企业拆迁律师：政府以05年航拍图认定违建是否合理

专注征地拆迁的 北京楹庭律师事务所

在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

政府以05年航拍图认定违建是否合理

《民法典》第二百一十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。

因此，房屋面积以及是否是合法建筑一般有不动产权属证书如房产证即可。但是实践中很多农村的房屋都没有房产证，此类不能一概而论。但是，很多地方就是以航拍图来认定面积和违建。这合法吗?

以航拍图确定面积和是否是违建没有法律依据。认定违法建筑及限期拆除是受《行政处罚法》的调节，而行政处罚法规定的处罚依据是法律、行政法规、规章。航拍图不过是出现与政府“红头文件”中，显然非法定的依据。

根据《城乡规划法》等法律法规的规定，违法建筑主要是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。而根据“法不溯及既往”原则，在该法生效之前的房屋，即使没有相关证件，也不能以航拍图为依据认定为违法建筑。

对违法建筑的认定

《中华人民共和国城乡规划法》的规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。在这里，我们需要特别注意“应当”这个词。“应当”，表明这里的规定是法律强制性规定，即必须具备的条件，达不到这个条件就是违法。

由此我们可以得出结论：在城市、镇规划区内进行工程建设，无论是单位和个人，都必须申请办理“建设工程规划许可证”，否则，其建设行为就是违法建设行为，所建工程设施就是违法建筑。

《城乡规划法》的规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”，由本条法律规定可见，违反规划违法建筑可以分为两种情形：“一种是未取得建设工程规划许可证建设的违法建筑,一种是违反建设工程规划许可证的规定建设的违法建筑”。

第一种情形是指在城市、镇规划区内，建设单位或个人在未经规划审批、未取得建设工程规划许可证的情况下擅自建设的建筑物、构筑物等工程设施;第二种情形涵盖的面比较广，是指在城市、镇规划区内虽然取得了建设工程规划许可证，但当事人违反建设工程规划许可证的规定建设的建筑物、构筑物等工程设施。

从查处违法建筑的执法实践来看，未按建设工程规划许可证的规定建设的违法建筑主要有几种情形：批少建多，实际建筑面积超过规划审批建筑面积;批一建二或建三，审批建设一层而实际建设二层或三层;超范围建设，开发小区在未经规划审批的情况下擅自建设附属设施以及物业管理用房;随意变更规划进行建设，不按规划设计规定的建筑风格、绿地面积、外墙粉饰、附属设施等要求随意建设;违反规划规定的其他情形。这几种情形中最常见的是前两种情形，占到违法建筑总数的 60%以上。

董律师提醒：

拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。