敦化市商业用地纠纷律师：没有房产证的房屋就只能按航拍图认定吗

在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

一、没有房产证的房屋就只能按航拍图认定吗

依据我国相关法律的规定，没有房产证的房屋，要通过调查才能确定房屋是不是属于违法建筑，而航拍图只是调查的手续之一，所以不能只是以航拍图进行认定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第五条　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条　上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条　任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

二、农村房屋拆迁评估方式包括了哪些

按照现行规定，农民对农村宅基地只享有使用权，其所有权属于所属集体经济组织，所以无法形成类似城市房屋的房地产交易市场，房屋买卖仅仅局限在集体经济组织成员之间，也就不存在统一的市场价格。因此，在房屋价值评估中无法使用市场法。但是市场法在日前实践中大量出现的小产权房交易中应用较多。

农村房屋价值评估从理论上应该可以采用收益法，收集果体土地类似企业的收人和投人成本等用以计算客观收益，但是实践中农村没有形成统一的房地产市场，可以收集的资料很少，导致收益法也不适用农村房屋价值评估。

假设开发法又被称为“剩余法”，预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。主要适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把据待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。然而，农村房屋并没有明确再开发计划，自然就无法适用。

指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在目前农村房屋价值评估中多采用这种方法。

董律师提醒：

拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。