商业用地纠纷律师：建设项目征地工作的程序

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

建设项目征地工作的程序

一、选址(项目单位、国土局、建设局)、立项(计委)。

二、勘测定界(项目单位聘请资质单位)。

三、建设项目预审(立项、核准或备案的同级国土部门)。

所需资料：

建设项目用地预审申请表(项目单位、国土局)。2、预审的申请报告。内容包括：拟建项目基本情况、用地规摸、用地类型、补充耕地初步方案等(项目单位)。3、需审批的项目还应提供项目建议书批复文件和可研报告(计委)。4、初审意见。内容包括：拟建项目是否符合规划、是否符合供地政策、用地标准和总体规模、是否符合有关规定、补充耕地方案是否可行等(市、县国土部门)。5、标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划(国土局)。6、需调整规划的，要附有相关部门和专家论证的规划修改方案，建设项目对规划实施时的影响评估报告，听证会和修改规划听证会纪要(国土局组织)。7、土地利用分幅图(国土局)、项目总体平面布置图、线性工程平面图、横断面图(项目单位)。

计划部门核准或备案(计委)。

1、项目核准所需资料：(1)规划部门意见;(2)国土资源局用地预审意见;(3)环保部门的环评审批意见;(4)其他相关文件。

2、项目备案所需资料：(1)投资项目备案审请表;(2)企业营业执照副本及复印件;(3)项目简介;(4)有关许可文件;(5)其他证明材料。

调整土地利用总体规划。

所需资料：(1)县政府申请调整规划的请示文件;(2)依法取得的项目建议书批复、核准或备案证;(3)规划调整方案;(4)项目规划实施的影响评估报告;(5)规划、环保部门意见;(6)专家论证意见;(7)听证会纪要;(8)标注土地利用总体规划图。

调整规划程序。(1)制定方案;(2)听证;(3)征求相关部门意见;(4)专家论证;(5)申请和受理;(6)会审。

可以调整规划的项目范围。(1)经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地;(2)经省政府批准能源、交通、水利等基础设施建设用地;(3)列入或为实施省级以上政府批准的国民经济和社会发展规划及专项规划、行业发展规划、区域发展规划、计划的项目;(4)列入或为实施市级以上政府批准的国民经济和社会发展规划的项目;(5)列入或为实施市级及以上政府批准的城市总体规划的城市重大基础设施;(6)军事、卫生防疫等具有特殊选址要求的建设项目;(7)县级城市建设，涉及城市规模和布局变化的且不涉及占用基本农田的;(8)符合布局集中、用地集约和产业集聚原则的，由设区市政府投资主管部门审批、核准、备案的一般生产性建设项目，不涉及基本农田的;(9)能源、交通、水利、矿山、军事确需单独选址的建设项目和国家、省生产性重点建设项目，涉及基本农田的。

征地组卷报批。

程序：(1)告知征地情况。在征地依法报批前，将拟征地用途、位置、补偿标准、安置途径等以书面形式告知被征地村集体经济组织和农户。(2)确认征地调查结果。对征地的面积、权属、地类及地上附着物等进行确认。(3)组织征地听证或召开村民代表会议讨论，由村集体经济组织出具讨论意见和三分之二以上村民代表签字画押证明。(4)由国土局编制“一书四方案”等组卷逐级报省政府或国务院批准。(5)经批准后向被征地村发布县政府公告和县国土资源局公告。

2、征地所需资料(单独选址)。(1)县土地行政主管部门建设用地审核表(国土局);(2)建设用地申请表和建设用地申请(项目单位、国土局);(3)一书四方案(国土局);(4)建设项目用地预审意见书(市级以上国土部门);(5)计委立项批复或核准征、备案证(计委);(6)项目可行性研究报告及批复(计委);(7)项目初步设计及批复文件(计委);(8)是否压覆重要矿床评估报告(项目单位聘请资质单位);(9)地质灾害危险性评估报告(项目单位聘请资质单位);(10)省国土资源厅对补充耕地的验收文件及补充耕地位置图;(11)以有偿方式供地的，应当提供土地使用权出让合同、地价评估报告和技术报告(项目单位、国土局);(12)占用基本农田的，应提供补划基本农田方案和位置图(国土局);(13)涉及规划局部调整的，应提供调整规划方案、土地利用总体规划局部调整前、后的土地利用总体规划图(国土局);(14)林业、消防、环保等有关部门意见;(15)建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图(项目单位聘请资质单位);(16)县或乡级土地利用总体规划图(国土局);(17)拟占用土地的1：1万分幅土地利用现状图(国土局);(18)建设项目总平面布置图或线性工程建设项目的平面图和标准横断面图(项目单位);(19)新增建设用地有偿使用费准备情况说明(国土局拟、县政府盖章);(20)城区规模控制图(国土局);(21)建设用地及规划用地位置图、规划许可证(建设局);(22)土地权属情况汇总表及土地权属证明(国土局拟、县政府盖章);(23)勘测定界验收报告(国土局);(24)口 听证纪要和听证笔录 口 村民(代表)大会会议材料、三分之二以上村民代表签字证明(有关被征地村);(25)征地补偿标准合法性和安置途径可行性的说明(县国土局拟、县政府盖章);(26)土地执法检查单位证明材料(国土局土地执法检查大队);(27)县政府请示(征用土地150亩以上)。

分批次征地工作流程图

勘 测 定 界

告知被征地村庄和农户

听证或村民代表讨论

编制“一书四方案”及相关资料

组 卷

有关股室会审

局长办公会通过

主管局长和局长签字

逐级报省政府或国务院审批

分批次征地所需资料

1、一书四方案(项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、土地征收方案、供地方案);2、建设拟征(占)地土地权属证明汇总表及权属证明;3、建设用地审批签;4、建设用地项目呈报说明书(批复);5、分幅土地利用现状图;6、勘察定界技术报告书及勘察定界图;8、补充耕地位置图;9、补充耕地验收文件;10、城镇建设用地规模控制图;11、设区人民政府的请示文件;12、听证纪要和听证笔录或村民(代表)大会会议材料;13、各地块用途详细说明;14、征地补偿标准合法性和安置途径可行性的说明;15、新增建设用地土地有偿使用费准备情况说明;16、建设用地申请表;17、公开出让的实施方案;18、建设用地勘测定界验收19、集体土地所有证。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。