拆迁安置房买卖合同纠纷法律分析

　卖方十年前与买方签订房屋转让合同，将自己的安置房(建在农村集体土地上)转让给买方(未办理权属证书，房屋由买方实际占有使用)，后来政府将该用地性质变更为国有建设用地，目前可以办理两证，但政府出于社会稳定考虑，暂不予办理，买方要求过户，卖方要求取回房屋或者增加转让价。一、卖方可否主张原转让合同无效，从而要求买方返还房屋?《中华人民共和国土地管理法》第63条规定:“农村集体所有的使用权不得出让、转让或者出租用于非法农业建设。”由于双方在签署合同时，房屋用地性质尚为集体土地，如果安置房买卖合同成立，实际上就是将农民集体所有的土地使用权变相用于非农业建设，违反了上述法律的强制性规定，因此，根据《合同法》关于合同无效的规定，从理论上来讲，双方签署的合同由于违反强制性法律法规而无效，无效的合同自始无效。但是，从本案的具体案情来看，我认为法院判决合同无效的可能性比较小，原因如下:首先，从司法实践来看，法院判决合同无效一直比较谨慎，司法精神是要维护交易的稳定性，本案双方签署合同是在十年前，买方已经实际占有使用该房屋十年之久，如果判决合同无效并不能取得好的社会效果;第二，司法解释对于合同效力已有诸多宽松处理的规定，比如最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的2条规定:“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”从最高院的这些司法解释来看，是将这类合同或法律行为定位为效力待定合同或法律行为，如此后一段时间内具备了相应的资质或补办了批准、登记手续，则合同或法律行为有效，实际上承认了合同效力的可弥补性，本案中在土地性质已经变更，双方可进行过户的情况下，法院判决合同有效的可能性较大。综上，本案双方应继续履行合同，根据《协议书》第五条约定，卖方应负责办理争议房屋的产权证、土地证，并且及时过户给买方。二、即使不能返还房屋，卖方可否要求买方增加转让价款?如前文所述，在《协议书》合法有效的情况下，双方应当继续依约履行协议，卖方要求增加转让价款，实际上是要求变更合同，在本案的情况下(土地性质变更为国有土地，房价上涨)卖方似乎可以依据情势变更原则要求变更合同内容。根据合同法司法解释二中的定义，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，而本案合同履行中发生的情况并非不可预见，事实上合同中约定由卖方办理两证即是建立在土地性质变更的基础之上，此后房屋价格的上涨更是典型的商业风险，因此，本案的情况不应视为情势变更，卖方要求买方增加转让价款没有法律依据。