深圳拟立法化解“拆迁难”，旧小区值得关注

特别提示：本次政策分析系合一结合目前媒体及行业各方等披露之政策内容进行的解读，合一对于上述来源所获取之政策内容的准确性与完整性不做出任何保证，该政策解读分析不构成任何投资建议。政策条文内容与具体规定最终以深圳市政府与人大等正式公开发布的版本为准。

更新条例酝酿多年，旨在破解更新过程中遇到的一系列问题。在众人启盼中，最终于2020年6月17日浮出水面：深圳市召开更新条例立法座谈会，听取各政府职能部门、开发商和业主代表的意见建议；6月28日，市人大常委会主任骆文智主持召开市六届人大常委会第四十二次会议，备受关注的《深圳经济特区城市更新条例（草案）》首次提请审议（以下简称《草案》），现合一对《草案》正在审议的六大核心内容解读如下。

01、核心内容

针对拆迁难问题如何进行破解？

目前，深圳市城市更新项目分为两种：一种为政府组织实施的城市更新，可针对拆迁难问题进行房屋征收；一种是市场化运作的城市更新，也是当前更新的主要模式，但多数市场运作下的更新项目因拆迁难导致项目难以推进，尤其是旧住宅小区和城中村旧改项目，同时，也导致更新项目一级土地整理的周期被大大拉长，加大了社会矛盾和稳定性风险，这与城市更新初衷及市场运作的机制严重相违背，且一直未有破解之法，缺乏市场化运作机制下的公权救济途径。

对此，经过多轮论证，《草案》正在审议的有两种拆迁难纠纷解决方案：“司法裁决机制”和“点状征收模式”。

其中，旧住宅区启动司法裁决机制前需先进行协商和调解，协商和调整不成的，需同时满足以下4个条件：

此时，市场主体可要求未签约业主限期搬离，未搬离的，市场主体可以作为原告，向人民法院提起诉讼。另，旧工业区、旧商业办公区和城中村拆迁难问题可以参照适用司法裁决机制。值得注意的是，旧工业区和旧商业办公区要求建筑物建成年限原则上不得少于15年，城中村仅可针对已处理确权的历史违建部分提起诉讼。

“点状征收模式”：点状征收也称为“零星征收”，是指当项目签约率达到一定标准后，政府因公共利益需要对少数未签约业主的房屋实施征收，政府再以权利人身份与市场主体签订搬迁协议，从而解决拆迁难问题。《草案》提出：当12个月内已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%时，除向人民法院提起诉讼外，经综合判断项目确有实施的必要性和紧迫性，并且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以对未签约部分实施房屋征收。

目前，上海、广州、深圳和江门等城市均已出现“点状征收”案例，深圳的则为轰动全国的木头龙小区旧改，旧改拉锯战持续12年。根据《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》房屋征收专项计划中明确规定：考虑到各区公共利益项目的急需，各区区级房屋征收计划可安排零星急需项目1项。而罗湖区正是将木头龙项目列为零星急需项目，同时也是全市第一且唯一的一个旧改零星征收项目，至2019年10月正式启动零星征收，拉锯战才告一段落。为后续解决旧住宅小区拆迁难提供了解决思路，也为《草案》“点状征收模式”的提出埋下了伏笔。

在《草案》中，无论是“司法裁决机制”还是“点状征收模式”，均比较的原则性和程序性，但相信，《草案》若能最终正式出台，在不久的将来，相关市级及区级层面的实施细则会将陆续出台，共同合力破解更新项目拆迁难问题。

02、核心内容

采取哪些措施降市场预期？

根据2009年出台的《深圳市城市更新办法》，政策明确规定：深圳城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则。目前，深圳也从最初的“政府引导、市场运作”走向“政府主导”+“政府引导、市场运作”双轨并行，其中，“政府引导、市场运作”正是深圳更新市场极具活力的根本所在，但也出现了众多问题，如缺乏补偿标准政策指引、舆论环境扭曲宣传、拆迁户期望值越来越高、政策间衔接错位、个别房企制定高拆赔比，破坏市场等行为比比皆是。

为应对这一乱象，合理引导市场预期，在大量更新、棚改和土地整备项目的实践经验的基础上，《草案》提出对搬迁补偿标准进行统一设定，且基本覆盖了所有城市更新项目类型，并与棚户区改造和房屋征收等政策作了衔接，主要内容如下：

值得注意的是，《草案》明确提出：不属于《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》和《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理范围的违法建筑，原则上不予补偿。

03、核心内容

如何进一步加强和规范旧住宅区更新管理？

除对旧住宅区纳入更新条件、市场主体确定原则、相关程序和前文所提到的拆迁难的救济途径和裁决机制等写入《草案》外，《草案》为进一步加强和规范旧住宅区城市更新，主要提出以下三方面要求：

04、从哪些方面彰显公共利益？

深圳城市更新的首要目标是公共利益优先，通过完善地区公共配套，提升城市整体活力。但在实际更新项目实施过程中，公配设施(含厌恶型设施)、公租房、安居房和人才房落实不到位，贡献用地移交不及时等问题，不仅影响了规划布局的均衡性，同时，更严重损害了城市公共利益。为此，《条例》主要从三方面对公共利益进行保障：

05、如何细分综合整治，不大拆大建？

综合整治城市更新是实现城市有机更新，不盲目大拆大建的重要路径，与广州的微改造相类似，要用“绣花功夫”去改造、去提升。《草案》提出对综合整治对象进一步细化分类，主要分为城中村综合整治和非城中村综合整治。

06、如何全流程强监管，规范市场行为？

城市更新所涉及的流程较长，且信息量较大，各种不规范行为时有发生，《草案》主要从以下四方面进行强监管。

深圳市“三区叠加”，其中，三区包括粤港澳大湾区、社会主义先行示范区和大深圳统筹片区，利好重重，但土地矛盾日益突出，严重制约着城市发展，而城市更新是深圳突破土地制约、扩展空间规模、优化空间配置、完善城市功能、再造空间价值的需要。《草案》对制约深圳市城市更新的体制机制提出了创新和变通，既有利于解决当前问题，又着眼城市长远发展，特别是拆迁难有望化解，旧小区改造值得密切关注。但最终《草案》六大核心内容能否顺利通过审议，仍面临众多挑战和不确定性，让我们试目以待！