题很多，摸清楚这些问题并非易事，人口数量、家庭数量、建筑面积都可能出现变数。而且，当地政府在经过前期15个城中村试点探索之后，很多规定更细化了。例如规定还建房公共用地比例，以及村集体产业用地面积，产业用地将保障未来村集体利润来源。
在现行模式下，村集体可以跟一家开发商谈，也可以和很多开发商谈。邓甲村的施长见表示，村里前几年和十多个开发商谈过，后来考察了名流置业，用了一周时间就定了。“名流置业在武汉有不少楼盘，有实力，比较放心。”
实力和诚心是开发商打动村集体的法宝，而对现行政策的把握，有助于开发商在谈判中心中有底，做好预算，快速推动拆迁改造，获得政府部门的青睐。最关键的是，除了拆迁补偿等问题，村民们还希望未来生活能有保障。到底能为村集体带来什么，最考验开发商功力。
即使签了协议，也偶尔有“毁婚”现象。
名流置业上月末和鹦鹉村签订合作协议，而早前鹦鹉村曾经和一个企业签订合作协议，但该企业发现赚不了钱后决定退出。廖玉森说：“他们摸底调查有问题，低估了成本，加上后来还建房要有5%的公共设施，这个企业只好转让了。”据了解，该毁约企业和鹦鹉村签订的协议金额是2.8亿元，名流置业签订的协议金额是6亿多元。廖玉森表示，他们摸底之后，提高了拆迁等成本，但要求提高容积率，这样平摊到建筑面积上的地价将会降低。
当地人士对记者表示，村民对拆迁大多是欢迎的，拆迁也造就了不少富翁，但是拆迁中会出现一些特例，比如无户籍常住民的补偿问题，就比较难解决，因为他们获得补偿标准不同于村民，他们往往会成为拆迁难点。
更多有关征地拆迁补偿房产等问题，请致北京电楹庭律师团热线：4000083855
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