合同纠纷律师:“法制化”是杜绝强行征地的前提

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

近几年，国务院有关部门对农地征管工作高度重视，加紧查处土地违法案件。但是，从总体看，全国各地滥占耕地、侵害农民土地权益的现象还远没有得到根治。究其原因，还是农地征管未能建立起以公正、效率和社会稳定为基本要求的法制化工作体系。

农地征管走向法制化，需要从根本上解决三方面问题。

一是土地利用规划的法制化。

土地利用规划应该以法律法规的形式加以确定，而不能由官员随意变更。土地利用中的细节方面，也应以村民共同约定的形式加以确定。由此可以使法律、法规和村民共同约定覆盖土地利用的一切方面，一旦有土地违法违约事件发生，法院将按照刑法和民法做出裁决。要减少土地违法案件的发生，土地利用规划必须反映民意、尊重民意;规划制定必须有民主程序。有了这样的法制化基础，不仅地方官员对滥占耕地、强制征收农民土地有所忌惮，民间以暴抗法或做“钉子户”的现象也将减少。

二是给农地征收以更大制度弹性。

首先只有在极个别的情况下才可以进行强制征收，而且必须有严格的法律程序，并完全由公务人员实施，决不能让企业或任何第三者介入。再者，即使政府依法征地，也不见得一律采取单方定价的办法。如果属于重要公共利益需要的占地，如国防设施、铁路、城市主要道路、公立学校、公立医院、公共安全等设施的占地，政府可以采取按固定补偿标准给农民补偿，但如果只是其他一般性公共利益的需要用地，如绿地、图书馆、博物馆、一般性政府办公楼等，以及所有商业开发用地(如开发区、居民小区等)，政府理应按被征土地的市场价给农民足额补偿，而不是“低买高卖”损害农民收益。

三是合理征地价格的确定。

通常把农地转变为建设用地时发生的级差收益看做征地价格的决定性因素。土地增值该归谁，该做怎样的分割，众说纷纭，莫衷一是。其实，在既定的框框里争论，很难有结果。任何交易的公正性都是相对的。大略说来，只要一项交易的多方当事人都是自愿的，没有任何强制因素起作用，交易就具有公正性。如果交易过程中有充分的信息，交易各方可以讨价还价，那么，交易的公正性就更无可怀疑。这种自由交易形成的价格，也就是市场价格或准市场价格。如果没有一个市场环境，即使碰巧政府按照市场价格出价了，农民方面也可能不满意，以致交易不能成功或发生冲突。所以，市场因素起作用，也有利于降低交易成本，稳定社会关系。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。