土地收回纠纷律师：违建治理难点是怎样

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

一、违建治理难点是怎样

1、加快建设相关法律体系

我国内地违法建设只有行政界定,缺乏违法建设法律界定、违法建设侵害解释等制度。为了有效遏制违法建设行为的蔓延,需制定专门法对该行为进行规范和约束。

英国的《城市规划法》、新加坡的《建筑控制法》、中国澳门的《澳门都市建筑总章程》都属于单行法,而中国香港形成了由“城市规划条例”、“建筑物条例”、“土地征用条例”等构成的法律体系。

2、明晰违建治理责任主体

在我国内地,治理违法建设主要靠行政手段,各行政执法部门按照分工,各自行使查处权力。实际执法中,一个违法建设行为往往触犯不同的法律、法规、规定,这就涉及了违法竞合问题。

违法竞合问题的处罚原则是从重处罚,也就是由处罚最重的行政执法部门予以处罚。但在实践中,查处部门不一定是处罚最重的。而根据行政法“一事不再罚”原则,此时违法建设行为就逃脱了应得的严厉惩罚。

从部分国家和地区的行政机关治理主体看,分为一般行政机关和专门行政机关。前者如日韩的行政厅、德国的行政官署,后者如新加坡的建设局、中国香港的屋宇署、中国澳门的土地工务运输局等。

在部门联动机制建设中,中国香港走在前列,屋宇署发布违法者信息后,相关行政执法部门采取措施,法院、警署保障治理工作的落实。

3、打破违法建设利益链条

我国违法建设存量巨大,主要是由于违法建设主体在利益驱动下,即为获取房屋建筑面积,忽视安全、健康而进行违法建设行为。

目前我国的《行政处罚法》、《行政强制法》、《城乡规划法》对不符合规划却无法拆除的违法建设、参与违法建设相关人员等情形的处理缺乏具体规范。在治理实践中,建设主体如果将罚款视为“花钱就可以搞违建”,必将形成变相鼓励、违建蔓延的后果。

除了罚款之外,其他国家和地区的实践中亦有手段。在中国澳门,“为使工程合法化,所征税项为平常税款之3倍”,在新加坡,建筑主体可并处罚款和监禁,在中国香港,则更进一步,参与违法建设的承建商、工程师的责任也会被追究。

4、动员社会广泛监督参与

发挥社会合力的力量,动员公众参与到违法建设治理工作中来,对于及时发现处理违法建设、降低执法成本、提高政府效率有重要作用,宏观来说,公众作为利益相关方,参与到政府行政过程中,对于贯彻依法治国理念、全面建设法治政府和服务型政府都有着现实意义。

鼓励公众参与,就需要重视法治宣传教育。要使建筑物改扩建需经批准化为常识,尚需花费一些时间和心思。

二、违建拆除的法定程序

根据《城乡规划法》拆除违法建筑要按照调查取证、认定违法建筑、作出责令限期拆除决定、下达执法文书、强制拆除的审批、制作拆除方案和实施拆除进行。

行政强制法第四十四条“依法”强制拆除规定中,行政机关强制拆除违法建筑应当按照行政强制法规定的行政机关强制执行的一般程序操作,也就是说要遵循催告、作出行政强制执行决定、实施强制拆除的步骤。

同时,在强制拆除违建的时候还要注意两点,一是要进行公告限期拆除,二是当事人在法定期限内不申请行政复议或是提起诉讼又不拆除时才能强制拆除。

三、哪几种拆迁行为已经国家叫停

1、强拆行为

在征地拆迁中,强拆行为是多见的,但是强拆是违法的,是被国家严令禁止的,但在征地拆迁当中,仍然还是会发生强拆的情况。这种强拆行为不仅损害了被征收人的合法权益,也影响了社会和谐。如果老百姓遇到这种情况时,可以直接向当地相关部门进行投诉举报。

2、没公告就拆迁

国家相关法律法规中明确规定了,在确定要被征收土地之后,相关部门必须要对被征收人出具公告,以及一些相关文件。详细告知农民搬迁地点、补偿方式、拆迁时间等信息,拆迁范围等。如果没有公示,被征收人一定要主动要求拆迁方公开这些重要内容,如果拆迁方不给或是拿不出这些文件的话,那么就是违法行为,被征收人也可进行投诉或是找专业拆迁律师维护您的合法权益。

3、先拆迁后补偿

先补偿后拆迁这是基本原则的底线,即便是签了补偿协议,也要等到拿到补偿款之后再同意拆迁,现在很多拆迁方为了尽快达到拆迁目的,经常会给被征收人口头承诺很多比如:拆迁补偿,但事后,他们却始终不提补偿的事情。所以,被征收人一定要坚守到拿到补偿之后再拆迁,才能保障自己的合法利益不被侵害。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。