江苏行政协议纠纷律师：安置房拆迁有什么规定

专注征地拆迁的 北京楹庭律师事务所

在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

我们国家城市建设速度快，很多地方由于地皮不够用，所以经常会要进行拆迁的工程，而不少的房产对于拆迁都是有相关规定的，下面小编来为大家说说安置房拆迁要注意什么。

一、安置房拆迁要注意什么

签约前必定要检查动迁协议，清晰房子共有人;签约时共有人应该在场，并且赞同出售签字按手印。违约金不应过高，一般上限为合同标的额的百分之二十。在未过户前让房主供给担保。销售两边能够找一家中介，签定一份带附加条件的预定出售合同，合同声明该房子现已售出，可是要等产权办妥后再过户。而中介会把这份合同拿到公证处公证，证明两边现已出现了这个销售行为。除了要具有一般销售合同的首要条款外，还需求对房子费用的付出方法(例如约好待拿到房产证时再付清尾款等)，迟延交房，产权证怎样处理过户等都作出约好，一同清晰违约补偿责任。被拆迁人在获得拆迁安置类房产房产证的必定期限内(一般为五年)无法将该房过户给其别人。依照方针的要求，卖房者要在获得房产证之日起五年后方可行将房子过户给买房者。

依据要求“动迁安置类房产在获得房地产权证后的3年内不得转让、典当”，所以许多人以为动迁安置类房产不能销售，签定的合同无效。实践上我国的《合同法》判别合同无效的断定非常严厉，包含：非正当勾结，危害国家、团体或许第三人利益;以合法方法掩盖不合法意图;危害社会公共得益;违背法令、行政法规的强制性要求。所以动迁房的销售合同均不契合以上的条款，不会导致合同无效。现在法院一般会在判定书中做出这样断定：依法建立的合同，对当事人具有法令控制力。当事人应当依照约好实行自己的责任。两边就销售系争房子所签定的《拆迁安置类房产销售合同》系当事人的实在意思表明，当事人均应按约实行各自的责任。

二、安置房拆迁有什么规定

违背《房地产法》该项要求的转让合同效能取决于房地产的共有状况。若是一同共有或转让人所占比例未达三分之二的按份共有的房地产，则依据《合同法》第51条之要求，该转让合同归于效能待定的合同。转让人之外的共有人回绝追认转让合同将导致转让合同自始无效。若是转让人占三分之以上比例的按份共有的房地产且共有人之间就该房地产的处置无特别约好，则依据《物权法》第97条的要求，该转让合同有用。

买方在签定协议，能够恰当添加合同定金的数额，一旦卖方违约，对方需求赔付双倍定金，买主然后能够把握销售主动权;但定金金额不要超越合同金额的20%，超越20%的部分，法院不予支撑;关于已基本完结销售的买方，能够向法院提出恳求，查封涉案房产，要求持续实行房子销售合同。

董律师提醒：

拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。