山东征收补偿律师：征拆过程中有历史违规建筑该怎么办

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

一、征拆过程中有历史违规建筑该怎么办

违章建筑，从严格意义上讲，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。

2008年1月1日起，《中华人民共和国城乡建设规划法》正式实施，自此，城市和农村正式告别房子可以随便建的时代，无论是城市国有土地上建房还是农村集体土地上建房，都需要符合城乡规划，先经过规划行政管理部门的审批，按照审批后的规划图进行建设。

然而，法律虽然颁布实施九年多，普法工作尤其是农村的普法工作没有及时跟上，老百姓又尤其是农村老百姓很多并不了解这部法律，加上改革开放30多年来农民腰包鼓了，大搞建设的热情被点燃，于是，我国农村形成了法律意义上数量庞大的违章建筑。未经审批建房、违规改扩建、在耕地上擅自建房等等都属于此列。

可奇怪的是，这些所谓的违章建筑，平常住得好好的，建造之时，建好之后的很长一段时间都没有人说什么，一遇到征地拆迁，就变成了违章建筑，这是因为拆迁方要以拆违的名义推动拆迁进度，达到降低补偿的目的。

举个例子：假设一个拆迁项目有50户涉及到违建，按照正常补偿，平均每户需要支付100万的成本，总计补偿成本是5000万，那么，现在把这50户全部认定为违建，假设平均每户支付20万的补偿，总计为2000万，只这拆违这一招，就可以节约3000万的补偿成本。

我们假设50户当中有2户有意识通过法律途径，给这些走法律途径的按照正常补偿，那么两户共增加160万的补偿成本，整个拆迁补偿成本是2160万，拆迁方仍然节约2840万补偿成本。

二、征地拆迁过程中要注意哪些事项是什么

《土地管理法》第四十六条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。”这一法律条款明确规定征地拆迁工作的实施主体，只能是被征用土地所在地的县级以上地方人民政府。

在现实的征地拆迁工作中，严格按照这一规定实施的很少，大多数情况是，由政府成立一个临时机构，有的叫开发区，有的叫工业园，也有的叫支持什么建设项目指挥部，人员由各个部门临时抽调。政府将征拆工作全部交由此机构实施，也有的县一级政府直接将某一个建设项目的征地拆迁工作委托乡镇一级人民政府实施，土地行政主管部门不直接参与组织实施。

三、违规建筑的认定依据

从实体法看，目前各级地方政府部门界定违章建筑的主要法律依据是城乡规划法和土地管理法。从属性上看，建筑物必须以土地为依托，离开了土地，建筑物不可能存在，依靠土地管理法加强土地用途的管制可以有效地限制违章建筑;从违章问题严重程度看，城市的违章建筑确实要比其他地方违章建筑突出，依照城乡规划法可以处理大部分违章建筑。但仅仅依据城乡规划法和土地管理法两部法律所界定的违章建筑，适用范围较窄，事实上，我国法律对违章建筑的限制很多，范围也很广。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。