湖南征收补偿律师：农村集体土地，以租代征合法吗？看完这些法规就懂了

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

农村集体土地以租代征合法吗?所谓的以租代征，实质上是规避土地用途的管理制度，规避农用地总量控制制度，绕开征收审批程序中的用农村集体土地进行非农建设。

“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。

在实践中，“以租代征”常见的表现形式，比如用地单位或者是个人直接跟村委会跟村民签订协议租赁土地，或者是基层主管部门直接租赁农民的集体土地，来进行一些招商引资。或者是转租农民的这种耕地集体用地，或者是以中介的名义来租赁之后又转租给其他的企业厂矿等等这些情况。

有的村民是自行把土地出租转包出去，对方进行了这种厂房的建设。这里要说明一下，如果是转包出去，对方仍然是进行农业建设这种情况下，就不属于“以租代征”的形式了，只是一些土地的流转或者是转承包的情况。

再有就是村委会先是租用了农户的承包地，然后进行非农业的建设。比如我们前面所说的建一个镇级的工业园，建相应的一些比如说建这种小产权房进行售出，这些情况都属于“以租代征”。

根据旧的《土地管理法》第43条、第63条的规定，除申办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或者是公共设施和公共事业建设，经依法批准可以使用本集体经济组织、任何单位和个人进行建设用地，必须依法申请国有土地。农村集体所有土地使用权不得出让，不得转让，不得出租用于非农业建设。

新《土地管理法》

第十七条　土地利用总体规划按照下列原则编制：

(一)落实国土空间开发保护要求，严格土地用途管制;

(二)严格保护永久基本农田，严格控制非农业建设占用农用地;

……

第四十四条　建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

第五十六条　建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

第五十九条　乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。

第六十条　农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。

第八十二条　擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

任何通过以租代征形式占用农村集体土地用于非农建设的行为都属于违法行为。已经签署了土地租用合同也不用慌，因为该合同的违法建筑出租，土地方可以随时主张合同无效，合同无效后便可以要回自己的土地了。

为什么说“以租代征”是违法的行为，因为我们前面也说了“以租代征”它实质就是规避用途来进行非农化建设规避农用地转用的总量控制制度，规避农用地转为建设用地的土地收益分配制度，直接进入市场的一种行为。总的来说，“以租代征”违法占地这种行为，严重违反了国家建设用地审批程序，违反了国家正常的土地管理秩序，影响力国家宏观调控政策的落实，使得有关部门逃避了耕地占补平衡的义务，以及土地出让金等等各种税费的缴纳。

随着2020年新的《土地管理法》的实施，作为农村建设用地的一些流转情况又有了新的规定和变化，只要符合新的《土地管理法》的规定的，才是一种合法的行为。

房屋征收，根据房屋所占用的土地性质，分为国有土地上房屋征收和集体土地上房屋征收。适用的法律也是不同的，集体土地上房屋征收更多的是适用《土地管理法》的相关规定。而国有土地上房屋征收则主要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来进行。

根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。行政诉讼纠纷当然要找北京楹庭律师。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。