承租人的拆迁权利

一、承租人的拆迁权利
《征补条例》于2011年1月21日实施，2001 年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。《征补条例》的实施亮点颇多，最主要内容之一的是行政强制拆迁从此退出了历史舞台，但其对于房屋拆迁中的承租人的权利如何维护却没有规定，而饱受诟病的《城市房屋拆迁管理条例》却对承租人的补偿安置有着明确的规定，其第二十七条、第三十一条都是对承租人补偿安置的规定。
实践中，无论是小本生意承租人，还是经营企业的承租人，他们遇到房屋拆迁的情况很多。那么，他们的权利如何得到保障是新的国务院《征补条例》实施后所面临的一个问题。 笔者认为，虽然《征补条例》没有具体关于承租人补偿安置的条文，但承租人的权利也应当获得政府对他们的合理补偿。
《征补条例》第二条规定:为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。根据以上法律的规定，虽然《征补条例》明确规定了房屋所有权人是被征收人，但承租人应当从政府获得合理的损失补偿，理由如下:
1.对房屋所有权人的补偿的性质应当为其丧失物权的损失补偿，而物权的功能包括占有、使用、收益、处分。租赁合同实际上是所有权人将物的占有、使用、部分收益权能过渡给承租人的合同，承租人基于有效的合同受让物权占有、使用、部分收益权能，其收益当属合法，应当与所有权人一道受到法律的保护。在租赁期内，因征收拆迁不能履行租赁合同，征收拆迁的主体政府应当对承租人的损失予以补偿。
2.事实上，《征补条例》第十七条的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征税人给予的补偿包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。当没有租赁事实存在时，所有权人获得两项补偿并无异议，但有租赁事实时，都让所有权人获得则显失公平。
3.即使所有权人获得拆迁补偿安置的全部补偿项目，承租人与所有权人会因拆迁无法继续履行合同而发生争议，承租人有权依据租赁合同追究所有权人的违约责任，如此一来会导致诉讼，最终由司法判令所有权人退还前述两个补偿项目的补偿，既浪费司法资源，又容易引起不必要的矛盾，不利于社会的和谐。
因此，政府作为拆迁征收的主体应当对承租人发生的损失给予补偿，当然为了更好地解决承租人的实际拆迁补偿的问题，相关部门应当出台相应的规定以更明确地解决房屋征收承租人的补偿问题。
二、关于“误拆”和“偷拆”
    对于不问事件缘由和经过，只看赔偿结果的维权心态不免令人担忧。二者虽一字之差，主观过错上却有明显的区别，法律责任和处罚明显不同。政府若是误拆，说明工作人员工作不够用心，出现了疏忽大意的过失，应早日进行补救，保障被“误拆”人的权益。但如果偷拆，行为触犯《刑法》第二百七十五条“故意损坏公私财物罪”的，要依法追究相关人员的刑事责任。对违法行为的处罚，不能仅以受害人的权益是否得到救济为标准，法律制裁不仅是对受害人权益进行救济和安慰受害人，也是为了震慑潜在的违法行为人，防止类似行为的发生，起到预防的作用。