商业用地纠纷律师：住改非后，拆迁是按住房补，还是按商铺补？

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

什么是住改非?

住改非，也称住改商。

是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。

被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。

通俗点说，就是指在当事人的所有权证上标明的用途依然为住宅性质，但是也依法取得了营业执照等经营手续，税务登记证也有缴纳的记录。

这在现实中表现出来的现象是：一些临街的房子，前面用来开超市、开茶楼等，或是作其他经营，后面用于居住。

或者是直接将住房改造成商铺，用于经营。

像这样的情况，在现实中是有很多的。

当面临拆迁的时候，拆迁方和被拆迁方就会因到底按什么性质的房屋进行补偿而发生纠纷。

遇到拆迁，“住改非”有补偿吗?

根据相关法律规定，如2003年9月，国务院办公厅发布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，明确要求各地对“住改非”房屋，根据其经营情况，经营年限及纳税等实际情况给予补充。

在其他有关条例里也有规定：被拆迁房屋性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定……

从上述规定可以看出：“住改非”遇拆迁，是应该有补偿的。

具体如何补偿，目前尚没有一个全国性的统一规定，要根据各地方的具体政策而定。

“住改非”，该怎样补偿?

上文提到，“住改非”的具体补偿要根据各地方的具体政策而定。

但即使是要根据地方政策定，也必须遵循合法、合理的基本原则。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。