企业拆迁律师：对于PPP项目出现违约问题，企业应该如何处理？

　　专注征地拆迁的 北京楹庭律师事务所

　　在企业拆迁中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通过一个案例来为大家解析：

　　在案件的咨询过程当中，遇到过类似的PPP项目的类似的案件。通过一个案例来了解一下，某建筑公司承接了行政部门的PPP项目，承接的过程中采用的是建设运营移交的方式，在相互合作的过程当中，通过签订的PPP项目协议取得了土地的使用权，建设相关的停车场，但是在建设停车场的过程当中，因为客观情况发生了变化，停车场就修成了物流，改变了用途，物流用途。

　　在这个过程当中，相关的高速公路、高铁项目需要从项目中间穿过，该项目就要进行退让。但是在双方沟通协调关于赔偿补偿的过程当中，相关的运营单位行政部门包括相关的一些执法部门说这是一个违法建筑要进行拆除。

　　对于PPP项目出现违约的问题，首先要鉴定合同的性质，其次是根据行政机关违约的形式来采取。行政部门违约在2016年都发布了相关的一些产权保护的意见的规范文件当中类似的一些规定。2016年关于完善产权保护制度依法保护产权的意见当中也明确提出了要完善行政机关守信践诺机制，要求大力推进法治和政务诚信建设地方各级行政机关及有关部门要严格兑现向社会及行政相对人依法作出的政策的承诺。认真履行在招商引资项目与社会资本合作等活动中与投资主体依法签订的各类合同。

　　该文件也进一步的规定不得以换届领导人员等理由违约，因违约侵犯合法权益的，要承担法律责任。如果因公共利益、国家利益或者其他法定的使用，要求改变行政部门承诺合同要严格依照法定权限和程序进行，并对企业和投资人因此受到的财产损失予以补偿。

　　这里规定的就是体现了行政的优益权，如果因为规划的调整或者土地有其他的用途，因为PPP的项目一般的时间都比较长，一般是20年或者30年，在这么长的时间之内因为种种的客观原因的变化，经济的发展，很多不确定的因素导致合同之间产生已经变更，所以对于这类行政机关是行使公共利益的需要，不得以去改变的是公共利益的需要，这是合法的这种解除或者是这种改变合同的这种刚才说的行政优益权。但是这种情况下应当给予相应的补偿。包括对于行政机关违约毁约的这种情况，最高院在2016年也发布了关于充分发挥审判职能作用，切实加强产权保护意见也规定类似的这种规定，如果毁约了。公共利益的需要改变合同之前，要给予补偿，一直到出台了《优化营商环境条例》上升到行政法规。

　　2020年1月1日出台的《优化营商环境条例》在三十一条也作出了类似的规定，行政机关违约的这种情况，行政优益权类似的规定，所以对于出现类似的情况可以通过按照合同的界定向法院提起诉讼，要求赔偿或者予以补偿。

　　有一个细节提醒投资人注意，我们要及时保全相关的会议纪要，跟行政机关来往的相关的文件务必要保存好，因为这将来都是发生纠纷的证据，那么我们接触到的PPP项目案件，就有一个小的环节，合同本来约定是建设停车场的项目结果要改成了物流。

　　工业物流，建设物流，当然了改变这种用途跟原来的签订的PPP项目合同已经，当然这个改变，据当事人的陈述是投资人的陈述是显然是行政机关是知道的是明知的。因为客观情况发生变化。

　　但是接下来这个环节并没有留下相应主管部门同意的相关的一些证据，这就导致了擅自变更用途的，没有达成协议，投资人擅自变更合同的，就会导致自己不利的一个后果。

　　所以说有些都是口头的一些明知的事情，但是就没有去保全相应的证据。投资人擅自改变合同得有相应理由的证据，那么这个小环节就导致自己处于不利的地位。导致产生一系列其他部门介入，会说你是违法建设。

　　整个事情来说，整个的原因主要还是因为这块土地整个规划的调整，用于其他项目导致要与其他项目要进行腾退或者拆除，这样就导致相关赔偿补偿的一些问题产生纠纷，所以在对PPP项目签订这种协议的情况下，如果有行政机关委托第三方签订的合同，那么要保全委托的相关的一些证据，委托的相关的证据，在PPP项目运营过程当中产生的一些来往的文件，书面的一些文件，会议纪要通知告知等等类似来往对合同变更调整的一些函件要格外的进行留意保全相应的证据，所以对PPP项目出现一些法律上的问题，法律上的问题我们还要注意证据的收集，其次根据不同的法律问题采取不同的法律。

　　在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，政商纠纷当然要找北京楹庭律师。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，采用“四步维权法”制定初步的维权方案。运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。

　　董律师提醒：

　　拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。