国有土地上企业拆迁，征收部门、补偿标准、法律依据汇总

　　国有土地上到底怎么征收?如何对企业进行补偿?其实很多被拆迁人在网上也查到了相关部门的规定，包括国土部门，包括地方的很多部门都有土地收储办法等规定。那么，法律上的依据是什么，大家都知道政策不得违反法律规定，那么都是源自哪些法律规定呢?先来看下《土地管理法》的相关规定：

　　《土地管理法》第58条规定，有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

　　(一)为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的;

　　(二)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

　　(三)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;

　　(四)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

　　依照前款第(一)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

　　1、有权收回国有土地的部门

　　《土地管理法》第58条规定，有下列情形之一的，有关自然资源主管部门报有批准权的部门，批准可以收回国有土地使用权。具体看哪一项才符合这个规定，土地收储在法律上规定的部门一般是自然资源主管部门，但是这个部门能自己批准吗?不可以。还要经过主管部门的批准，一般是由原批准的用地机关批准，或者是有批准权限的部门，比如说原主管部门合并到其他部门等原因或者撤销了的情况，就需要经过有批准权限的相关部门批准之后，才可以进行土地的收回。

　　2、不得将公共利益扩大解释

　　为了实施旧城改造的需要和其他公共利益的需要，对公共利益严禁扩大解释。2016年有关部门专门作出了文件，严格要求不得将公共利益进行扩大解释，不得扩大公共利益的范围。

　　《土地管理法》也给出了明确的规定，一般是国防外交需要或者是能源交通等公共基础设施的需要，还有科教文卫等公共事业的需要，还有旧城改造或者经省主管部门批准的连片开发等等，这些才是公共利益的需要。

　　3、房地产开发非公共利益需要

　　房地产开发是不是这种情形呢?不是的。楹庭之前受理过山东的某个案例，某医疗企业要入驻于上市公司，显然不是公共事业的需要。不符合公共利益的需要，就不能进行收回或者收储。土地合同使用期限届满，这种情形较少，我们也办理过很多这样的案件，符合58条的相关规定，未申请续期的或者续期未被批准的。

　　4、国有土地上房屋补偿标准

　　关于补偿标准，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。土地应当不低于土地的市场价格进行补偿，可以参照最高院的一些指导案例和典型案例。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条

　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　5、对征收补偿有异议怎么办

　　遇到了国土土地上房屋的收储如果有异议怎么办?可以咨询律师，由律师根据委托人所提供的资料，结合法律、地方政策、指导案例结合律师之前做过的一些案件，为企业或个人制定初步的维权方案，进行详细的分析，被拆迁人只有对事情全部了解之后，再作出的决策，才能更好的维护自己的合法权益。

　　如果是确认收回决定违法的诉求很难成立，遇到这样的案子应当如何处理?应当申请补偿，赔偿与补偿是有很大差别的，因为赔偿是违法行为引起的，补偿主要是因为合法的行为。

　　因为企业的诉求是获得自己的合法权益，如果仅仅是想阻止收回，可以确认收回的决定违法或者撤销收回的决定，企业的诉求仅是对合法权益的维护，所以诉求应当是申请补偿，对企业的损失补偿到位。同样符合《土地管理法》第58条的规定，包括《物权法》第121条的规定，以及《房地产管理法》第20条都有明确的规定。企业的土地使用权未到期之前，因为公共利益要收回的，予以合法的补偿。

　　另外，根据《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》以及《关于发挥审判职能保护产权的通知》上面都有明确的规定，类似的土地收回，应当予以合法的补偿。再结合最高院的一些指导案例，补偿不得低于土地的市场价。

　　为了公共利益的需要，或者是实施城市规划，旧城改造需要调整使用土地，收回国有土地使用权的，对土地使用权应当给予适当的补偿。适当补偿应当如何补偿，在该裁定书中就明确参考市场地价，也就是土地的市场价格。何时的市场价格，应当按照收回决定作出之日土地市场价格。包括招、拍、挂的价格，或者市场一些交易过程中转让的一些市场的实际价格。可以聘请有资质的评估机构进行评估。

　　6、土地收回的法律依据

　　土地收回的法律依据是什么?这个问题很重要。很多企业主见到律师说，找不到这样的法律依据，包括程序性的一些规定。在2020年1月1日实施新的《土地管理法》第58条有相关规定。旧版的《土地管理法》就规定了怎样的情况下才可以收回国有建设用地使用权。有下列情形之一的，自然资源主管部门报经原批准的主管部门或有批准权限的主管部门批准的，可以收回国有土地使用权。

　　首先，收回国有土地使用权的部门应当是自然资源主管部门来操作实施。自然资源主管部门一般就是老的国土局，现在称自然资源局，由其来具体操作实施。谁来审批这个也很重要，在我们办理案件过程当中，遇到的问题是比较多的，应当由原批准用地的主管部门审批。

　　原批准用地的指的是什么?指的是作出建设用地批准书、建设用地批复的主管部门，或者作出划拨决定书的主管部门，是原批准的主管部门批准的，或者如果说原主管部门因为权限的调整或者职责的划分等不存在了的，或者是职责进行了划分的，由有批准权限的主管部门批准，可以收回国有土地使用权。再来看一下具体有哪些情形?

　　(一)为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的;

　　为实施城市规划进行旧城改造以及其他公共利益需要，确实是需要使用土地。我们在办理案件过程当中，有很多规划调整了，因城市规划调整进行旧城改造建设，以及其他公共利益需要，只有进行旧城改造或者说其他公共利益的需要才可以收回土地，而且说的是确需使用土地的。

　　如果说旧城改造可以不进行，或者说城市其他公共利益的项目可以避开这个企业的，还是要避开该企业，确实需要这块土地的才可以，依据这条的规定由主管部门批准收回。旧城改造比较好理解，指的是国有土地上一些基础设施落后、房屋破旧等等这些符合旧城改造相关前提条件的，这些才可以进行旧城改造。

　　另外，还有其他公共利益的需要，不是所有的项目都属于公共利益的需要，《土地管理法》也对公共利益进行了列举。

　　新的《土地管理法》对于公共利益的定义，大概有以下几项：国防外交的需要或者是交通、水利等基础设施的需要，科教文卫等公共事业的需要，旧城改造等安居工程等的需要，还有城市进行连片开发的需要，要经过省主管部门批准规划的等项目才是公共利益的需要。

　　如果单纯的房地产开发或者商业开发不属于公共利益的需要，房地产开发不属于公共利益需要。单纯因为其他原因或者有其他更大的项目等要进行收回土地是不符合这条规定的。另外，如果说拆迁未完成要收回的，当然也不符合该条规定，或者说在招商引资过程当中签订的一些协议，无法履行承诺的也不属于公共利益的需要，是属于违约的情形。

　　(二)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

　　土地出让等有偿使用合同约定的，试用期限届满，土地使用者未申请续期或者续期未获批的，目前来看遇到的这种情况不是特别多，但是也有遇到的，比如说楹庭律师曾经受理的山东某企业的案例，该企业土地属于商业用地，但是期限只有20年，到2019年到期，2019年的时候该企业进行了申请，可是没有批准，关于没有批准的依据不合法，律师也进行了一些维权，维护了企业的合法权益。

　　商业用地一般是40年期限，工业的综合的用地一般50年，住宅的一般是70年，对于这种类型的土地使用权如果到期了的，到期了企业没有进行续期，适用《物权法》的规定，该规定主要说的是商业或者工业的这些企业的，如果到期了之后，没有续期或者没有继续未获批的，可以依照这个规定进行收回。住宅不在这个范围之内，住宅是自动续期。

　　(三)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;

　　因单位撤销迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的，这个常见有一些事业单位、国有企业等等才会使用到划拨的土地。按规定来说，民营企业很难获得划拨用地，也是不允许的，所以一般在民营企业，遇到的这类问题还是比较少的。一般国有企业比如央企就会涉及到一些划拨的土地，因为单位的合并等等要收回划拨用地，这个也要经过相关部门的批准。

　　(四)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

　　公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，也要按照相关规定进行收回。在楹庭律师办理案件过程当中遇到的比较少，比如说铁路的一些附属的厂房等等，有的是其他企业用来建造自己的房屋进行收回的，也会需要相关部门的批准，依照法定的程序进行批准。

　　依照前款第(一)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

　　依照第(一)款收回国有土地使用权的，应当对土地使用权人进行适当的补偿。可以看一下，解除得较多的可能也就是第(一)类，按照这一类收回的，要对土地使用权人进行适当的补偿。也就是为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的这种情形。

　　遇到了国土土地上房屋的收储如果有异议怎么办?拆迁诉讼当然找北京楹庭律师。可以咨询律师，由律师根据委托人所提供的资料，结合法律、地方政策、指导案例结合律师之前做过的一些案件，为企业或个人制定初步的维权方案，进行详细的分析，被拆迁人只有对事情全部了解之后，再作出的决策，才能更好的维护自己的合法权益。

　　本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。