楹庭拆迁律师解析怎样选择拆迁安置房屋才不会后悔

　　在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所高级合伙人、政企纠纷法律研究专业律师路永强律师通为大家解析：

　　一、怎样选择拆迁安置房屋才不会后悔

　　1、明确房屋的具体情况

　　实践中，很多地方都奉行“先拆后建”，在大规模拆迁中，并没有妥善的安置计划，使得被拆迁人的安置房约定并不明确，严重降低了被拆迁人的生活居住水平。

　　如果选择产权置换的方式，协议应该写明所调换房屋的价款、坐落、朝向、结构、用途、面积、层次、交付日期等，如果审完协议发现对安置房的约定不够明确，交付日期不够具体，不要轻易签协议，及时咨询专业的拆迁律师，以免出现久久不能回迁的情况。

　　2、质量要有保证

　　建设拆迁安置房，实践中不乏“豆腐渣工程”，房屋质量无法保证，有的在入住之前发现有裂缝，有的是入住一段时间之后出现漏水情况，使业主既委屈又气愤。

　　安置房交付使用前，工程项目须通过质量监督、安全监督、消防、建设、国土、规划、

　　3、及时办理房产证

　　即便交了房，很多地方一直拖着不给办理权属证件，或者明确告知是小产权房或者是经济适用房，使得被拆迁户只有居住权，没有所有权，交易受到限制，住着也不踏实。因拆迁安置房是根据国家政策规定，对被拆迁户进行的安置补偿，故凡是通过正规拆迁程序开发建造的安置房屋，被安置人将来都能取得房屋的产权证，只是相对要经过更长的时间。

　　如果安置补偿协议中对办证事项有约定，就可以按照约定履行，如果对办证事项无约定，如何办理房产证需要具体问题具体分析。但是如果安置房未按照法定程序建造审批，未经竣工验收，会存在房产证无法办理的情形，因此，安置房的选择应慎之又慎。

　　4、违反约定不交房要承担法律责任

　　现实生活中曾出现过拆迁方违约导致拆迁户长达7年不能回迁的情况，说好的安置房，遥遥无期，区区周转费无法弥补被拆迁人的损失。针对这种情况：

　　首先，在签订补偿协议的时候，要重视违约责任，并且要明确约定在协议里，如果拆迁人不能履行协议，是要承担违约责任的。

　　其次，如果已经签订补偿安置协议，并且协议中明确约定交付日期，可以通过诉讼的方式要求其履行。《行政诉讼法》第十二条规定：人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的。因此，协议的履行属于行政诉讼的受案范围。在拆迁方未按照协议履行、无履行能力的时候，及时启动法律程序挽回损失。

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　　二、强制拆迁法院起诉流程是什么

　　(一)向人民法院提起行政诉讼

　　1、行政裁决是行政诉讼的前置程序。

　　拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，都应当经当事人申请，先由同级拆迁管理部门裁决。只有经行政裁决后，当事人仍不满意的，方可提起行政诉讼。

　　实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

　　2、对裁决不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

　　任何一方当事人或者与行政裁决有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对裁决不服的，都可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。人民法院根据行政诉讼法及相关司法解释的规定，对行政裁决的事实认定、行政程序、法律适用、有无超越职权和滥用职权等进行全面合法性审查。

　　(二)向人民法院提起民事诉讼

　　未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，可以向人民法院提起诉讼。

　　根据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》的相关规定，拆迁人与被拆迁人达成协议后，一方或者双方当事人反悔的，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。

　　拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有约束力。当事人一方不履行协议或者履行协议不符合约定的，按照民法典和民法典的规定，一方当事人可以向法院提起民事诉讼，要求对方当事人承担相应的民事责任。

　　(三)当事人可向人民法院提起民事诉讼的情形

　　1、拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，搬迁期限届满后拆迁人可以依法向人民法院起诉。

　　2、拆迁人与被拆迁人达成协议后，且拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，一方或者双方当事人反悔的，另一方当事人可以向法院提起民事诉讼。

　　路律师提醒：

　　拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。