企业行政律师：企业征地用途能不能改变？怎么改变？

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

一、改变土地用途违不违法?

土地使用者可以改变国有土地用途的，但应依法依规办理有关审批手续。不得擅自改变用途或者不按照批准用途使用土地。

现行《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，对用地者如何办理用途变更审批手续的规定比较明确，但对如何处理擅自改变用途或者不按照批准用途使用土地问题的规定比较笼统，不够明确、具体，缺乏可执行性和可操作性。结合法律规定和执法实践，对于改变土地用途问题应当区分情况，分类处理。

二、如何办理改变用途审批手续?

《土地管理法》第56条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变土地建设用途的，应当经国土资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划主管部门同意。《城市房地产管理法》第18条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。《城乡规划法》第37、38、43条规定，城市、镇规划区内以划拨、出让方式取得国有建设用地使用权的，建设单位均要取得城乡规划部门核发的建设用地规划许可证。建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的，必须向城乡规划部门提出申请。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关国土资源主管部门备案。

从法律法规的规定可以看出，用地者取得的国有建设用地使用权的土地用途，经过批准，是可以变更的。根据原供地方式、地块所在区域的不同，国有建设用地的改变原批准用途的审批主要有两种情况：

1、是出让国有建设用地改变用途的，应当经国土资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。如果地块在城市、镇规划区内，还要先经城乡规划主管部门审批同意变更规划条件。经批准改变原用途的，重新办理用地手续，重新签订或者变更土地使用权出让合同、调整土地使用权出让金、办理土地变更登记等。

2、是划拨国有建设用地改变用途的，审批程序与出让国有建设用地类似。但要注意的是，批准改变原用途的，改变后的用途如符合《划拨用地目录》的，经批准，可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的国有土地划拨决定书;改变后的用途如不符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。

三、对擅自改变用途和不按批准用途使用土地的，依法应如何处罚?

《城市房地产管理法》第26条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。这一规定仅是明确了义务，但法律没有规定相对应的法律责任条款，国土资源主管部门无法适用《城市房地产管理法》对改变用途问题进行查处。

《土地管理法》第80条规定，不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。这一规定过于笼统，没有明确适用范围，缺乏可执行性。“国有土地”应是包含了国有农用地、国有建设用地、国有未利用地的，那么这里的“用途”是什么含义，是宽泛理解的农业和非农建设用途，还是指工业、房地产、商业、旅游等具体建设用途?因法律规定的不明确，这一条规定，国土资源主管部门实践中很难执行。比如，某企业通过依法出让方式取得的一块工业用地，后因城市规划调整或者企业投资方向调整等原因，将该地块改用于房地产开发，但未依法办理变更用途的审批手续。对此，国土资源主管部门是否应当依据《土地管理法》第80条规定，责令交还土地，处以罚款呢?企业已经支付土地出让金的国有建设用地，因具体用途的改变，而责令其退还土地，明显不合理，也很难执行。

《城乡规划法》第37、38、39、40条规定，城市、镇规划区内，以划拨、出让方式取得国有建设用地的，建设者要依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，并严格按照规划条件进行建设。该法第64条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。可以看出，对用地者依法取得的国有建设用地具体用途变更问题的管理和处罚，应由城乡规划主管部门处理。

《中华人民共和国土地管理办法》中详细的规定了征地的条件及企业征地用途的变更。对于需要改变征地用途的企业必须向当地政府提出变更申请，相应的调整原出让合同的土地用途并依法重新办理土地登记。对于私自改变土地用途的企业予以罚款或其他法律后果。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。