别被拆迁评估报告骗了，北京拆迁律师总结5个评估中存在的问题

拆迁评估就是我们通常所说的拆迁补偿价格评估。拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。

 

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一、征收评估流程

 

1.选定机构（被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构）

 

2.签订合同（房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同，征收评估、鉴定费用由委托人承担）

 

3.实地评估（评估师对被征收房屋进行实地查勘，征收房屋的价值完全按照类似房地产的市场价格，由估价师对被征收房屋进行评估，不再综合政府定期公布的房地产市场价格）

 

4.公式解释（房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋正搜部门将评估结果向被征收人公示）

 

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5.交付报告（公示期满后，评估机构向征收部门提供整体和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告）

 

6.申请复核（被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估）

 

7.申请鉴定（对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估 委员会申请鉴定）。

 

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二、拆迁评估中存在的问题

 

1.估价方法存在的问题

 

目前大多采取基准价格结合成新、区位、临街等系数综合确定。与估价规范不符，因为房屋价格有市场来决定，不仅仅受房屋本身固有因素影响，而且《房地产估价规程》中也没有“基准价格”的概念。

 

2.确定房屋基准价格存在的问题

 

基准价的测算， 先由政府认定估价机构，然后由该机构测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，实际上是一种政府行为，摆脱不了政府的干预，不仅不能准确反映市场房屋价格变化，甚至存在政府及其部门有意压低基准价的行为。

 

3.房屋拆迁补偿价存在的问题

 

（1）、土地的补偿价没有真正体现，现在的拆迁评估反映的是房屋的有形状态价，不能反映土地这一无形资产价。没有考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因素，而是将土地和房屋重置价合并计算基准价，以房屋的建筑面积来测算，必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的土地价格高的歪理。

 

（2）、政府部门干预较多，甚至地方政府为了政绩，压正本，与民争利。

 

4.房屋性质认定上存在的问题

 

不考虑房屋的实际用途和使用价值，不尊重历史，不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

 

安置房价格确定上存在的问题：安置房是由拆迁人提供的，价格确定应是由开发商随行就市，但是被拆迁人拿到的房屋往往是拆迁几年后，肯定会导致安置房价、拆迁补偿价之间公平、公证的丧失。

 

5.房屋拆迁补偿实施中存在的问题

 

拆迁范围内的居民是弱势群体，好多下岗职工，有的长期生病卧床，生活来源靠子女，即便屋子很破，也能挡风避雨，一旦拆迁，将失去原有稳定生产、生活秩序，获得的补偿费现有住房面积也难以购买。