企业拆迁过程中土地性质的影响有哪些？

企业拆迁过程中土地性质的影响有哪些？

    企业拆迁专业律师团在多年的办案过程中总结，土地性质对企业拆迁的影响主要表现在补偿标准的适用和土地补偿上，对企业的停产停业损失和搬迁过渡安置费等不产生影响。企业拆迁过程中涉及的土地性质大致分为以下几种：

1、国有土地。是指企业因为通过招、拍、挂等出让方式、或者由划拨方式、或者是购买其他国有土地上企业厂房、企业改制等原因获得的国有土地使用权。

（1）、出让方式获得的国有土地使用权。

先，企业以这种方式获得土地使用权的，厂房、办公楼等地上物的补偿标准应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，货币补偿的：厂房、房屋等补偿标准不得低于周边类似商品房的售价。具体由被拆迁的企业主聘请专业的评估机构进行评估。置换安置的：应当就地安置，如果安置的地方比较偏僻，应当计算差价补偿。

其次，土地方面补偿。根据《物权法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等相关规定，以出让方式取得土地使用权的，提前收回，对于多收取年限的部分应当退还。另外还有给予其他补偿，该补偿标准各地不一，主要依据该片土地开发情况、市值等情况来确定。

（2）、划拨方式取得的国有土地使用权。

先，厂房、办公楼等房屋的补偿标准同上面的一样。

其次，土地方面补偿。因为是划拨取得，因此征收时政府不需要再退还出让金。但是，同上面一样，根据《物权法》等规定，因征收导致土地使用权丧失的，应当给予土地方面的补偿。

（3）、因企业改制、购买厂房房屋等方式取得的国有土地使用权。这两种情况最为复杂，一般应当根据实际情况具体分析。

先，厂房和办公楼等房屋补偿和上面一样。但是，很多企业因为改制不彻底、不清楚、买卖协议不明确、未及时办理过户或不动产登记等情况，致使房屋产权或土地产权不明晰。因此，该种情况应当聘请专业拆迁律师，具体制定有针对性的解决方案。

其次，土地使用权也会分为出让和划拨两种。补偿方式参照上面情况。土地方面补偿也会出现产权不清晰、未及时登记等情况。因此，应当制定专业的解决方案。

2、集体土地。是指通过和村委会签订土地租赁合同、购买村办企业或乡镇企业房屋、村办企业或乡镇企业投资入股和改制等原因获得的集体土地使用权。

先，厂房、办公楼等房屋的补偿标准应当聘请专业评估机构进行评估，货币补偿的：一般按照重置成新价，但是在城市规划区内的企业，企业房屋的补偿应当参照周边国有土地上企业房屋补偿标准，即不低于周边类似房地产的价格。置换安置的：应当就近安置。

其次，土地方面的补偿。目前 法律没有对此做出明确的规定。但依据《物权法》等相关规定，企业拆迁专业律师团认为土地方面应给与适当补偿。