近日，北京楹庭律师事务所接待了安徽某房地产开发企业，该企业于2009年通过法院司法拍卖的方式获得了当地供销社的一块约2000平米的集体建设土地， 计划从事房地产开发项目。因不能实现三通一平，2012年该企业又通过购买县供销社的股权，获得了该土地上的房屋。但仍然因为城市规划原因无法开发建设，10余年来成了一块“烫手山芋”，仅利息支出就高达500余万，领导换了一批又一批，项目拖了又拖，这块地已经成了当地市中心的一块“荒地”，后来领导“建议”不然就评估一下征收了吧。

在拆迁补偿评估时，当事人按市场评估价评估价值为1800万，而征收方则按基准地价进行评估，价值为800万左右，分歧再现。对方也说要不你诉讼一下让法院判多少钱，我么就给你多少钱吧，通过诉讼法律程序解决问题，因为一直在关注楹庭路永强律师、董国女律师等律师的案例分析，也参考着视频写过一些资料，但因内容不专业，没有得到认可，于是找到了北京楹庭律师。路永强律师等律师接待并对当事人的案件资料和所提出的法律问题做了现场分析和解答。

路永强律师（左三），当事人（右一）

这个案件涉及到的法律知识主要有以下几点：

1、土地的性质问题

企业遇到征收，首先要分析土地的性质，是属于集体土地还是国有土地。土地性质不同，适用的法律也是不同，集体土地上房屋征收更多的是适用《土地管理法》的相关规定。而国有土地上房屋征收则主要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。

2、房随地走的相关规定

当时拍卖只买到了供销社的地，地上的房子是不是也属于企业？依据现行《民法典》第三百五十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》也对土地使用权收回有相应的规定，在该条例第十三条规定市主管部门作出房屋征收决定后及时进行公告，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。这里国有土地补偿条例收回往往针对地上房屋，那么地上房屋和征收同时依法征收的土地是随着房屋，地随房走同时进行。地随房走房屋的价格是不同的，显然肯定是土地随着房屋的价格走。对于房屋的价格，土地是包含在房屋价格中的。

其中第十七条规定土地收回对房屋的补偿包括房屋价值补偿。房屋价值的补偿已经包括了土地使用权的价值补偿。第十九条规定被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产市场价格。被征收房屋的价值类似房地产价格，具体的价值由评估机构来评估确定。

3、因规划调整补偿的依据

《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

第五十八条规定，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

关于完善征收补偿制度，在《物权法》第42条规定的征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等相关费用。安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

2021年1月1日起实施的《民法典》第243条也做了相应的规定。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费安置补助费以及农村村民住宅，其他地上附着物和青苗等补偿费用，并安排被征收农民的社会保障费用保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

4、土地征收评估的方法选定

征收方说，你当年拍卖只花了200多万，现在你想要1800万，太多了吧，我们给你800万已经不少了，征收到底按“买时价”还是“卖时价”？

《国有土地上房屋征收评估办法》评估办法规定，被征收房屋的价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权，在正常交易情况下，有熟悉情况交易双方公平交易，在评估时间点自愿进行的金额，但不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响。

《国有土地上房屋征收评估办法》规定，评估师应当根据评估对象和当地房地产市场的状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行分析后，选用其中一种或多种方法，对房屋价值进行评估。

如果企业周边有类似商品房的，有类似工业厂房或者商业房屋的，就很好对比。对于工业厂房很多企业是商业的，商业其实直接比照商业就好了。工业的因为比较特殊，工业的看看有没有类似的厂房的在出售，如果有的，就按市场法。

《城市房地产管理法》作出了这样的规定，收回土地使用者的土地按照实际年限和开发土地开发的实际情况给予相应补偿。规定了根据年限实际情况给予相应补偿，这里跟《土地管理法》五十八条的规定有一些区别，根据实际的年限实际情况来补偿。

《闲置土地处置办法》中也有对于收回土地补偿的相关规定，其中第十二条提到因本办法第八条规定情形造成土地闲置的，国土资源部门和国有建设用地使用权人协商选择下列方式处置：协议有偿收回国有建设用地使用权。那么，如果双方协商不成的情况下，到底是按照什么价格来补偿呢？价格是参照市场价格补偿的。

为了解决历史遗留问题，切实维护土地使用权人及其他投资人的合法权益，营造良好的营商环境，2018年自然资源部门发布关于行政主体原因闲置土地协议有偿收回相关政策的文件。在该文件中提到关于补偿方面的规定，有偿收回土地的补偿的金额不低于土地使用权人取得土地的成本，综合考虑一些合理的直接损失。所以不仅仅是取得成本的价格，实际选择参考市场价格，双方共同协商确定。

5、“适当补偿”应该如何补偿

“适当补偿”究竟要如何“适当”，对谁“适当”？

从2018年开始土地的价格可以参考市场价格，结合成本价格，印证了对之前的《土地管理法》第五十八条提到的适当补偿，对此进行了解释。2018年的这个文件进一步更详细地作出了规定，不低于成本，考虑直接损失，参考市场价格进行。

“适当补偿”应当是公平合理的补偿，即综合考虑被征收土地的性质、用途、区位、评估方法、闲置原因等因素，参考市场价格予以补偿。

土地是用于商业、工业还是用于住宅等等。土地的性质是供建设用地还是其他的用地。土地的位置，价格是根据位置来决定的，在城市中心的位置跟城市郊区的土地价格还是不一样的。评估方法有市场比较法还有成本法。因素包括闲置的原因，为什么闲置？是行政机关的原因、规划的调整等原因要综合考虑各种因素，参考市场价格给予补偿。

所以，我们可以这样理解：在《土地管理法》第五十八条适当的补偿，就是要参考多种因素，可以参考市场价格进行补偿。在大量的案例过程中，也常遇到开发商或投资者取得一块土地之后因为行政的原因、规划的调整没有来得及开发，主管部门要收回，会对土地的价格产生争议。因为取得土地的时候，当时土地的价格肯定是没有现在的市场价格高。如果再用同样的钱去买这样的土地，价格上肯定有很大的差距。

北京楹庭律师事务所核心律师团队有近20年的行政诉讼经验，从个人拆迁到企业拆迁，从拆迁补偿到行政诉讼，从非诉协商到诉讼维权，楹庭律师有着丰富、行之有效的实践和理论经验。有的案件我们仅用7天就快速解决了政企纠纷，有的通过诉讼补偿提高30余倍，也有从违建到补偿的1亿余元的某汽配城案，还有入选北京、山东典型案例的案件，每一个案件都离不开楹庭律师10余年专业行政诉讼经验，政企纠纷案件办理经验和量身定制法律解决方案的实施，我们也建议每一位遇到政企纠纷的企业主先听听楹庭律师的分析之后再做决定。

在遇征地拆迁时，一旦自身合法权益受损要勇于采取法律途径来维护自己的合法权益。在拆迁案件中，专业的律师至关重要。行政诉讼纠纷当然要找北京楹庭律师。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

本文法律知识并不代表最终法律建议，如遇同类问题应当具体分析。