行政合同纠纷律师：西安城中村拆迁的规定有哪些

专注征地拆迁的 北京楹庭律师事务所

在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

一、西安城中村拆迁的规定

《西安市棚户区改造管理办法》

西安市棚户区改造管理办法

第一章

总则

第一条

为了进一步规范棚户区改造工作，改善人居环境，提高居民生活水平，改变城市面貌，提升城市形象，依据有关法律、法规和政策，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区灞桥区行政区域内的棚户区改造，适用本办法。

第三条

本办法所称棚户区改造，是指根据本市城市总体规划和社会经济发展计划，对城市规划区内的棚户区进行综合改造的行为。

本办法所称棚户区，是指城市规划区范围内，房屋建筑密度大、结构简陋、质量差、年久失修、安全隐患大(包括经房屋鉴定机构鉴定为C、D级的危旧房屋)，使用功能、配套设施不完善的住宅区域。包括国有土地上棚户区和集体土地上棚户区(城中村)。

第四条

棚户区改造应当按照“政府主导、市场运作，科学规划、积极推进，统筹兼顾、分类实施，依法征收、安置先行”的原则进行。

第五条

市棚户区(城中村)改造办公室(以下简称市棚改办)是本市棚户区改造的主管部门，负责本市棚户区改造的管理和监督工作。市规划、国土资源等行政管理部门在市棚改办设立的派出机构，负责与棚户区改造相关的规划、国土资源行政管理工作。相关行政管理部门应当按照各自职责，协同做好棚户区改造工作。

第六条

区人民政府负责本辖区内的棚户区改造工作。区棚户区(城中村)改造办公室(以下简称区棚改办)具体负责本辖区内棚户区改造工作的组织实施和监督管理，业务上接受市棚改办的监督和指导。

第七条

高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、航天产业基地、国际港务区、沣东新城(以下简称开发区)范围内的棚户区改造工作由其管委会负责，项目所在区人民政府应当予以配合。开发区范围内的集体土地上棚户区改制工作，由项目所在区人民政府负责，开发区管委会应当予以配合。

第八条

供水、供热、供电、供气等经营企业，应当配合、支持棚户区改造工作。

第九条

集体土地上棚户区涉及的人口、土地统计数据以所在区公安机关、国土部门提供的基本情况表为准。户口迁出集体土地上棚户区的在校学生、服役士兵、服刑人员在改造时享受村民同等待遇，其他非农户籍人员不享受村民同等待遇，国家另有规定的从其规定。

第十条

棚户区改造应当以政府投资为主。区人民政府、开发区管委会可以依法成立改造建设公司，负责棚户区改造的融资和安置项目建设工作。

鼓励民间资本参与棚户区改造。民间资本作为投资主体的，区人民政府、开发区管委会应当与确定的投资主体签订协议。协议主要内容应当包括双方的权利和义务、投资数额、改造规模、协议解除条款等。

第十一条

设立棚户区改造专项资金，主要用于棚户区改造及亏损项目补贴。棚户区改造专项资金的归集、使用、管理按照有关规定执行。符合规定的政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业

可以依法发行企业债券或者中期票据，专项用于棚户区改造项目。

第二章

改造项目管理

第十二条

棚户区改造实行计划管理。市棚改办应当会同市发展和改革、规划、国土资源、建设等行政管理部门，依据城市总体规划、土地利用总体规划，编制棚户区改造专项规划，纳入经济社会年度发展计划，报市人民政府批准。市棚改办应当根据批准的棚户区改造专项规划，统筹安排全市棚户区改造年度计划和改造项目计划。—4—对存在社会公共安全隐患或重点项目建设需要，确需进行改造的棚户区，可以优先纳入改造项目计划。

第十三条

编制棚户区改造项目实施方案，应当根据城市总体规划、土地利用总体规划，以及棚户区改造控制性规划等要求，统筹考虑居民安置、环境风貌和经济发展等因素，在充分听取公众意见的基础上，由区棚改办、开发区管委会相关机构负责组织实施，并报市棚改办备案。民间资本作为投资主体的棚户区改造项目，棚户区改造项目实施方案应当经专家论证后报市棚改办审批。

集体土地上棚户区的棚户区改造项目实施方案，应当经村民会议或者村民会议委托的村民代表会议讨论通过。

第十四条

棚户区改造项目实施方案的主要内容应当包括项目概况、改造模式、投资主体、规划及土地利用方案、房屋征收与补偿安置方案、建设方案与实施计划、项目可行性分析报告、社会稳定风险评估报告及资金证明等附件。

集体土地上棚户区的棚户区改造项目实施方案，还应当包括原村民社保、集体经济组织清产核资、新经济组织组建及撤村建社区等内容。

第十五条

已经备案的棚户区改造项目实施方案变更的，应当在变更后及时备案;已经批准的棚户区改造项目实施方案不得擅自变更，确需变更的应当按照原程序报批。

第三章

集体土地上棚户区改制

第十六条

集体土地上棚户区改制，是指在集体土地上棚户区列入改造项目计划后，对户口性质、经济组织形式、管理体制和土地性质进行转变的行为。集体土地上棚户区改造，应当坚持改制先行、改建跟进的原则。

第十七条

列入改造项目计划的集体土地上棚户区，应当及时将农业户口依法转为非农业户口。

第十八条

集体土地上棚户区在组建新经济组织前，应当依法进行清产核资。清产核资结果应当经村民会议或者村民会议委托的村民代表会议确认并公示。集体经济组织应当根据清产核资结果，制定资产处置方案和组建新经济组织方案，经村民会议或者村民会议委托的村民代表会议讨论通过后实施。农业、财政等部门应当加强对清产核资工作的指导、监督。

第十九条

新经济组织组建后，依法撤销村民委员会，设立社区居民委员会。社区居民委员会的设立、人员组成和工作经费按现行有关规定执行。

第二十条

集体土地上棚户区改制后，村民的入学、就业、养老、医疗、低保等统一纳入城市保障体系。

第二十一条

集体土地上棚户区改制后，其原有的基础设施纳入市政统一管理范围，其原有环卫基础设施和公共环境卫生由市容园林部门纳入城市管理体系统一管理。

第四章

土地利用

第二十二条

棚户区改造用地应当优先纳入年度用地计划。安置用地以划拨方式供地，开发用地以招标、拍卖、挂牌方式供地。

集体土地上棚户区的棚户区改造项目实施方案备案或者批准后，国土资源部门可以对土地资料进行审核，并依法对土地进行确权或者按程序报批后转为国有土地。

第二十三条

民间资本作为投资主体的集体土地上棚户区改造项目，改造综合用地指标按照市人民政府有关规定执行，改造综合用地之外的土地，依法给予补偿后按有关规定储备。改造综合用地应明确安置用地和开发建设用地的地块、规划指标。

第二十四条

依据节约土地、集约用地的原则，在棚户区改造过程中，少量非棚户区土地可以统一规划，合并改造。

第二十五条

城市居民在农村购置宅基地，属1987年1月1日以前购买的，按照国家和地方有关文件规定执行;属1987年1月1日以后购买的，按照《中华人民共和国土地法》和《国务

院关于深化改革严格土地管理的决定》的有关规定执行。

第五章

规划建设

第二十六条

棚户区改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目，且项目用地基本具备建设条件的，应当优先列入城市建设年度计划，与棚户区改造同步进行。棚户区改造安置项目配套设施应当与安置项目同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。

第二十七条

棚户区改造项目应当编制控制性规划，严格控制项目容积率，不得因单个地块资金平衡等问题突破规定的容积率。鼓励采取捆绑式连片改造方式，在一定区域内统筹平衡。主要历史街区、文物景点周边等重要地段的改造规划(应当包括城市设计内容)，广泛征求公众意见后报市人民政府批准。

第二十八条

改造项目代征的市政道路、城市绿化等用地，应当依法移交;暂不具备移交条件的，由区棚改办、开发区管委会相关机构分别向市政公用和市容园林行政管理部门承诺移交期限，并签订《临时委托代管协议》后报市棚改办，由市棚改办函告国土资源部门依法办理《国有土地使用证》等后续手续。代征的市政道路用地应当在改造项目开工前移交。

第二十九条

棚户区改造安置住房涉及的城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、个人所得税可以依据有关政策规定予以减免。棚户区改造项目的安置面积部分免收城市基础设施配套费

(不含代收资金和地铁专项配套费);民间资本作为投资主体的棚户区改造项目，其安置面积与开发面积之比在1∶1.5以内的开发面积部分，免收城市基础设施配套费(不含代收资金和地铁

专项配套费)，超出11.5∶的开发面积部分，减半收取城市基础设施配套费(不含代收资金和地铁专项配套费)。免收棚户区改造项目涉及的防空地下室易地建设费、新型墙体材料专项费、散

装水泥专项资金、城市教育附加、地方教育附加、城镇公用事业附加等行政事业性收费和政府性基金。电力、通讯、有线电视及从事供水、供气、供热等市政公用事业的企业要按照相关政策对入网、管网增容等经营性收费进行适当减免。

国有工矿企业出资参与政府统一组织的自身棚户区改造的，对企业用于符合规定条件的支出，可以在企业所得税前扣除。

第三十条

棚户区改造项目应当整项目拆除。房屋拆除工作应当由具有相应资质的单位实施。

第三十一条

棚户区改造安置用房每单元平层不得超过8户，安置房建设应当符合相关技术规范要求。

第六章

征收与补偿

第三十二条

市、区人民政府按照各自权限负责棚户区改造项目的征收与补偿工作。开发区范围内棚户区改造项目的征收与补偿工作，由开发区管委会根据市人民政府委托的权限具体负责。

第三十三条

棚户区改造项目在棚户区改造项目实施方案备案或者取得市棚改办棚户区改造项目实施方案批复后，依法作出房屋征收决定。

房屋征收决定作出前，区人民政府、开发区管委会应当将征收补偿方案报市棚改办备案。民间资本作为投资主体的，征收补偿方案应当经市棚改办审核。政府投资项目的安置楼建设资金应当足额到位、专款专用。民间资本作为投资主体的棚户区改造项目，应当在征收补偿方案审核前，按照相关规定设立安置房建设资金监管账户，缴纳监管资金。

第三十四条

区棚改办、开发区管委会相关机构应当在规定的期限内与被征收人或者公有房屋承租人签订补偿安置协议。补偿安置协议应当载明下列内容：

(一)被征收人房屋的权属、地址、面积、用途、结构等;

(二)补偿方式、补偿安置标准和结算方式;

(三)安置房屋的权属、地址、面积、用途、结构;

(四)过渡方式、过渡期限;

(五)违约责任和解决争议的方式;

(六)其他应当明确的事项。

征收补偿协议签订后，一方当事人不履行协议约定的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十五条

区棚改办、开发区管委会相关机构与被征收人或者公有房屋承租人在规定期限内达不成征收补偿协议，或者房屋所有权人不明确的，区棚改办、开发区管委会相关机构应当拟

定补偿方案，并报市棚改办备案，由作出房屋征收决定的机关依法作出补偿决定，并在棚户区改造范围内予以公告。

民间资本作为投资主体的改造项目，补偿方案应当经市棚改办审核。被征收人或者公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人或者公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的机关依法申请人民法院强制执行。

第三十六条

棚户区改造房屋补偿实行产权调换和货币补偿两种方式。被征收人可以自主选择补偿方式。鼓励被征收人选择货币补偿;鼓励征收人采取购买现房的方式进行安置。

第三十七条

国有土地上棚户区改造项目房屋产权面积、性质认定，产权调换和货币补偿的标准，以及过渡期限、临时安置补偿费、搬迁补偿费、奖励费等，按照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定执行。房屋评估工作按照《西安市国有土地上房屋征收评估办法》执行。

第三十八条

集体土地上棚户区未进行产权登记的房屋，以合法宅基地内已建成房屋二层以下(含二层)建筑面积为依据，按照住宅性质房屋给予补偿安置。2006年6月22日以前已建成房屋二层以上(不含二层)部分的建筑面积按照残值(即重置成新价)给予补偿。

集体土地上棚户区改造安置房屋建筑面积与原房屋产权建筑面积相等部分，按照新建房屋的综合造价(不含配套费和楼面地价)与原房屋市场评估价互找差价结算。就近上靠套型超出原房屋建筑面积部分，按照新建房屋综合造价结算。房屋评估工作参照《西安市国有土地上房屋征收评估办法》执行。

集体土地上棚户区改造前在册农业户籍人口(含参与集体分配的户口单列无房户)原房屋产权建筑面积人均不足65平方米的，按人均建筑面积不少于65平方米的原则进行安置，补偿安置面积与产权面积的差额部分按新建房屋综合造价结算。集体土地上棚户区改造可以根据实际情况，从原房屋产权面积中置换一定数量的经营性用房，用于在册农业户籍人口的生活保障。具体置换面积和结算标准，应当在补偿方案中予以明确。

第三十九条

集体土地上棚户区改造项目的临时安置补偿费、搬迁补偿费、奖励费等参照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定执行。集体土地上棚户区改造项目的过渡期限一般不得超过36个月。过渡期限自被征收人交付房屋之日起计算。超过补偿协议约定过渡期限的，自逾期之月起，每月按原标准的2倍支付临时安置补偿费。

第七章回迁安置

第四十条

棚户区改造项目的安置房建设和回迁安置工作，由所在区棚改办和开发区管委会相关机构负责组织实施及监督管理。

第四十一条

棚户区改造项目征收工作完成后，应当优先建设安置房，确保按时回迁。安置房楼位、户型、平层户数及配套设施等内容应按相关规定征求意见并公示。改造项目安置房屋的交房条件和标准应当与协议约定内容相一致。

第四十二条

用于产权调换的安置用房达到协议约定条件后，区棚改办、开发区管委会相关机构应当及时发布回迁安置公告，告知被征收人选取产权调换房屋的时间、地点和其他相关事项。

第四十三条

制定回迁安置实施方案应当遵循“公平、公正、公开”原则。回迁安置实施方案应当包括分配原则、过渡费结算、楼层朝向调节、收费标准等内容。

第四十四条

实行产权调换的安置用房，按照征收补偿协议有序分配。被征收人安置多套房屋的，应当在公示房源内按照高、中、低搭配的原则选取。房屋所有权登记部门应当及时为被征收人办理产权调换房屋的登记手续。

第四十五条

棚户区改造安置房项目的物业管理工作按照《西安市物业管理条例》的有关规定执行。

第四十六条

区棚改办、开发区管委会相关机构负责区域内棚户区改造项目工程建设、回迁安置等资料的收集、整理和归档，以及被改造村的历史沿革、人文状况和村域风貌的影像录制、相关资料收集整理等工作。

第八章

监督管理

第四十七条

民间资本作为投资主体的棚户区改造项目，因投资主体自身原因，严重影响被征收人按期回迁，不能保证改造项目正常运行的，由区人民政府、开发区管委会按照协议约定另行选择投资主体。

第四十八条

棚户区改造应当依法征收、文明搬迁。实施单位在改造过程中应当遵守相关法律法规的规定。对弄虚作假，侵占、私分集体资产的违法行为，依法追究其法律责任。

第四十九条

备案的棚户区改造项目实施方案和征收补偿方案与法律、法规及有关规定不符的，由市棚改办书面告知编制单位限期改正，逾期不改正的，由市、区人民政府责令其改正。备案的补偿方案与法律、法规和有关规定不符的，市棚改办应当告知有权作出补偿决定的人民政府。

第五十条

棚户区改造实施单位应当严格按照经批准的棚户区改造项目实施方案进行改造，未按照方案进行改造，或者违反本办法规定擅自改变方案的，由市棚改办依法处理。

第五十一条

在实施棚户区改造过程中，违反土地、建设规划等法律、法规规定的，依法予以处理。

第五十二条

监察机关、审计机关应当加强对棚户区改造工作的监督。

第五十三条

棚户区改造管理工作人员应当认真履行职责，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关依法给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任;给当事人造成损失的，依法予以赔偿。

第九章

附则

第五十四条

长安区、临潼区、阎良区、航空产业基地及市辖县建制镇建成区范围内的棚户区改造，参照本办法执行。长安区、临潼区、阎良区、航空产业基地和市辖县建制镇建成区范围内的棚户区改造项目计划，以及上述范围内民间资本作为投资主体的棚户区改造项目的棚户区改造项目实施方案，应当报市棚改办审批。

第五十五条

本办法自2014年11月1日起施行，有效期5年。西安市人民政府2008年7月28日印发的《西安市棚户区改造管理办法》和2007年9月17日印发的《西安市城中村改造管理办法》同时废止。本办法实施前本市已出台的相关政策，凡与本办法不一致的，以本办法规定为准。本办法施行前已经取得《棚户区改造项目实施方案批复》和《城中村改造项目实施方案批复》的改造项目，仍按原规定执行。

三、城中村改造的意义

旧城区和“城中村”由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。旧城区和“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。

城中村改造后将会给村民(居民)带来什么好处：

1、环境的改变：城中村高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到有关要求。

2、住房条件的改变：旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。

3、房产价值的改变：村民住宅转变为证件齐全的商品房。这些房产可以进行租赁、自住或出售，提高经济收入。

4、村民个人收入的改变：城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。

由于环境的改变、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的经济收入、文明程度、生活质量得到提高。

董律师提醒：

拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。