楹庭拆迁律师解析在拆迁中社会稳定风险评估报告有什么要求

　　在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

　　一、在拆迁中社会稳定风险评估报告有什么要求

　　房屋拆迁社会稳定风险评估报告的内容是比较多的，根据重大事项的合法性、合理性、可行性、可控性等四个要素进行评估。

　　专注征地拆迁的 北京楹庭律师事务所

　　(一)是否符合现行法律、法规、规章，是否符合党和国家的方针政策，是否符合国家、省委省政府的战略部署、重大决策以及暂行办法。

　　(二)是否符合本省、本系统近期和长远发展规划，是否符合经济社会发展规律，是否符合以人为本的科学发展观，是否兼顾了各方利益群体的不同需求，是否考虑了地区的平衡性、社会的稳定性、发展的持续性。

　　(三)是否经过充分论证，是否符合大多数人民群众的意愿，所需的人力、财力、物力是否在可承受的范围内并且有保障，是否能确保连续性和稳定性，时机是否成熟。

　　(四)对所涉及区域、行业群众利益和生产生活的影响，群众对影响的承受能力，引发矛盾纠纷、群体性事件的可能性。

　　(五)其他有可能引发不稳定因素的问题。

　　二、企业拆迁损失评估如何确定

　　(一)财务状况资料

　　1、企业适用的税种、税率;享受哪些税收优惠?相应税收优惠政策的批文。

　　2、企业前3年长期投资分红情况说明，并请提供相应的明细帐页和收到分红的记帐凭证及原始凭证复印件。

　　3、独立核算单位，请提供其全部的财务报表、成本费用的明细资料。

　　4、根据“收益法评估明细表”进行预测，并请提供对各项预测的文字详细说明;(收益预测表需盖章及有董事会或股东会认可的书面依据)

　　5、法人单位前三年会计报表(最好是审计后的)

　　(二) 主营业务及产品的说明资料

　　1、公司主营业务及产品的生产能力及规模;目前在区域或全国及行业所处的地位状况;

　　2、影响公司主营业务及产品的相关国家政策以及行业规章，

　　3、对行业及市场发展的趋势判断，上下游产业的发展趋势以及对公司业务的影响。

　　4、企业面临市场竞争分析，包括主要竞争对手情况、竞争对手与公司的对比和简单分析;

　　5、企业的主要经营优势，应包括但不限于以下方面：国家政策优势支持、市场开拓优势、产品(技术) 优势、产品价格以及成本优势、财务(债务) 优势等;

　　6、企业面临的主要风险(政策、经营、财务)和应对措施;

　　7、司对市场开发潜力预测及开发设想;

　　8、近几年内主营业务及产品方向是否存在重大调整的预期;

　　9、请提供公司的发展规划资料，本企业未来五年的经营发展规划以及经营策略。应包括主营产品(业务)的市场容量和需求、竞争状况以及价格策略、产能计划、产品(技术)的更新改造、开发、销售计划和策略、成本费用控制以及资金筹措和投资使用计划等;

　　10、请提供目前正在筹划的重大生产型投资项目可行性研究报告、商业计划书;

　　(三)盈利预测说明

　　1、企业的生产经营业绩与经营优势

　　主要写明企业生产经营的历史情况，并反映企业生产经营的特点、企业在行业中的地位与优势(目前的和未来的)，包括市场的容量(总销售额)、市场份额、产品的优缺点、竞争力等，同时要说明有关国家产业政策的支持程度，国家税收、信贷、资源、用工等方面的优惠政策;企业在行业中的地位与优势要通过系列经济指标说明及比较来反映;

　　2、企业历史经营情况说明，产品价格的变化，对生产成本、费用及销售收入的变化原因予以分析;

　　3、对于受国家有关规定约束或禁止的情况应予以揭示;

　　4、对于企业的关联交易应作适当说明。

　　(四)企业经营计划

　　主要介绍企业在生产经营方面的年度计划、中长期计划以及经营策略，特别说明企业的产品更新与开发计划、销售计划、成本控制计划、资金筹措计划、投资计划。

　　(五)

　　1、营业收入预测

　　2、历史营业收入的构成及变化的趋势

　　3、产品的销售量、价格的变化趋势，

　　4、说明预测的依据和变化原因

　　5、营业收入的预测应与被评估的资产范围配比

　　(六) 成本费用预测

　　1、历史成本费用的构成及变化趋势

　　2、说明预测的依据及变化原因

　　3、成本费用的预测应与被评估的资产范围配比

　　4、对于可能发生的土地使用权、商标、专利技术等租赁费应特别提示说明。

　　董律师提醒：

　　拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。