济南行政协议纠纷律师：改建是否属于违建

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

一、改建是否属于违建

其实不然，并不是所有的老宅翻建会被算作违建，只要满足农村建房条件，符合农村建房要求与流程，那么老宅翻建都是合理合法的，只有以下三类老宅翻建，会被算作违建，分别是非农户口翻建老宅，不满足建房条件翻建老宅，未经批准翻建老宅。

二、老宅翻建需要注意哪些问题

随着农村居民生活水平的不断提高，老宅翻建在农村已经成为了非常常见的现象，很多农村居民为了改善住房环境，都纷纷将老宅进行拆除，重新翻建新的住房，但是在老宅的翻建过程中，农村居民还需要注意很多的问题，其一就是遵循“一户一宅”原则，这是当前农村修建必须要具备的条件之一，如果不满足“一户一宅”条件，即使是对老宅进行翻建也将会被禁止;其二是老宅翻建也必须要符合当前的村庄规划，目前国家正在逐步完成村庄规划改革，来推动农村城镇化发展，并提升农村住房环境，改善农村的村容村貌，所以农村居民在老宅翻建过程中，也需要注意这以问题;其三是避免宅基地纠纷，老宅翻建是最容易引起宅基地纠纷的，由于宅基地四至范围边界并不清晰，很多农村居民都老宅翻建过程中，都会遇到宅基地纠纷等问题，这一类问题农村居民也需要注意避免!

三、哪些房子属于违建

未取得建设工程规划许可证的建筑物、构筑物和设施;或者虽取得建设工程规划许可证，但未按批准范围、内容施工的。

在征地、拆迁过程中，相关部门按是否有相关证件来判断涉案房屋是否是违法建筑，是否应拆除或者是否应给予补偿这种“一棒子全部打死”的行政行为是没有法律依据的，“未经登记的建筑”并不尽然是违法建筑，需要进行相关调查、认定和处理。

例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。

自建或自改房，包括：擅自改建、加建的建筑物或构筑物(包括在承包地、宅基地等);或擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑。

1982年，《村镇建房用地管理条例》中明确指出：迅速建立起村镇建房审批制度，做到有章可循、有人管理，坚决刹住乱占滥用耕地之风。1982年之前建造的房屋，当然不能要求其提供审批手续。

1987年土地管理法的实施，我国首次以法律的形式建立了城乡用地、建房的审批制度，虽然在此法实施之前国务院制定了相关政策，对建房审批手续分别作出相关规定，但实践中执行并不完全到位，该法实施之前建设一直使用至今的房屋，没有审批手续的也不宜认定为违建。

1987年之后没有建设审理手续、未取得产权证的房屋是否属于违建还需具体问题具体分析，需要结合当地的政策来确定。因为各地落实土地管理法的时间早晚不同，不能一概而论。

3、未经批准进行临时建设的;未按照批准内容进行临时建设的;逾期未拆除的临时建筑。

4、违反法律、行政法规的其他建筑或构筑物。

常见的包括：

(1)非法占有国有土地(集体土地)，在其上新建、修建和扩建的建筑物、构筑物;

(2)占用已规划为公共场所(过道、人行道等)、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;

(3)在拆迁征收范围确定后实施新建、扩建、改建的建筑物、构筑物。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。