江西征收补偿律师：农村住宅征地赔偿标准

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

一、农村住宅征地赔偿标准

农村的宅基地被征用一般会分成两种形式补偿，一是货币补偿，也就是根据当地的地价等情况来照价赔偿;另一种则是给与一定的安置费用，在其他规划区内重新划一块宅基地或者安置小区内的安置房的置换补偿。具体的安置补偿标准要根据当地政府出台的相关标准来决定，而且如果宅基地上建有的房屋一样是可以得到补偿的，一般宅基地补偿和宅基地上的房屋补偿是分开的。

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

二、拆迁安置补偿的几种情况

1、村小组建制撤销了的，被拆迁人可以选择货币补偿也可以选择和补偿金额同等价值的产权房屋。货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。

2、村小组建制不撤销的，具备易地建房条件，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。

3、被征地的村集体建制不撤销的，可像第一种情况中获得拆迁补偿安置，但是不能再申请宅基地建新房。

拆除农村居民居住房屋，还应补偿搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费等。

拆迁安置的其他补偿方法，第一种按户口补偿，这种房屋拆迁，土地是属于村集体的，按照本村集体经济成员进行拆迁补偿，因为土地是属于村集体的，因此只对土地上的建筑物、附着物等进行估价赔偿。

第二种按人头补偿，依据该村民户头人数的多少分配一定面积的宅基地，对村集体的公共积累用于拆迁赔偿补贴或补助的应按本集体经济成员按人头分配补贴。

三、征地补偿范围

1、土地补偿费

如果国家需要对农民的土地进行征用或者是因为建设其他设施需要拆迁农民的房屋占用土地的话，会给农民一定的经济补偿，费用一般都是用被征地的亩数乘以年产值再乘以补偿的倍数来计算的。

2、青苗补偿费

如果征地单位对于农民土地上的青苗造成损伤时，应该向种植青苗的农民支付一定的补偿费用，这一项费用则是根据年产值除以耕种的季度进行具体的计算，因为有的农作物是一年一熟，有的是一年几熟，大家可以根据具体情况进行介绍。

3、安置补助费

如果需要占用土地或者因拆迁而造成劳动力富余的话，用地单位一般会补偿相关费用，当需要安置的人乘以补偿倍数大于15时，那么费用是土地三年的平均年产值乘15，那么反之则是以前三年的平均产值乘以补偿倍数再乘以需要安置的人数。

4、是出嫁女及其他费用

如果家里有女儿出嫁，但是户口并没有迁出仍然属于村集体的一员的话，那么出嫁的女儿也可以领到一定的征地补偿费用，具体的补偿金额和以上的计算方法相同，具体的情况需要向相关的政府协商沟通，不同在地方补偿金额也有所不同。

5、附着物补偿费

如果被征用土地上面有其他附着物，比如说房屋或者是其他设施遭到破坏的话征地单位也需要支付一定的补偿费用，像这一类费用并没有固定的模式去计算，一般情况下都是征地单位和相关的村民进行沟通，双方关于补助的金额达成一致之后按照固定的资金进行补偿。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。