行政协议纠纷律师：郑州拆迁补偿标准

专注征地拆迁的 北京楹庭律师事务所

在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

《郑州市人民政府关于进一步规范城市房屋拆迁评估工作的意见

具体信息如下：

当事人自选房价评估机构

具体对每户被拆房屋的补偿估价，由房地产价格评估机构完成。取得房地产专业一、二、三级估价资质的房地产价格评估机构，都可以到市城市建设拆迁管理部门备案。市城市建设拆迁管理部门将从中选择一批资质等级高、社会信誉好的评估机构，每年向市民公示一次，供拆迁当事人选择。

评估结果公示7天

为保证估价标准的准确，评估员要实地勘察被拆迁房屋，做好记录，拍摄被拆迁房屋状况照片或录像资料。并由评估员、拆迁人、被拆迁人三方签字。如果被拆迁人拒绝实地勘察或不同意在实地勘察记录上签字，也要由对拆迁双方没有利害冲突的第三人见证，并在评估报告中作出说明。

评估结果向被拆迁人公示7天，听取他们的意见。达不成一致意见的，可向市和县(市)、上街区城市建设拆迁管理部门申请裁决。

参照地理位置和用途补偿

郑州市政府将市区土地按地理位置分为6个等级，并将每个等级的范围进行了详细的划分。同一类别范围内的房屋，补偿标准按照办公、商业、住宅等用途进行了最后定价。其中，商业房为一层房屋的基准价，听说动迁纠纷。二层在此基础上减40%;住宅房基准价为房屋平均价。

以上基准价主要是针对砖混结构的房屋，其他结构的房屋可以按对应标准增减。

今后，房屋拆迁货币补偿基准价格由市人民政府每年制定并公布一次。

房屋拆迁货币补偿基准价格(元/平方米)

一级二级三级四级五级六级

住宅房1650155015001300900650

商业房600045003500250020001500

办公用房22002000171013101060880

其他144012101030860710600

一级

(1)西至健康路、北至黄河路、东至文化路、南至优胜路以内。

(2)西至南阳路，北至优胜路、纬一路，东至花园路，南至金水路以内。

(3)西至铭功路、北至金水路、东至人民路、南至解放路。

(4)西至二马路、一马路，北至解放路，东至德化街、北至乔家门、南乔家门，南至陇海路以内。

(5)文化路(金水路至农业路)临街土地。

(6)花园路(金水路至农业路)临街土地。

(7)金水路(花园路至未来路)临街土地。

(8)紫荆山路(金水路至西大街)临街土地。

(9)西大街(人民路至紫荆山路)临街土地。

二级

(1)西至德化街、北至西大街、东至南下街、南至大同路以内。

(2)北至人民路、东至紫荆山路、南至西大街以内。

(3)西至花园路、北至纬四路、东至东明路、南至金水路以内。

(4)西至花园路、北至农业路、东至经三路、南至纬四路以内。

(5)西至文化路、北至农业路、东至花园路、南至纬一路以内。其实补偿器。

(6)西至南阳路、北至黄河路、东至健康路、南至优胜南路以内。

(7)西至京广铁路，北至金水路、东至铭功路、二马路、一马路，南至陇海路以内。

(8)西至工人路、北至建设路、东至嵩山北(南)路、南至伊河路以内。

(9)建设西路(桐柏北路至嵩山北路)、建设东路(嵩山北路至大学北路)的临街土地。

(10)中原中路(桐柏路至嵩山北路)、中原东路临街土地。

(11)大学北路临街土地。

(12)东大街(小区网论坛)临街土地。

(13)紫荆山路(西大街至陇海东路)临街土地。

(14)未来路临街土地。

三级

(1)西至南下街、德化街、北乔家门、南乔家门，北至西大街、东大街，东至城东路，南至陇海东路以内。

(2)西至紫荆山路，北至金水路，东至东环路，南至东大街、郑汴路以内。

(3)西至东明路、北至纬四路、东至东环路、南至金水路以内。想知道房屋动迁纠纷。

(4)西至经三路、北至农业路、东至东环路、南至纬四路以内。

(5)西至文化路，北至东风路、东风渠，东至东环路，南至农业路以内。

(6)西至南阳路、北至农业路、东至文化路、南至黄河路以内。

(7)西至沙口路、北至黄河路、东至南阳路、南至金水路以内。

(8)西至嵩山北路，北至二环支路、沙口路，东至金水路，南至建设东路以内。

(9)西至大学北路、北至金水路、东至京广铁路、南至陇海中路以内。

(10)西至嵩山北(南)路、北至建设东路、东至大学北路、南至陇海中路以内。

(11)西至金水河、北至陇海西(中)路、东至京广中路、南至淮河路以内。

(12)西至桐柏路、北至伊河路、东至嵩山南路、南至陇海西路以内。

(13)西至桐柏路、北至建设西路、东至工人路、南至伊河路以内。

四级

北环路—西环路—南环路—东环路以内除一、二、三、五级地段以内

五级

丰庆路—东风路—南阳路—农业路—沙口路—二环支路—西干道—桐柏北路—冉屯路—电厂路—秦岭路—郑上路—华山路—航海西路—航海中路—航海东路—城东南路—石化路以外，北环路—西环路—南环路—东环路以内(郑州经济开发区、郑州高新区土地比照该级地段标准执行)。

六级

北环路、西环路、南环路、东环路以外至各县(市)交界处。

郑州市拆迁补偿办法

通常拆迁人对搬迁人的拆迁补偿可采取三种形式：

(一)产权调换形式。产权调换，是指拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿采取的保留被拆迁人对房屋拥有所有权形式。也就是说拆迁人以易地或再建的房屋作为交换，用作对被拆除房屋的补偿，被拆迁人对该房屋继续拥有原来那种对被拆除房屋的产权关系。

(二)作价补偿形式。作价补偿，是指拆迁人对被拆除的房屋，按其价值以货币结算方式对被拆迁人给予补偿。

(三)产权调换与作价补偿相结合形式。产权调换与作价补偿相结合，是指拆迁人对被拆迁人的补偿人的拆迁补偿中，部分采取产权调换补偿，部分采取作价补偿，当拆迁人与被拆迁人之间就被拆除房屋进行补偿时，以产权调换或作价补偿达成协议后，但在拆迁人和被拆迁人双方或某一方出现困难时，可根据具体情况，双方协商采取产权调换和作价补偿相结合的形式，解决对被拆迁人的补偿问题。

城镇拆迁范围内的居民住房，分为自有自住或出租和承租公私房两种。在拆迁补偿时，应按照我国《城市房屋拆迁管理条例和《城市私有房屋管理条例的规定进行处理。《城市私有房屋管理条例第四条第一款规定：“城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当给房屋所有人合理的补偿，并按房屋所在地人民政府的规定对使用人给予妥善安置。”因此，必须对房屋所有人给予补偿，对房屋使用人给予安置。根据上述两个条例规定的原则和一些城市的拆迁法规，对城镇居民房屋的补偿方式是：

(一)拆除居民个人所有的房屋，包括自住和出租的房屋，拆迁时的补偿方式可采取产权调换、作价补偿、产权调换和作价补偿相结合形式的任一种。即由拆迁人按照当地人民政府制定的房屋评价标准，进行估价、补偿、注销产权，补偿费一次付给所有人，或者以相当的房屋与私房屋进行产权交换。

(二)拆除出租住宅房屋的补偿形式。根据我国《城市房屋拆迁管理条例第二十四条的规定：“拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租凭合同条款的，应当作相应的修改。”即尽管拆迁补偿有三种形式。其中，出租住宅房屋包括用于出租的公房(地方政府直管房、单位自管房)、私房以及其他产权形式用于出租的住宅房屋。由于该类住宅房屋产权人出租住宅，与承租人签有租赁合同，承租人居住的住宅为出租住宅房屋，对该类出租房屋只有采取产权调换方式补偿后，才可使原租赁关系继续保持，才可避免因拆迁而引起租赁户与住宅房屋产权人的矛盾。

(三)拆除依法代管的私房，建设单位应当会同房地产管理机关(代管执行单位)对房屋现状作出勘验记录或拍照录像，并按照当地人民政府制定的房屋评价标准补偿，补偿费由房地产管理机关代为存入银行。

(四)拆迁委托代管的私房，除全权委托外，建设单位应当与委托人协商补偿方式和办理补偿有关手续。

至于公、私房的承租户(不论是单位还是个人)，在拆迁承租房屋时，对他们不存在产权补偿问题。

董律师提醒：

拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。