楹庭拆迁律师解析拆迁补偿标准早已定好,被拆迁人还有反对的机会吗

　　在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

　　拆迁补偿标准早已定好,被拆迁人还有反对的机会吗

　　通常情况下，拆迁补偿协议代表的是拆迁双方就拆迁补偿安置条件达成一致意见的表示，签字即为认可。拆迁补偿标准早已定好后，还是能有反对机会的。

　　被征收人可以主张协议无效，并争取重新协商签订补偿安置协议的机会。

　　第一，征收主体不具有征收房屋或土地的合法权利，压根无权组织实施征收拆迁。譬如街道办、村委会等实施的所谓“征收行为”。实践中，征收补偿协议的签订主体多种多样，但若征收项目主体本身的资格有问题，那么协议也自然不会对被征收人产生效力。

　　第二，被征收人的房屋或土地并不在征收范围内。例如，许多地方的征收部门在未获取相应的征地批文的情况下就进行征收，或者有征地批文，但是存在少批多占的情形，被征收人应多加注意这些情况。经申请公开勘测定界图等征地信息，发现自己的房屋、土地确实不在征地获批范围内，此时的补偿协议是不对被征收人产生法律约束力的。

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　　第三，协议的签订违背被征收人的真实意思表示，违反诚实信用原则。在征收过程中，征收方可能会以欺诈、胁迫、乘人之危的方式，使被征收人在非自愿的情形下签署补偿协议。实践中，这类逼着被征收人签字，不签就长期滞留在被征收人家中，禁止其吃饭、休息，甚至动辄对其及其家人施以人身威胁、殴打等“逼签”情形并不鲜见。此时则需要被征收人保存好录音、录像等证据，及时报警争取解除人身限制。以便后续向法院起诉，通过诉讼渠道确认合同无效或者将其撤销。

　　第四，代理人在超越代理权限或者无代理权限的情况下，与征收方签订的拆迁补偿协议，且被征收人对此不予以认可。例如，在房屋由多个继承人继承的情况下，其中的一个继承人在未经其他继承人同意的情形下，与征收方签订的拆迁补偿协议是无效的。

　　第五，在空白拆迁补偿协议签字后，发现到手的协议补偿标准很低，与之前协商的补偿标准不一致，补偿金额减少了很多或者根本不能维持基本生活。被征收人在此情况下，可以提起行政诉讼。但是，这种情况下，被征收人举证都比较困难，这样就处于被动的、不利的地位。空白协议是一定不可以签的，否则将可能直接导致维权的终结。但若协议给予的补偿安置明显过低，被征收人仍有权要求征收方依法履行其补偿安置职责，确保其生活水平不降低，长远生计有保障。

　　第六，征收方以需要领导签字盖章或上级部门审批为由，将被征收人签字的补偿协议取走后擅自进行修改。被征收人可以请求法院认定征收方修改的协议无效或者请求撤销、变更协议。但是，在法院认定之前，征收方可以凭借此协议启动之后的程序，如要求被征收人腾空房屋、交房进而将房屋拆除，这对被征收人是非常不利的。我们建议被征收人在签订补偿协议中，尽量要求双方当场签字盖章，并将签字盖章的协议原件妥善留存。签约后手上没有协议是一种极为被动的情形，即使通过法律途径也未必能将所签的协议“调出”。在签订多份补偿安置协议的情况下，“消失不见”的往往是所涉补偿数额最有利于被征收人的那一份，这是需要被征收人予以高度警惕的。

　　第七，征收程序违反法律规定。例如，房屋评估机构选定违法或者估价不合理，低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格;市、县级人民政府没有组织有关部门对征收补偿方案进行论证、公示;在旧城区改造类项目下，当多数被征收人认为征收补偿方案不符合法律、法规规定时，市县级人民政府没有组织由被征收人和公众代表参加的听证会;市、县级人民政府在作出房屋征收决定前，没有进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，没有经过政府常务会议讨论决定;房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记后并未向被征收人公布等等。

　　董律师提醒：

　　拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。